[이코노믹리뷰=우주성 기자] #의정부 신시가지 인근에 상가를 소유하고 있는 A씨는 요즘 심란한 마음을 감추지 못하고 있다. 불경기와 코로나19로 임대수익은 떨어지고 각종 고정 지출은 그대로인데, 앞으로 상가임대차보호법 개정으로 임차인에 의한 임대료 감액이 가능하다는 이야기가 들려서다. 그는 “상가를 세주기에는 위험이 너무 커지는 것 아닌가 불안한 걱정이 든다”고 말했다.
#반면 같은 상권에서 요식업을 운영하는 B씨는 같은 법안에 대해 “우리 같은 자영업자들에게 가장 큰 부담은 사실 임대료다. 이번 법과 현재 점포가 처한 상황은 달라 큰 관계는 없지만, 그래도 최소한의 안전장치가 생긴 것 같은 느낌이다. 지금처럼 정말 어려운 상황에서 심리적으로 위안은 되는 것은 사실”이라고 밝혔다.
주택임대차보호법에 이어 상가건물임대차보호법 개정안이 24일 국회 본회의를 무난하게 통과했다. 신종 코로나바이러스 감염증 (코로나19) 장기화로 소상공인들이 큰 타격을 입은 만큼, 임대료 경감을 통해 경제적 부담을 덜어주자는 것이 입법 취지다. 반면 일각에서는 법적 실효성은 크지 않은데 비해 임차·임대인 간의 분쟁만 커질 것이라는 우려도 나오고 있다.
상가건물임대차보호법 개정안이 24일 오후 국회에서 여야 의원 252인이 참여한 가운데 국회 본회의의 문을 넘었다. 개정안은 찬성은 224인, 반대는 8인, 기권은 20인으로 의결됐다.
이번에 통과된 개정안은 크게 상가 임차인의 임대료 경감에 관한 세 가지 규정을 담고 있다. 우선 한시적으로 법 시행 후 6개월간은 임차인에 의한 임대료 연체가 계약 해지나 갱신 거절 사유가 되지 않는다.
증감청구권 사유에는 '제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'이 새로 추가됐다. 개정전 법안에는 '경제사정의 변동'만을 요건으로 명시하고 있다. 여기에 '제1급 감염병'을 추가해 임차인이 임대인을 상대로 코로나19 등에 따른 월세 감액 등을 청구할 수 있는 문이 열린 것이다.
개정안은 또 임대인이 임대료를 감액했다 다시 증액을 청구할 시, 감액 전 금액에 달할 때까지는 증액 상한을 적용하지 않도록 하는 규정도 담고 있다.
이번 개정안이 임대료 상승으로 큰 타격을 입은 소상공인 보호에 도움이 일정 부분 될 것이라고 기대하는 사람이 많다. 반면 관련 전문가들은 해당 개정안이 실제 임대료 경감에 효과가 있을지 의문을 제기하고 있다.
조태진 법무법인 서로 변호사는 “증감청구권에서 보통 증액청구권은 많이 쓰이는데, 감액청구권은 사실상 실무에서 잘 쓰이지 않는다. 임대인이 5% 범위 내에서 차임을 증액하는 사례는 있어도 임차인이 차임감액을 청구하는 사례는 찾기 힘들다”고 설명했다.
실제 지난 2004년 대법원이 임차인이 민법 제628조 소정의 차임감액청구권을 근거로 차임감액을 청구한 사안에서 적극적인 차임 감액을 부정한 판례가 존재한다.(대법원 2004. 1.15. 선고 2001다12638)
조 변호사는 “2004년 대법원 판례를 보듯이 실무적으로 이런 규정이 존재하는 이유는 갱신기간 내 임대인의 과도한 임대료 상응을 막자는 차원이지, 임차인이 경제적으로 어려울 때 감액을 적극적으로 하라는 취지는 아니다”라고 설명했다.
이어 “또 실질적으로 법원이 개정안에서 드러난 애매한 사유나 불명확한 조문 등을 어떻게 해석하고 받아들일지는 지켜봐야 한다”고 설명했다. 이번에 국회를 통과한 개정안의 경우, 구체적인 기간이나 임대료 인하폭 등의 규정이 미비하다는 지적이 있다. 조 변호사는 다만 “법정 감염병 등 사유가 구체화된 분명한 근거가 생긴 경우에 한해서는, 향후 법원에서 해석을 달리할 가능성도 없지는 않다”고 부연했다.
조 변호사는 또 “임대료 연체에 대한 계약해지 등을 6개월간 막는 경우 역시, 실무상 소송에 소요되는 기간을 감안하면 과연 실효성이 얼마나 있을지 지켜봐야 할 것”이라고 지적했다.
전문가들은 상가 시장에서도 분쟁 증가 등의 부정적인 영향이 나타날 수 있다고 경고한다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “실제 임차인 반응을 보면 아무래도 상당한 도움이 될 것 같아 반기는 부분이 크다”면서도 “임대인 입장에서 가장 불만인 부분은 임대료 연체에도 6개월간 계약을 해지하지 못하게 된다는 점이다. 상당히 불합리한 규정이라는 반응이 많은 것 같다”고 지적했다.
권 이사는 “임대인 입장에서 불합리하다고 느껴지는 부분이 많다보니, 상가 매수 수요 등이 시장에서 상당히 위축될 가능성도 크다. 추후 상가 시장에 악재가 추가되는 경우 시장 자체가 난해한 상황에 직면할 수 있다”고 말했다.
그는 임차인과 임대인 사이에서 분쟁이 증가할 가능성도 크다고 우려했다. 권 이사는 “향후 해당 법안의 내용을 두고 추가적인 분쟁이 늘어날 경우가 생길 수 있다. 정부가 법으로 추진하는 만큼 임대인 입장에서 불리한 면이 있으면 결국 적극적으로 대응할 수밖에 없다. 또 일부 임차인이 법안을 의도적인 악용할 가능성도 있다”고 언급했다.