[이코노믹리뷰=신진영 기자] A씨는 비조정대상지역에 2년 이상 보유한 분양권을 팔려고 한다. A씨가 해당 분양권을 2021년 6월1일 이후 파는 경우 양도소득세율은 어떻게 될까. 

연이은 세법 개정에 혼란스러운 국민들을 위해 국세청은 17일 홈택스 시스템에 이 같은 질문과 답변을 포함한 ‘부동산3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금’ 관련 자료를 올렸다. 

다음은 '100문 100답으로 풀어보는 주택세금' 관련한 주요 내용이다. 

▶ 1세대 1주택자가 2021년 4월 2일 분양권을 취득하면 1세대 2주택에 해당하나?

2주택에 해당하나 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정이다. 

▶ 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. 

▶1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나?

양도차익 5억원 가정시, 1년 미만 보유한 주택을 개정(2021년 6월1일) 이전에 팔면 산출세액은 1억9900만원이다. 그러나 이후에 팔면 3억4825만원이다. 세율이 40%에서 70%로 높아진다. 2년 미만 보유한 경우는 개정 전에 팔면 기본세율에 산출세액이 1억7360만원이 나오나, 이후에 팔면 세율은 60%이 돼 산출세액은 2억9850만원이 된다.    

▶ 1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편명의로 취득하고, 이후 배우자에게 증여했다. 완공 후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하는가?

1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월 13일 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다. 다만 이 기간 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다. 

▶ 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는가?

올해 1월1일 양도분부터 2년 이상 거주하면 최대 80% 공제율 적용하나, 2021년 1월1일 이후 양도분부터 연 8%의 공제율을 '보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%'로 구분하여 계산한다. 

A씨와 B씨 각각 10년을 보유하고 20억원에 판 주택이 있다. A씨는 10년을 보유하고 10년을 살았다. B씨는 10년을 보유했지만 2년 밖에 살지 못했다. B씨는 현재는 양도세가 2273만원이지만 올해를 넘기면 8833만원이 돼 6560만원을 더 내야 한다. A씨의 경우 세부담 변동이 없다.   

▶ 단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소됐는데, 다시 장기임대주택 등록하면 합산배제를 계속 받을 수 있나?

단기임대주택으로 등록한 아파트가 아닌 오피스텔일 경우, 다시 장기임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제를 계속 적용받을 수 있다. 

▶ 아파트 이외의 주택은 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제되나?

그렇다. 다만, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다. 

▶ 7월11일 이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택은 어떻게 되는가?

7월11일 이후부터 임대주택 등록과 신청하는 경우 세제혜택이 인정되지 않는다. 

▶ 법인의 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외없이 적용되는가?

모든 법인에 대해 주택 양도시 추가세율이 적용되나, 사택 등 일부 주택은 추가세율 적용에서 제외된다. 

▶ 주택임대소득 과세 대상은?

월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 

▶ 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세 대상인가?

미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세 대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채인 경우에도 마찬가지다. 다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고, 월세 임대 수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다. 

▶ 이사 등으로 일시적으로 2주택 소유한 경우도 과세되는가?

2주택 소유기간 동안 월세 임대수입은 소득세가 과세된다. 

▶ 오피스텔 임대한 경우에도 주택임대소득 과세대상인가?

오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세된다. 주거용이 아닌 경우는 상가임대소득으로 소득세가 과세된다. 

▶ 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율을 적용한다. 3억원 주택의 경우 1%의 세율이 적용된다. 만약 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에 주택을 추가로 취득 시에는 8%를 적용한다. 

▶ 주거용 오피스텔을 취득한 경우에도 취득세가 중과되는가?

오피스텔 취득 시점에는 주거용인지 상업용인지 확정되지 않는다. 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. 

▶ 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산 방식은?

세대 내에서 공동소유하는 경우에는 개별 세대원이 아니라 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다. 

▶ 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되나?

분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니다. 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만 올해 8월 12일부터 신규 취득한 분양권 및 입주권은 준공되기 전이라도 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에 포함된다.