[이코노믹리뷰=신진영 기자] '임대차 3법' 중 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 오늘(31일)부터 시행된다. 세입자는 추가 2년의 계약갱신을 할 수 있고 이때 전월세 인상률은 5%로 제한된다. 남아있는 전월세 신고제는 내달 4일 국회 본회의에서 처리될 것으로 보인다. 

앞으로 세입자의 거주권 보호는 강화된다. 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 인해 임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소되기 때문이다. 그러나 임대인들의 불만과, 임대차 실거래가 신고의무제가 내년 6월 1일부터 시행됨에 따른 시장의 혼선은 불가피할 것이라는 전망이다. 

속전속결, '임대차 3법' 시행

31일 정세균 국무총리 주재 임시 국무회의에서 계약갱신요구권과 전·월세 상한제 도입을 골자로 하는 '주택임대차보호법 일부 개정 법률공포안'이 의결됐다. 이날 대통령 재가와 관보 게재를 거쳐 주택임대차보호법 개정안의 공포를 완료할 방침이다.

주택임대차보호법 개정안은 임차인이 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있도록 해 임대차 보장기간이 현행 2년에서 4년으로 연장되도록 한다. 계약 갱신 시 임대료는 지방자치단체별로 조례로 조정할 수 있도록 하되, 직전의 5% 이상 올리지 못하도록 제한했다. 주택임대차보호법 개정안은 국무회의를 거쳐 공포한 날부터 시행된다. 개정된 법이 시행되기 전에 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

전날(30일) 국회를 통과한 상가건물 임대차보호법 일부 개정 법률공포안도 이날 국무회의를 통과했다. 상가건물 임대차보호법 개정안은 보증금액 및 최우선 변제 대상 심의를 위한 상가건물임대차위원회를 법무부에 설치하는 내용 등이 담겼다. 상가건물 임대차보호법 개정안은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행된다.

거주권 보호 강화, 임대소득과세 투명·편리해질 것 

신고제는 내년 6월 1일 시행...시장 혼선 불가피

집주인들은 임대차3법 통과로 인해 조급한 속내를 감추지 못하고 있다. 부동산 관련 커뮤니티에 한 누리꾼은 "임대차3법 통과에 따라 임차인들 마음이 바뀔 수 있을 것 같다"고 우려했다. 다른 누리꾼은 "세입자가 4년 갱신권을 쓰고 살고 나가고 새로운 세입자를 들일 때는 기존 전세가격과 상관없이 세를 놓을 수 있나?"는 질문이 나왔다.

세입자들은 혼란스럽다. 부동산 관련 커뮤니티에는 세입자로 보이는 누리꾼이 올린 "오늘부터 임대차3법 시행된 걸로 아는데 오늘 연장 시 시세만큼 맞춰달라고 한다"는 내용을 포함한 게시물이 확인됐다.  

'임대차3법'이 시장에 제대로 안착하기까지 잡음은 계속될 것으로 전망된다. 전문가들은 관련 제도 도입에 따른 역기능에 주의해야 한다고 조언하면서, 단기적인 임대 시장 안정화를 가져올 수 있겠지만 장기적으로 전세가 상승을 이연시킬 것이라는 우려가 나왔다.  

함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대료 상한제와 임대차 계약갱신청구권은 바로 시행될 예정이나 규제 기준이 될 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월 1일 도입된다”면서 “상한요율 설정에 있어 혼선을 빚거나 임대인의 불만을 야기할 가능성이 있다”고 했다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대차3법은 단기적으로 임대시장의 안정을 기여할 수 있겠지만, 장기적으로 전세가 상승을 이연시키는 결과를 낳을 우려가 있다"며 "점진적으로 제도를 개편하는 것이 아니라 급진적인 개편이라고 본다"고 지적했다. 

함 랩장은 “주택임대차보호법의 임대인에 대한 제도균형과 임대인의 사유재산권 침해를 최소화하는 차원의 임대차 종료 정당 사유 외 세입자 퇴거 및 재계약 거부 사유를 좀 더 다양화하고 주택임대차보호법 개정 시 시장 제도변화 수용성에 맞는 소급적용이 필요하다”고 지적했다.