[이코노믹리뷰=권일구 기자] 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔이 최근 정부의 부동산 대책으로 인해 1주택에 포함됐다. 오피스텔도 주택과 마찬가지로, 투자 보다는 실수요자 위주의 시장으로 바꾸겠다는 게 정부의 의지다.  

이런 와중에 여전히 유동성 자금은 수익형 부동산으로 옮겨가고 있다. 차별화된 상품성을 갖춘 오피스텔을 비롯해 생활숙박시설, 상가, 지식산업센터, 섹션오피스 등이 다시금 주목받고 있다. 시기가 시기인 만큼 충분한 시장조사를 통해 나만의 재테크 전략을 짜야할 때다. 문상동 구도 D&C 대표를 만나 수익형 부동산 시장의 현재와 미래를 진단했다. 


Q 연이은 부동산 대책으로 주택 시장은 말 그대로 패닉 상태에 빠졌다. 현재 부동산 시장과 수익형 부동산 시장을 진단해 달라.


A 주택시장은 정부의 정책으로 인해 패닉 상태에 빠져 투자자와 실수요자들이 관망하는 분위기로 돌아섰다. 시장 내 거래 가능 매물은 점점 줄어드는 추세고 매도를 하지 않으려는 분위기도 팽배하다.

실제로 수요 대비 공급이 극히 적어 시장에서는 혼란을 겪고 있다. 내년 6월부터 세금폭탄에 따른 임대사업자 및 법인의 매물은 상당히 늘어날 것으로 예상된다. 이번 조치로 다주택자들은 투자하려는 분위기 보다는 관망하려는 분위기로 돌아섰다. 이에 따라 부동산 경기는 위축돼 건설경기와 유관산업들의 큰 피해가 예상된다.

이는 수익형 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 판단된다. 투자자들의 관망세가 우세하지 않을까 한다. 특히 오피스텔을 1주택으로 간주하기 때문에 현재 시장에서는 투자자 보다는 실수요자가 많아지고 있는 상황이다.

▲ 문상동 구도 D&C 대표 사진=구도

Q 유동자금은 넘친다. 문제는 정부에서도 이러한 유동자금이 부동산 시장에 유입될 것으로 예상하고 있고, 이를 막기 위한 다양한 규제책을 쏟아 내고 있지만 역부족인 상태다. 유동자금이 수익형 부동산으로 유입될 가능성은.


A 부동산 대책으로 갈 곳을 잃어버린 유동자금은 주택에서 점차 수익형 부동산 상품으로 옮겨가고 있다. 실제로 수익형 부동산으로의 관심이 점점 높아지고 있으며 다양한 상품이 시장에서 주목받고 있다. 그 중 오피스텔, 생활숙박시설, 상가, 지식산업센터, 섹션오피스 등이 차별화된 상품으로 꼽힌다. 부동산 대책으로 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있지만 모든 상품이 높은 수익률을 보장하진 않는다는 것을 반드시 숙지해야 하며 입지성과 상품성을 꼼꼼히 파악해야 한다. 


Q 대표님은 분양 전문가로 알려졌다. 현재 수익형 부동산인 오피스텔 분양도 맡고 있는 것으로 알고 있는데, 현장 분위기는 어떤가.


A 부동산 대책으로 주택시장 안정화를 위해 정부에서 주택 규제를 지속적으로 시행함으로써 상대적 수혜 상품인 수익형 부동산인 오피스텔의 거래가 급증하고 투자자들의 쏠림현상이 짙어졌다. 그러나 최근 정부의 지방세법 개정으로 주거용 오피스텔이 취득세 중과대상에 포함되면서 투자자들이 난감해하고 있다. 이런 상황에 맞춰 현재는 관망추세에 돌입했다. 행정안전부에 따르면 다주택자 중과대상 주택수 산정시 주거용 오피스텔을 포함하도록 하는 지방세법 개정안이 지난 11일 국무회의를 통과해 다주택으로 간주됐다. 이에 따라 아파트 취득세가 12%까지 증가, 오피스텔 투자자들의 관심도가 낮아지고 있는 것이 현실이다. 안타깝다. 


Q 수익형 부동산을 통해 임대수익으로 노후를 대비하고 있는 분들에게 한 말씀 한다면.


A 연이은 부동산 대책으로 시장 변동이 큰 상황이므로 부동산 전문가들도 앞으로 어떻게 해야 할지 정확하게 안내하기가 힘든 시기다. 제로 금리인 상태에서 수익형 부동산을 통해 임대수익을 받고 있는 임대인들은 최근의 정부 정책이 마음에 들지 않을 것이다. 하지만 현명하게 판단해 피해를 최소화 할 수 있도록 전문가들과 상담하면서 자신만의 전략을 잡아야 한다. 부동산 대책이 너무 잦다보니 언제 어떻게 시행되는지, 무엇을 준비해야 되는지 등을 반드시 알고 있어야 대처가 쉽다. 피할 수 있는 비는 피해야 하지 않겠는가? 손절할 것은 최대한 빠른 시일 안에 처리하고 관망할 부분이 있으면 지켜보면서 대비해야 한다.

▲ 문상동 구도 D&C 대표 사진=구도

Q 전문가가 보기에 재테크로서의 수익형 부동산은.


A 부동산 대책으로 인해 수익형 부동산 상품에 대한 투자자들의 관심도가 점점 높아지고 있는 것은 사실이다. 물론, 강력한 규제로 현재는 주춤한 모습을 보이고 있지만 다양한 수익형부동산 상품이 시장에서 주목을 받고 있는 것 또한 간과할 수 없는 사실이다.

앞서 잠시 언급했지만 오피스텔, 생활숙박시설, 상가, 지식산업센터, 섹션오피스 등은 잘 알려진 수익형 부동산이다. 부동산 대책으로 아파트에 비해 상대적으로 규제가 적은 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있지만 반드시 장단점을 따져야 한다.

특히 수익형 부동산 상품을 선택하기 전 가장 중요한 것은 ‘시장조사’다. 투자하고자 하는 상품은 최소한 일주일 이상 현장을 방문해 면밀히 파악해야 한다. 이를 통해 단점을 최소화 하고 장점을 극대화할 수 있다면 그 상품이야말로 최고의 투자처이자 재테크 상품이다.

수익형 부동산 상품은 현재 제로 금리 시대에서 가장 선호하는 부동산 상품임에는 틀림없다. 하지만 오히려 시장조사를 제대로 하지 않아 재테크에 실패한 경우를 자주 본다. 최대한 공실을 줄이고 주변시세 대비 임대료를 많이 받고자 한다면, 임차인을 많이 도와주고 인근에 있는 중개업소와도 관계를 잘 맺어야 한다. 


Q 수익형 부동산과 관련해 슬기로운 재태크 방법을 소개한다면. 


부동산 시장은 정부 정책으로 인해 영향을 많이 받는 것이 사실이다. 부동산 대책을 관심 있게 살피며 핵심부동산 투자처를 선정해 조금은 관망하는 자세가 필요할 것 같다. 특히 수익형 부동산으로 인기가 많은 오피스텔의 경우, 우선적으로 입지와 분양가 등이 주변과 대비해 합리적인지를 확인해야 한다. 

임대 수요가 밀집돼 있는 초역세권 입지를 가진 상품을 우선적으로 체크해 직주근접할 수 있는 대학교, 업무밀집지역 같이 수요가 많은 곳을 선택해야 한다. 그렇지 않고 가격적 메리트만 보고 투자할 경우 오히려 공실의 위험성이 있다는 사실을 반드시 인지해야 한다. 수익형 부동산 상품의 가치를 평가하기란 사실 쉽지 않다. 시세차익보다는 장기적인 임대수익을 투자 목표로 설정하는 것이 슬기로운 재테크 방법이다.