[이코노믹리뷰=우주성 기자] 주택 공급 대책의 유력한 다크호스로 ‘공공재건축’이 떠오르고 있다. 서울시도 공공재건축을 진행할 단지 3곳과 재개발 구역 1곳 등을 지정하고 각 자치구와의 협의에 돌입했다. 재난위험시설물에 지정된 아파트들이 우선순위로 지정될 가능성이 높지만, 추후 노후아파트 등으로 사업대상이 확대될 가능성도 있다. 다만 공공임대 비중이 의무적으로 할당되는 만큼 세부적인 인센티브와 임대주택 비중 조율이 사업 진행의 중요 관건이 될 것으로 전문가들은 보고 있다.
서울시는 이미 공공재건축 사업에 본격 착수한 상황이다. 서울시가 공공재건축 대상지로 서울시내 단지 3곳과 재개발 사업장 1곳을 지정하고 검토 중인 것으로 확인됐다. 서울특별시 주거정비과 관계자에 따르면 시는 지난 3일 용산구의 중산아파트, 관악구의 해바라기 아파트, 영등포구의 남서울아파트 등 노후단지와 서대문구 북아현3구역을 공공재개발(공공재건축) 대상지로 검토하고, 각 자치구에 검토 내용 등을 통보했다. 관련 공문을 보면 당초 검토 예정지는 6곳이었지만 이후 4곳으로 압축됐다. 해당 대상지는 모두 ‘시설물안전법’에 따른 ‘재난위험시설물’이다.
서울시 주택정비과 관계자는 “검토 대상인 세 단지는 현재 모두 D, E등급으로 재난위험시설물로 분류돼 있다. 그 중 사업성이 낮은 단지를 공공개발해, 안전 문제를 해결하고 생활거주 환경을 개선할 목적으로 사업을 검토 중이다. 향후 자치구와 지역주민들의 의사를 모두 확인하고 조율할 계획이다”라고 밝혔다.
정부와 서울시가 공공재건축 대상으로 재난위험시설물 우선 검토하는 의도는 안전 등의 공익을 달성하면서, 주택 가격 상승 등의 시장 충격 역시 최대한 완화시켜보겠다는 의미로 해석된다.
공공재건축 보다 먼저 도입된 공공재개발 대상지 역시 재난위험시설물을 우선적으로 검토하고 있다. 한국토지주택공사(LH) 등이 공공재개발 사업시행자로 참여할 예정인 영등포구의 ‘영진시장’도 시설물안전법 등에 따라 현재 ‘재난위험시설물’로 분류돼 있다. LH 관계자는 “해당 사업 대상지는 2017년 안전진단에서 E등급으로 분류됐다. LH는 이달 2일 해당 지역의 사업시행자로 선정된 상황이다”라고 답했다.
해당 재난위험시설물 이외에 영등포구의 여의도 시범아파트와 압구정 현대아파트 등의 노후 아파트도 향후 공공재건축 사업 대상으로 포함될 가능성이 점쳐지고 있다. 다만 서울시가 제공한 자료를 확인해보면 현재 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법’에 따라 재난위험시설물로 지정된 서울 시내 아파트만 중구, 구로구, 서초구 등을 포함해 30여 곳이 넘는 만큼, 우선 순위에서 밀릴 가능성도 있다.
해당 후보지로 꼽힌 단지내 부동산 업자들은 내심 재건축에 대한 기대를 나타내면서도, 향후 용적률 상향 등의 조건 등이 중요하다고 말하고 있다.
공공재건축 후보지로 떠오른 용산구 중산아파트 인근의 한 공인중개사는 “해당 단지는 서울시가 소유한 '시유지'로 부지가 넓지는 않다. 임대주택 비중 확대에 주민들이 사실 얼마나 찬성하겠느냐”면서도 “임대주택 공급이 늘어나는 만큼 용적률을 지금보다 높여준다면 괜찮다고 본다. 이 곳은 한강변이라 용적률을 높게 하고 싶어도 현행법으로 불가능한데 그런 규제를 완화시켜주면 되지 않겠느냐”고 말했다.
실제 공공재건축 사업지로 선정되는 경우, ‘주택 공급 활성화지구’로 지정되며 용적률 상향, 비례율, 절차 간소화 등 일정 혜택을 적용받게 된다. 반면 인센티브에 대한 반대급부로 주택 공급량의 일정 비율을 임대주택 등으로 제공해야 한다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 공공재건축에 대해 “민관이 공동으로 임대 공존을 통해 커뮤니티를 새롭게 형성하는데 기여한다. 또 공공 자금을 투입하지 않고 영구임대 등을 제공해, 주거 취약계층의 주거문화 향상에 기여하는데 도움을 주는 부분이 있다”고 긍정적으로 평가하고 있다.
다만 서 교수는 해당 사업이 성공적으로 추진되기 위해서는 조합원이 납득할 수 있는 용적률 향상과 임대주택 공급 비중 등이 제공되어야 한다고 지적한다.
그는 “정부에서 용적률을 높이고 상당한 수준의 임대주택을 제공하라고 하면, 조합이나 사업자 입장에서 수익이 줄어든다. 입주자 입장에서도 향후 용적률 상향 수준과 임대주택 공급 비중 등을 세부적으로 확인하려고 할 것”이라면서 “인센티브와 임대주택 부담 비중 등 세부 조율사항에 따라 사업추진 속도가 달라질 것이다”라고 말했다.
서 교수는 또 “임대주택 공급을 통한 용적률 상향과 함께 건폐율도 조절해 공원 용지나 도로용지로 기부체납 하는 제도적 장치가 마련될 필요가 있다”고 덧붙였다.