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빌라·오피스텔로 몰린 '갭투자'...득실 따져야재개발 예정 지역, 매매 및 전세가 차이 적어 '눈독'
수요 증가 만큼 공급 늘어, 임대수요 등 확인필요

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 정부는 6.17부동산 대책 발표를 통해 아파트 갭투자 수요 차단을 천명했다. 대책 발표 후 2주 남짓한 현재, 그러나 재개발 예정 지역 빌라와 오피스텔 등 예상치 못한 곳에서 갭투자 수요가 번지고 있다.

6.17 대책에는 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원을 넘는 아파트를 구입시 전세대출을 회수·차단하는 등의 강력한 갭투자 억제책을 담았다. 이에 따라 각 주택금융공사 등 금융기관 역시 강화된 전세대출 이용 규정 마련에 착수한 상태다.

이번 갭투자 방지 대책이 적용되는 대상은 아파트로 한정됐다. 대다수의 갭투자가 아파트 등을 중심으로 이루어졌다는 것이 정부의 시각이다. 따라서 빌라 등의 다세대, 연립주택이나 단독·다가구 주택은 이번 규제 대상에서 제외된다.


6.17 이후 재개발 예정 지역에 갭투자 몰려


일반적으로 빌라 등 주택 상품은 갭투자 등이 쉽지 않다는 면에서 전문가들 역시 동의한다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “빌라 시장은 사실상 갭투자 규제의 의미가 없다. 일반적으로 빌라는 매매 가격이 올라가지는 않고 전세가격만 올라 갭투자에 호의적인 상품은 아니다”라고 지적했다. 장 본부장은 그러나 “다만 재개발 예정 지역의 경우, 갭투자 가능성은 충분하다”는 분석이다.

문상동 ‘구도 D&C’ 대표 역시 “서울 일대의 재개발 예정지역 빌라 등에 대해서는 갭투자가 실제 진행되고 있다”고 언급했다.

전문가들은 기존 재개발 지역보다 재개발 예정 지역에 이런 투자 수요가 몰릴 수 있다고 주장하고 있다. 기존 재개발 지역의 경우 매매가격과 전세가격의 갭이 너무 큰 경우가 대다수이기 때문이다.

▲ 서울 상계동의 한 아파트. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

실제로 상계뉴타운 사업을 앞둔 당고개역 일대 주택 역시 6.17 대책 이후 갭투자 수요가 빠르게 증가하고 있다. 당고개역 인근의 한 부동산 중개업자는 “대책 이후 빠르게 입소문이 나 갭투자 목적으로 주택을 찾는 외지 손님이 많이 늘었다”고 전했다.

해당 업자는 “3.3㎡당 4500여만원 정도에 매매가를 형성하고 있다. (구)6평짜리 주택의 경우 매매가격은 2억6000여만원이지만 전세가는 1억원 정도라 1억5000여만원이면 투자가 가능하다. 5~6년이라는 개발 기간이 남아있어 상승 가능성은 큰 편이다”라고 말했다.

다만, 재개발 예정 지역에 대한 갭투자 시 전세가격이 상승하기 힘들다는 점은 주의해야 한다고 전문가들은 지적한다. 매매가격이 상승하면서 전세가격과의 격차는 더욱 커질 수 있다는 것이다.

장재현 본부장은 “재개발 예정 지역의 경우 주거 환경이 낙후돼 있어 임대차 수요가 매매가격을 따라오지 못하는 경우가 많다. 따라서 전세 수요가 따라오지 못하거나 전세가율이 낮아지는 리스크가 있다”고 말했다.


규제 무풍 오피스텔도 갭투자 늘어


규제에서 주택보다 원칙적으로 자유로운 주거용 오피스텔 역시 기존 갭투자 수요를 대체할 상품으로 떠오르고 있다. 초저금리로 인한 유동성이 6.17 규제로 막히면서 오피스텔 등에 대한 수요가 늘어난데다, 오피스텔의 매매가격과 전세가격이 조금씩 상승하면서 전세가율도 점차 높아지고 있기 때문이다.

▲ 올해 2월부터 6월 서울 오피스텔 평균 전세가율 추이. 출처=한국감정원

한국감정원에 따르면 올해 상반기 전국 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 17.7대 1로 지난해 상반기 경쟁률인 2.6대 1과 비교하면 급상승했다. 서울 일대의 오피스텔 평균 매매가격도 소폭으로 꾸준히 상승하고 있다. 올해 1월 서울 지역의 오피스텔 평균 매매가격은 2억2880여만원이었지만 6월에는 약 2억2950만원으로 상승했다. 평균 전세가격 역시 동 기간 약 1억7860만원에서 1억7930만원으로 상승했다. 전세가율 역시 상승하고 있다. 올해 2월 서울의 전세가율은 79.49%였지만 6월에는 79.62%로 상승했다.

장 본부장은 “주거용 오피스텔은 아파트만큼의 상승률을 보여주지는 못하지만 규제 강화로 오피스텔 수요가 많은 일부 지역의 경우 갭투자로 수익을 올릴 가능성이 있다”고 진단했다.

문상동 대표 역시 6.17 대책 후 비주거 상품으로 눈길을 돌리는 수요자들이 많다고 답했다. 문 대표는 “현재 오피스텔 역시 아파트가 상승하면서 따라 상승해 크게 상승한 일부 지역에서는 2억원 미만이던 오피스텔의 가격이 수년새 3억원 가까이 상승했다”면서 “시세차익도 커져 전세를 끼고 사려는 투자자들이 많다. 임차인들 역시 전세 선호가 크고 대출도 쉬워 전세 수요를 구하기도 쉽다”고 말했다.

문 대표는 그러나 “오피스텔 시장의 수요가 증가한 만큼 공급도 빠르게 증가하고 있다. 특히 서울 도심권인 종로구나 중구, 동대문구, 성동구에 공급이 쏠리고 있다”면서 “주변 아파트 등의 시세와 비교하는 등 적정 시세인지에 대한 확인과 임대차 수요자는 충분한지에 대한 여부를 먼저 파악해야 한다”고 조언했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.07.02  20:10:00
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