[이코노믹리뷰=이소현 기자] 부동산(不動産), 토지나 건물 등 움직여 옮길 수 없는 자산을 뜻한다. 안전성이 높다는 장점이 있는 반면, 당장 현금으로 바꾸기 어렵다는 단점도 내포한다. 내집마련에 성공한 이들이 정작 은퇴 설계에 어려움을 겪거나, 하우스 푸어가 발생하는 것도 이런 까닭이다.

최근에는 이를 절충한 ‘연금형 부동산’ 상품이 주목 받고 있다. 바로 주택연금과 리츠(REITs, 부동산투자신탁)가 대표적이다. 두 상품의 장단점만 잘 파악해도 노후 재태크를 위한 더할나위 없는 대안이 될  것으로 기대된다.

주택연금은 만 55세의 경우 집한채로 월 최대 138만원의 소득을 얻을 수 있는데, 단점이 명확해 주의가 필요하다. 리츠는 배당주의 하나인데, 소액으로도 수익형 부동산에 투자할 수 있다는 것이 이점이다. 

국내 가구가 보유한 자산의 70%는 부동산에 해당한다. 지난 7월 한국은행과 통계청이 발표한 ‘2019년 국민대차대조표 잠정치’를 살펴보면 가구당 순자산의 부동산 비중은 75%에 달한다. 자산 가치가 높아 대출 등이 용이하지만 당장 현금으로는 쓰기 어려운 부동산으로 쏠림 현상이 뚜렷한 것이다.

순자산의 비중은 20% 정도인데, 이는 주요국인 미국과 일본의 3분의 1 수준이다. 이 중에서도 연금과 예금의 비중이 높은 것으로 알려졌는데, 고령화와 제로금리로 인해 수익성은 차츰 쪼그라 들고 있다. 현재 시중 예금 금리는 0%대로, 1억원을 통장에 넣어도 월 이자는 5만원에 불과하다. 은퇴 계획이 필수인 50대 직장인이라면 노후 생활비 마련에 당황할 수밖에 없다.

은퇴 이후 생활비 마련이 목적이라면, 노후자금 포트폴리오를 ‘연금형’으로 꾸리는 것도 방법이다. 안정자산을 주택연금, 배당주, 채권, 수익형 부동산 등으로 다각화하는 것이다. 최근 부동산 대책과 일명 임대차3법(전월세 상한제, 신고제, 계약갱신청구권)으로 주택을 사고팔거나 세 주는 일의 벽이 점점 높아지는 가운데 대안형 투자처도 눈길을 끈다. 

주택연금은 대표적인 ‘연금형’ 자산의 하나다. 내집처럼 평생 동안 거주하면서도 월소득을 얻을 수 있다는 점이 특징이다. 정부 보증으로 주택에 근저당을 설정해 금융기관에서 이를 지급하고 나중에 주택을 처분하는 역모기지론 방식이다. 쉽게는 주택을 담보로 먼저 대출을 받고 나중에 주택을 팔아 이를 갚는 방식이라고 생각하면 된다.

최근에는 노후대비 상품으로 꼽히며 찾는 사람이 늘고 있다. 특히 올 들어 주택연금 가입연령이 만 55세로 내려갔다. 만 60세가 되지 않아 공적연금을 받지 못하는 이들도 연금 수령이 가능해진 것이다. 부부 중 한 명의 나이가 이를 넘는다면 가입할 수 있다. 

예비 가입자들이 관심이 많을 수령액의 경우, 가입시 금액에 고정된다. 집값이 오르건 내리건 상관 없이 같은 금액이 나온다. 대신 가입자의 사망 등으로 계약이 종결된 뒤 주택매각가격보다 연금 수령액이 적다면 차액을 상속할 수 있다. 반대로 수령액이 많다고해서 추가 금액이 발생하는 것은 아니다. 

일각에선 낮은 금리와 집값 상승세가 반영된 지금이 가입하기 적기라는 평가도 나온다. 주택연금은 대출과 성격이 비슷해 금리가 낮을수록, 담보로 삼은 집값 장기 상승률이 높을수록 수령액이 늘어난다. 기대수명은 고령화로 인해 점차 늘어나는 추세다.

실제로 올해 월평균 수령액은 1.5% 증가했다. 주택연금이 도입된 초창기인 2007년 이후 지난해까지 11년 동안 연평균 1.3% 감소한 것과 비교된다. 만 60세 이상 한국감정원 시세 기준 5억원 이상 보유자가 종신지급방식을 선택한다면 2015년 기준 월 수령액이 113만원이었지만, 지난해 99만원으로 줄었다. 그러다가 올해 겨우 100만원을 넘어섰다.

이와 같은 변동 요인을 제외하면 수령액은 크게 집값과 연령, 계약 기간에 따라 결정된다. 집값이 비쌀수록, 나이가 많거나 계약기간이 짧을수록 금액이 높아진다. 만 55세라면 7억원 상당의 집을 보유한 경우 최소 107만원을 수령할 수 있다. 만 70세 가입자의 경우에는 약 115만원으로 차이가 난다. 

집 한채로 월 100만원 수입을 올릴 수 있는 셈이니 매력 요소가 많지만, 단점도 명확하다. 현재 중도해지율은 10% 이상을 기록하고 있는 만큼 꼼꼼한 검토가 필요하다. 

우선 20~30년 이후를 바라보는 상품임에도 물가상승률이 추후 반영되지 않는다는 점은 치명적이다. 2009년 당시 100만원의 화폐가치를 10년 후인 2019년으로 환산하면 84만원으로 줄어들게 되는데, 연금 수령액은 가입시를 기준으로 일정하다.

또한 중도해지에는 적지 않은 비용이 발생한다. 우선 3년간 재가입이 제한되는데, 70세 이상 7억원 수령자를 기준으로 하면 이 기간 약 4140만원의 수익을 놓치게 된다. 늦게 가입해 오랫동안 유지할수록 이득을 얻는 구조인 만큼, 집값이 올랐다고 해도 연금 갈아타기를 한다면 손해를 볼 수 있다. 

또한 주택가격의 1~2% 수준의 초기보증료와 월수령액을 반환해야 한다. 대출이자도 마찬가지인데, 이 경우 코픽스에 0.85%포인트를 더한 금리가 설정되는 복리 방식이 적용된다. 시간이 흐르면 연금 총액보다 대출이자가 커질 수도 있게 되는 것이다. 

최근 정부는 주택연금의 가입 기준 완화를 추진 중이다. 현재 기준 9억원 초과 주택의 경우에는 연금을 가입할 수 없는데, 기준을 시세에서 이보다 30% 상당 낮은 공시지가로 바꾸는 개정안이 국회에 계류 중이다. 정부 정책 기조에 따라 가입 대상자가 늘어날 것으로 보이는 가운데, 수령액이 줄어들 수 있는 만큼 현재 자산을 고려한 신중한 선택이 필요하다.

배당주인 리츠(REITs, 부동산 투자회사)는 소액으로 부동산 간접투자를 할 수 있다는 이점이 있다. 주식회사가 다수의 투자자를 통해 자금을 모아 부동산에 투자하고, 세전 소득의 90%를 배당으로 지급하는 방식으로 운영된다. 단일 실물 자산에 투자하는 부동산 펀드와 비슷하지만, 리츠는 복수의 부동산을 보유하고 현금화도 비교적 쉽다는 면에서 차이가 있다.

지난 2018년부터 다시금 활기를 띄었지만, 올해 들어 힘을 쓰지 못하고 있다. 코로나19 여파로 비대면 관련 주나 바이오주 등 성장주로 수요가 몰리면서, 상대적으로 투자자들의 주목을 받지 못했기 때문이다. 다만 상대적으로 안정적인 대상 수익을 누릴 수 있는 인컴형 자산으로 장기적인 관점에서 노후대비로 고려해볼 수 있다고 전문가들은 전한다.

리츠의 수식어는 ‘중수익, 중위험’이다. 직접 부동산을 운영할 때 발생하는 위험을 피하면서도 비교적 높은 배당 수익을 얻을 수 있어서다. 한국감정원에 따르면 지난해 부동산리츠의 평균 배당 수익률은 8.5%, 상장 리츠의 경우에는 4.25%를 나타냈다. 이는 수익형 부동산인 오피스(4.5%)와 상가(3.85%) 직접 투자 수익률보다 높은 수치다. 코스피 상장기업의 평균이 2%대를 기록한 것과도 비교된다. 

이광수 미래에셋 연구위원은 “리츠는 부동산에 투자하는 만큼, 종목별로 차이는 있지만 장기적으로 봤을 때 시장의 우려와는 달리 임대차수요가 큰 폭으로 변동하거나 하지는 않는다”면서 “코로나19로 변동성이 커진 만큼 임차인이 누구인지 확인해 안정적인 수입원이 될 수 있을지 확인하고, 오피스나 리테일 리츠보다는 물류센터와 같은 상품 등을 고려해볼 만하다”고 설명했다.