[이코노믹리뷰=우주성 기자] 코로나 시대, 상권 흥망과 상가에 대한 재테크의 패러다임이 변하고 있다. 주요 상권의 매출이 감소하면서 상가 투자를 망설이는 투자자들도 많다. 상가 투자에 더욱 꼼꼼한 안목이 필요해진 시점이다. 전문가들은 전통 대형 상권이 침체한 반면 고정수요를 갖춘 골목상권과 주거상권에는 새로운 재테크 기회가 열리고 있다고 진단한다. 코로나 시대의 상가투자법에 대해 알아본다.   

상반기 상가 시장의 두드러진 특징 중 하나는 대형 상권의 몰락이다. 한국감정원이 지난달 29일 발표한 ‘2분기 전국 상업용 부동산 임대시장 동향’을 보면 전통 대형 상권의 타격이 상대적으로 컸다는 것을 확인할 수 있다.

명동과 남대문 상권 등 관광객 의존도가 높은 전통 상권의 경우, 유동 인구 감소로 2분기 중대형 상가 임대가격지수가 크게 하락했다. 명동의 경우 전 분기 대비 2.04%가 하락했고, 남대문 역시 0.56% 하락해 서울 전체 중대형 상가 평균 하락폭인 0.28%보다 큰 낙폭을 보였다. 소규모 상가 역시 이태원은 1.62%, 혜화동은 0.99% 하락해 유동인구에 의존한 상권의 피해가 컸다.

집합상가 역시 유동인구 급감으로 인해 동대문 상권의 임대가격지수가 1.93% 하락했다. 서울 평균 하락폭인 0.35%보다 크게 떨어진 셈이다. 해당 상권의 투자수익률 역시 0.67%에 그쳤다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상반기 명동, 강남 등 전통 대형 상권과 충무로, 종로등 구(舊)도심 상권에서 공실 증가와 매출 하락이 상대적으로 크게 나타났다”고 진단했다.

신도시 상권에 대한 투자도 신중하게 접근해야 할 필요가 있다. 권 이사는 “신도시 역시 분양가가 저렴하지는 않아 초기 공실이 발생하는 경우가 잦다. 일반적으로 신도시의 상권 형성 기간을 아파트 입주 후 3~5년으로 잡지만, 현재 코로나 여파 등으로 일부 신도시의 경우 상권 형성에 최장 10년이 걸릴 수 있는 상황인 만큼 신중하게 투자에 나설 필요가 있다”고 말했다.

그렇다면 전문가들이 꼽는 코로나 시대 생존 상권의 조건은 무엇일까. 권 이사는 고정수요가 탄탄한 역세권 골목상권을 눈여겨 보라고 말한다.

권 이사는 “역세권을 기반으로 한 중소 규모의 주거상권·골목상권에 주목해 볼 필요가 있다. 역과 도보거리로 10분 이내 정도의 상권이 좋다”고 말했다. 권 이사는 “역세권 상권 중 주택이나 오피스 등의 고정수요가 혼재된 경우 다른 상권보다 침체로 인한 타격과 수요 이탈이 적다. 특히 코로나19의 영향으로 골목상권에서 주거지역의 자족기능을 담당하는 비중이 점차 커지고 있다”고 설명했다.

권 이사는 이런 지역 중 상점(점포)들이 연이어 500미터 정도 늘어선 즉, ‘연속성’이 우수하고 상가끼리 도로를 두고 마주보고 있는 ‘대응성’을 갖춘 상권이 더욱 유망하다고 평가한다.

권 이사는 “해당 조건의 상권 중 저평가된 지역은 임대시세와 매매가격도 높지 않은 편이라 투자 가성비도 좋다. 매입과 창업 측면에서도, 월세 부담이 적고 투자 시 상대적으로 가격이 낮아 꾸준한 수요가 있다”고 덧붙였다.

실제 한국감정원이 분석한 올해 2분기 중대형상가 공실률을 보면, 고정수요를 확보한 구로디지털공단역 상권의 공실률이 1.3%, 신림역 상권은 1.4%로 기존 업체의 이탈 없이 임대 계약이 유지되고 있다. 반면 이태원과 압구정 상권 등의 경우 사회적 거리두기와 상권침체에 따른 폐업으로 각각 29.6%, 16.1%의 공실률을 나타냈다. 같은 기간 서울 전체 중대형 상가의 평균 공실률인 7.9%보다 훨씬 높은 공실률이다.

상권 분석전문가인 박균우 두레비즈니스 대표 역시 도심권 대형 상권보다는 배후수요가 있는 근린상권 등에 주목해야 한다고 말한다. 박 대표는 “중심상권의 상가가 어려워지는 대신 안정된 배후세대를 확보한 근린상가 등은 상대적으로 유리할 수 있다. 주택가처럼 고정적인 수요가 있는 상가나, 대단지 아파트 상가들의 경우 코로나19 충격에서 덜하다”면서 “특히 학원이나 생활필수 품목 등 가정 지출의 빈도가 높은 업종이 자리 잡은 상가 등은 투자 면에서 지속 안정성이 높다”고 강조했다.

실제 한국감정원 통계를 보면, 공동주택 인근에 생활밀착형 업종이 입점하고 있는 화곡역 일대의 올해 2분기 집합상가 투자 수익률은 2.07%로 서울 전체 평균인 1.36%를 상회했다.

박 대표는 주민의 평균 연령대가 다소 낮게 잡히는 지역의 상권에 주목하는 것도 좋다고 언급했다. 박 대표에 따르면 평균 연령이 낮은 지역의 경우, 다른 지역보다 소비층이 두터운 경향이 강하다. 그는 “신도시의 경우가 대표적으로 평균 연령이 낮은 지역 중 하나이지만, 대다수 신도시의 경우 상권 형성에 시간이 많이 걸리는 만큼 이미 형성된 상권 중에서 이런 조건을 찾는 것이 좋다”고 덧붙였다.

카드 이용 실적 분석 결과 역시 전문가들의 지적과 대동소이하다. ‘신한카드 빅데이터 연구소’가 지난해 1월부터 올해 6월까지 개인 신용·체크 카드 실적을 기준으로 주요 상권의 요식업종 이용 변화를 분석한 결과, 코로나 타격을 적게 받은 상권은 ‘주거상권’과 ‘골목상권’인 것으로 나타났다.

상계동, 서래마을, 연희동 등 ‘주거상권’의 경우 재택근무와 모임자제 등의 영향으로 올해 2분기 해당 대표상권의 월 평균 이용 건수가 지난해 같은 분기보다 24.6% 상승했다. 해방촌, 경리단길 등 소형 리모델링 점포 중심의 골목상권은 같은 기간 대표상권의 월평균 이용건수가 6.9% 하락하는데 그쳤다. 반면 명동, 삼청동, 인사동의 관광상권 대표상권의 동기간 월평균 이용건수는 46.1% 하락했다. 홍대나 이태원 등 핫플레이스 역세권 상권 역시 월평균 이용건수가 51.1%나 줄었다.

전문가들은 공통적으로 기존 공급자 중심에서 임차인 등 수요자 중심으로 상가 시장이 재편되리라 예상하고 있다. 임차인 관점에서 시장을 지켜보며 보수적으로 접근할 필요가 있다는 것이 공통된 조언이다.

권 이사는 “투자자들이 상가 투자와 수익에 대해 막연하게 생각하는 경향이 있다. 3~4% 규모의 수익률을 올리는 것도 쉽지만은 않다는 점을 상기해야 한다”고 말했다. 권 이사는 이어 “상가 투자자들의 경우 투자자 관점이 아니라 세입자, 즉 임차인의 관점에서 이곳이 장사가 잘 될 상권인지, 창업 가능성이 있는지, 전반적으로 다양한 업종이 들어올 수 있는 곳인지 등을 추가적으로 따져야 한다. 업종이 제한되면 상권 일대의 수익이 낮아지고, 공실이 나올 수밖에 없기 때문이다. 이런 점을 종합적으로 고려해야 한다”고 언급했다.

박 대표는 “공급자 중심의 상가 시장은 향후 임차인을 비롯한 사용자 중심의 시장으로 재편 될 것이다. 임차인의 안정성이 보장돼야 상가 투자도 오래 지속될 수 있다”고 말했다.

그 역시 상가 투자 시 보수적인 태도를 견지할 필요가 있다고 이야기했다. 그는 “유동성이 넘치는 상황에서 상가 투자에 너무 쉽게 접근하는 경우가 많다. 실물이라 결국 가치가 상승할 것이라는 안일한 시선이 많다”면서 “금융기관도 상가 대출 등에는 민감한 만큼 더욱 보수적인 접근이 필요하다”고 지적했다.

박 대표는 마지막으로 “앞으로 어떤 임차인을 유치해서 어떤 수익성을 낼 것인가에 대한 분석이 더욱 요구될 것”이라고 말했다. 그는 “투자자들도 임차인의 업종에 대해 이해할 필요가 있다. 이런 업종이 향후 수익성에 얼마나 직결될 것인지에 대한 분석도 필요하다. 선임대나 확정수익형 등 변칙적인 상가 투자 등도 주의해야 한다”고 당부했다.

한편 연이은 부동산 규제로 ‘지식산업센터’ 역시 유망한 수익형 부동산 상품으로 떠오르고 있다. 과거 제조업체 등이 주를 이뤄 아파트형 공장으로 불렸지만, 최근 벤처기업, IT산업, 각종 스타트업 등 다양한 업종이 입점 비중을 늘려가고 있다. 투자자 입장에서 지식산업센터가 가진 가장 큰 장점은 세제 등 각종 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점이다.

지식산업센터의 경우 개인도 LTV 대출이 70%까지 가능해 투자 자본을 마련하는 것이 용이하다. 또 ‘지방세특례제한법’ 등에 따라 개인 사업자 역시 일부 요건을 갖추면 취득세는 50%, 재산세는 37.5%가 5년 동안 감면된다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “고강도의 주택 규제와 저금리로 투자처를 찾지 못한 유동자금이 지식산업센터 등 수익형 부동산으로 몰리고 있다”면서 “특히 지식산업센터는 일정 조건을 만족할 경우 취득세(50%)와 재산세(37.5%) 감면도 가능해 투자자 사이에서 더욱 인기를 끌고 있다”고 밝혔다.

한편 지식산업센터의 공급이 늘면서 지식산업센터의 옥석 가리기가 더욱 중요해지고 있다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국산업단지공단 자료를 분석한 바에 따르면, 지난해 신설과 변경 승인이 완료된 지식산업센터는 149건이다. 올 1분기 역시 51건을 넘어 지식산업센터 공급이 역대 최대를 기록하고 있다.

한 업계 관계자는 “지식산업센터 역시 대형 브랜드에 따라 흥행 성적이 갈리고 있다. 이 외에 IT, 벤처기업들이 많은 만큼 교통망이 좋은 도심 입지, 다양한 편의시설이 구비된 지역의 지식산업센터를 찾는 경우가 많다”고 말했다.