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하반기 오피스텔 시장, 관전 포인트 3비규제지역 수요↑, 전체 공급은↓...중대형 상품 거래 선호 증가

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 하반기 오피스텔 시장에 대한 관심이 점차 커지고 있다. 연이은 부동산 규제로 인한 투자 수요 일부가 오피스텔로 이동할 것이라는 게 전문가들의 견해다. 건설사들의 오피스텔 공급 역시 하반기부터 감소 국면으로 들어선다. 대형 평수에 대한 수요 증가와 매매가격 지수 상승 등 오피스텔 시장의 새로운 변화도 감지되고 있다.

‘비규제 지역’ 오피스텔 수요 증가

한국감정원에 따르면 지난달 부산광역시 해운대구에서 분양한 ‘해운대 중동 스위첸’ 오피스텔은 일반 396실 모집에 3만6830건의 청약신청이 몰려 93대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 부산은 지난해 11월 조정대상지역에서 해제되면서 현재 모든 지역이 비규제 지역인 상태다.

▲ 올해 6월 오피스텔 분양 단지와 경쟁률. 출처=부동산114

수도권 일부 오피스텔 역시 높은 청약 경쟁률을 보이고 있다. 조정대상지역 지정 전 모집공고 진행으로 규제를 피한 ‘힐스테이트 의정부역’의 오피스텔 청약 경쟁률은 145.03대 1을 기록했다.

▲ ‘힐스테이트 의정부역’의 모형. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

비규제 지역 오피스텔의 경우 투기과열지구와 조정대상지역의 100실 이상 오피스텔과는 다르게 즉시 전매가 가능하다는 점이 이런 수요 유입을 촉진시키는 원인으로 꼽힌다. 청약 조건 역시 만 19세 이상이면 바로 청약 신청이 가능하는 것도 실수요자 입장에서 큰 장점이다.

업계 관계자와 전문가는 이런 비규제지역의 오피스텔 희소성이 점차 부각될 것으로 점치고 있다. 개인이나 실수요자 이외에 법인 사업자 등에 대한 세제 부담이 커지면서 법인 등이 오피스텔 투자에 적극적으로 나설 것이라고 전망하는 전문가들도 있다.

여경희 부동산114 연구원은 “아파트 등 기존 주택 시장의 세 부담이 커지면서 법인 등이 오피스텔 등의 상품과 건물들로 수요를 옮길 가능성은 충분하다”고 설명했다.

건설사들 ‘선택과 집중’...하반기부터 공급 축소 국면

오피스텔 수익률에 영향을 주는 공급 물량이 내년부터 축소 국면에 접어든다는 점 역시 하반기 오피스텔 시장에 긍정적인 요소 중 하나다. 부동산114 등에 따르면 2015년에서 2018년까지 전국 오피스텔 분양 물량은 연 평균 8만5000실 가량이 공급됐지만, 지난해와 올해의 경우 4만실에서 4만6000실 정도에 그칠 것으로 전망되고 있다. 부동산114는 “건설사들이 오피스텔 분양 물량의 완급 조절에 나서는 분위기다. 오피스텔의 청약 경쟁률도 상대적으로 최근 상승하고 있다”고 언급했다.

▲ 전국 오피스텔 입주 물량 및 임대수익률 추이. 출처=부동산114

입주 물량은 올해까지 7만4000여실에 가깝게 늘어날 전망이다. 다만 분양 축소 등의 영향으로 내년과 내후년까지는 입주 물량이 줄어들 것이라는 것이 부동산114의 관측이다. 부동산114는 “2021년부터는 입주물량이 크게 줄고 2022년까지 물량 감소 추세가 지속될 것”이라고 전망했다.

‘중대형’, 거래 증가에 매매가 ↑...‘중소형’은 수익률 견고

오피스텔 거래량 역시 올해 상반기 기준, 전년 동기보다 27.7% 가까이 급증했다. 한편 올해 시장에서는 소형 물량의 거래가 줄고 중대형 거래가 증가하는 등의 변화가 감지되고 있다. 중대형 오피스텔의 경우 거래가 늘면서 매매가격 지수 등이 상승하는 반면, 소형의 경우 거래는 줄었지만 공급도 감소하면서 수익률에서 중대형을 앞서고 있다.

소형 오피스텔의 경우 분양과 거래량이 동시에 꾸준히 감소하고 있다. 부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양 또는 예정인 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔 물량은 총 약 1만5300실로 이는 2017년의 6만6300여실 대비 약 77%나 감소한 수치다.

▲ 출처=부동산114, 이코노믹리뷰

반면 공급축소로 인해 소형 상품의 수익률은 견고하게 유지되고 있다. 한국감정원에 따르면 올해 6월 전국 40㎡ 이하 오피스텔의 평균 수익률은 5.73%를 기록했다. 이는 40㎡ 초과 오피스텔의 4.8%를 상회하는 수치다.

한편 전체 거래에서 소형 평수의 거래 비중은 감소하면서 중대형 상품이 그 갭을 메우고 있다. 직방이 국토교통부 통계를 분석한 결과 40㎡를 초과하는 물량의 거래량은 올해 처음 전체 거래량에서 40%에 가까운 비중을 기록했다.

▲ 올해 1~5월 서울 오피스텔 규모별 매매가격 지수. 출처=한국감정원

40㎡ 이상 중대형 상품의 거래가 늘면서 해당 상품의 매매가격 지수 역시 상승하고 있다. 한국감정원의 통계를 확인한 결과, 서울의 40㎡ 이상 오피스텔 매매가격 지수는 1월부터 6월까지 연속 상승세를 기록했다. 올해 1월 서울의 40㎡ 이상 매매가격 지수는 105.22였지만 6월에는 105.99까지 상승했다. 반면 40㎡ 이하의 매매가격 지수는 올해 4월과 5월 하락세를 기록해 각각 –0.02%, -0.03%의 변동률을 기록했다.

문상동 ‘구도 D&C’ 대표는 “서울 등 수도권에서 오피스텔 투자 선호가 지속적으로 상승하고 있다는 점이 관찰되고 있다. 오늘 8월 달부터 서울·경기권의 분양권 등 전매가 완전히 막히게 되므로 7월 말을 경과하면 아파트 이외 오피스텔 등의 상품에 결국 수요가 몰릴 수밖에 없다”고 전망했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.07.14  21:36:13
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