[이코노믹리뷰=신진영 기자] 투자자들의 관심이 토지에 쏠리고 있다. 정부가 내놓는 강력한 부동산 규제책에 아파트가 아닌 ‘대체 투자처’를 찾는 심리가 강해졌기 때문이다. 아파트에서 빌라와 다세대 주택, 오피스텔, 상가, 오피스에서 토지까지 왔다.

올해 상반기 전체 토지 거래량(건축물 부속토지 포함)은 167만6000필지로, 전년 동기 대비 24.3% 증가했다. 순수토지 거래량은 54만4000필지로 전년 동기 대비 2.4% 증가했다. 국토부 관계자는 “지난 4월까지 지가변동폭도 줄어들고 토지거래량도 감소했으나, 5월 이후에는 지가상승폭도 늘고 거래량도 증가하는 상황이다”고 설명했다. 

지난 상반기 주택 시장에서 ‘패닉 바잉(공황구매·Panic Buying)’이란 신조어가 탄생했다. 나날이 심해지는 정부 주택 규제에 수요자들이 주택 매입에 정면 돌파한 것이다. 그런데 패닉 바잉은 주택에서 토지로 옮겨붙었다. 다만 토지 투자 전문가들은 “아파트나 주택이 규제가 심하니 토지에 무작정 눈을 돌리는 생각은 위험할 수 있다”고 조언한다.

7월 월별 토지 거래량은 역대 최고를 기록했다. 한국감정원 ‘월별 토지거래’를 살펴보면, 지난 7월 전국에서 36만5187필지가 거래됐다. 1월(28만2890필지)보다 약 29% 늘어났다. 지역별로 보면 세종시가 1만312필지 거래됐다. 직전 6월(2783필지)과 비교했을 때 270% 증가했다. 업계 관계자는 “세종 천도론에 따른 기획 부동산의 작품이다”고 설명했다.

토지 가격(지가)도 상승세다. 한국감정원 ‘월별 지역별 지가 변동률’에 따르면, 7월 경기 하남(4.1% 상승) 전국에서 지가 상승률이 가장 높았다. 다음으로 경기도 성남시 수정구(4.0%), 경기 과천(3.75%), 경기 광명(3.65%), 경기 성남시 중원구(3.58%) 등이었다. 이들 지역 모두 3기신도시나 뉴타운, 재개발, 수도권광역급행철도(GTX) 등 개발 호재가 있는 곳이다.  

토지 투자는 부동산 투자 상품 중에서 가장 ‘환금성’이 낮다. 환금성이란 자산을 현금화할 수 있는 가능성이다. 해당 토지가 시장에 나왔을 때 잘 팔리기 위해선 수요가 있어야 한다. 

우선 사람들이 오갈 수 있는 조건이 갖춰져야 한다. 토지 투자에서 가장 먼저 살펴볼 건 개발 여부다. 정부의 주거복지로드맵, 수도권 30만호 공급 계획이나 GTX, 신안산선, 월곶~판교선(월판선) 등 교통망 확충 계획, 산업단지 개발 등이 이에 해당한다.

도시 개발 계획에서는 토지 보상이 이뤄지게 돼 있다. 토지 보상은 투자 상품으로서의 토지가 취약한 환금성을 보장한다. 정부가 토지를 사서 토지 소유자에게 토지보상금으로 토지를 현금화 시켜주기 때문이다. 

토지보상 및 개발정보플랫폼 ‘지존’에 따르면, 올해 3기신도시와 각종 개발사업으로 45조원 가량의 대규모 토지보상금이 풀린다. 이 중 90%가 수도권에서 풀릴 예정이다. 지난 6월 가장 먼저 광명·시흥 테크노밸리가 토지보상을 시작했다. 보상 규모는 약 1조원이다.

그래서 토지 보상을 노린 경·공매 투자가 활발해졌다. 지난 7월 20일, 평택지원 경매 입찰에서 농지경매 물건에 37명의 응찰자가 몰렸다. 해당 물건은 경기도 평택시 현덕면 장수리에 소재한 답 2832㎡이다. 최초 감정가는 5억2392만원이었지만 지난 6월 한번 유찰돼 3억6674만4000원 최저가로 입찰에 부쳐졌다.

개찰결과, 무려 37명이 응찰해 감정가 105.13%에 해당하는 5억5077만7000원을 써낸 한 응찰자가 낙찰을 받았다. 신태수 지존 대표는 “인기가 높았던 이유는 해당 물건이 황해경제자유구역 현덕지구에 전면 편입돼 향후 토지보상 대상이 되기 때문이다”고 설명했다.

그러나 경제자유구역은 ‘경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법’에 따라 실시계획 승인 시점이 사업인정고시일이 된다. 토지보상을 위한 감정평가 시 사업인정이 있었던 년도의 표준지가를 기준으로 평가가 이뤄진다.

현덕지구는 2016년 6월 실시계획이 승인됐다. 즉 당시 표준지가를 적용해 토지보상금 산정을 위한 감정평가가 이뤄진다는 말이다. 본건 경매 물건에 대해 감정평가 시 가격시점은 2019년 10월이다. 실시계획 승인 시점과는 3년 차이가 난다.

감정평가업계 관계자는 “본건의 예상보상가는 낙찰가와 유사할 것으로 예상된다”고 밝혔다. 신 대표는 “실제 보상가가 예상대로 나온다면 낙찰자는 소유권이전등기를 위한 필요경비까지 추가 부담해야 하기 때문에 손실이 발생할 수도 있다”고 말했다. 

토지 투자는 세 가지 장점을 들 수 있다. 먼저 토지는 소액으로 투자가 가능하다는 것이다. 한 토지 투자 전문가는 “처음에 토지 투자에 입문하는 사람들은 처음부터 비싼 땅을 산다고 생각하지 말고, 소액이라도 환금성이 좋은 토지를 사는 게 좋다”고 조언한다.

취득세 부분도 주택보다 저렴하다. 토지투자전문가 시루(필명)씨는 “주택에 가해지는 취득세가 최저 1.1%였을 때와 달리 지금은 주택 과세 부담이 늘어났다”며 “상대적으로 토지에 가해지는 취득세가 저렴하게 느껴질 수 있다”고 말했다. 대지나 임야 취득세는 4.6%다. 농지(전·답·과수원)같은 경우는 3.6%다.

주택보다 대출 규제에 있어서 자유롭다. 시루(필명)씨는 “토지는 기본적으로 매매가의 60% 정도 대출이 가능하다”며 “선품을 팔면 매매가 기준으로 70% 정도 대출을 해주는 곳이 있다. 매매가 중 30% 정도의 자금이 있다면 레버리지를 활용해 토지를 구입할 수 있다”고 했다. 

토지 투자는 일반 주거 상품 투자보다 어렵다. 아파트의 경우 주변 시세나 실거래가 등으로 가격 비교를 할 수 있다. 그러나 토지의 경우, 비교 대상 토지가 위치가 동일해도 토지 모양이나 용도 지역 등에 따라 가격 차이가 천차만별이다.

전문가들은 기획부동산을 가장 조심해야 한다고 조언한다. 토지투자전문가 시루(필명)씨는 “기획부동산이 최근 많아졌다”며 “한 필지를 한 사람이 전부 소유권 이전을 하는 게 아니고, 여러 명이서 지분 형태로 쪼개 파는 경우다. 평수는 30평 내외가 많다. 이런 경우 기획부동산의 작품이라고 보면 된다”고 설명했다.

이어 “용도지역을 확인해서 본인이 살려고 하는 토지에 어떤 규제들이 있는지 확인해야 한다”며 “개발제한구역이나 공익용 산지, 자연환경보전지역 등은 개인이 매수를 해도 개발을 해서 시세차익을 얻기는 쉽지 않다”고 덧붙였다.