[이코노믹리뷰=우주성 기자] 올해 부동산 시장의 최대 이슈 중 하나는 분양시장이었다. 6·17 대책 등 연일 강력한 대책이 이어지면서 분양 시장의 불확실성도 점차 커지고 있는 실정이다. 이런 불확실성을 1차적으로 일선에서 해소하는 역할을 하는 것이 바로 분양대행사다. 청약시장이 뜨거워지면서 분양의 시작부터 사후까지 책임지는 서비스에 대한 수요자들의 갈망도 커지고 있다. 이런 요구에 부응하고자 하는 분양대행사들도 최근 모습을 드러냈다. 분양대행사 운영을 통해 분양 시장에 대한 명확한 분석과 전망을 내놓고 있는 문상동 구도D&C 대표이사를 만났다.

문상동 이사는 분양 시장과 관련한 업무만 20여년을 맡아온 전문가다. 처음에는 인테리어 등으로 첫 사업을 시작했다가 분양 시장으로 눈을 돌려 분양대행사 등 관련 시장에서 일해 왔다. 이후 분양시장에서 자신만의 철학 구현과 사업을 개척하겠다고 마음먹고 설립한 회사가 ‘구도D&C’다. 문 이사는 “부동산의 마케팅과 컨설팅에 가장 적합하고, 합리적인 짜임새(구도)를 찾기 위해 노력하고 있다. 20년 넘게 쌓아온 경험으로 분양 시장에서 합리적인 목표를 달성하자는 의미로 사업을 시작했다”고 말했다.

문 이사는 분양 시장에서 성공을 가르는 가장 중요한 요소로 ‘경험’을 지적한다. 이는 분양대행 등의 사업 운영에서도 별반 다르지 않다는 것이 문 이사의 생각이다.

문 이사는 분양 사업 철학은 이런 실무 경험을 통한 경영과 ‘계약부터 입주까지’ 고객과 소통하자는 서비스로 뒷받침 된다. 문 이사는 “20년 이상 현장에서의 실무 경험을 바탕으로 부동산 마케팅에 대한 기획, 분양, 사후관리까지 시장 트렌드에 맞게 체계적인 경영을 진행하고 있다”고 말했다. 이런 소통과 경험을 통해 변동성이 큰 시장 상황의 흐름에 유연하게 대처하고 새로운 가치를 창출할 수 있다는 것이 문 이사의 시각이다.

문상동 이사는 “분양 시장에서도 결국 가장 중요한 것은 사람이다. 회사의 이익에서 그치지 않고 입주 단계까지 고객과의 소통을 통해 책임감 있는 운영이 이뤄져야 한다”고 역설했다.

그렇다면 문 이사가 바라보는 현재 부동산 시장의 문제점과 전망은 무엇일까?

문상동 이사는 “우선 6·17 부동산 대책으로 아파트나 주택 등 주거상품보다는 규제를 받지 않는 비주거상품에 쏠림 현상이 나타날 것으로 예측된다”고 지적했다.

그러나 문 이사는 6·17 부동산 대책 이후에도 불구하고 결국 부동산 시장 안정화는 어려울 것으로 전망하고 있다. 그는 “6·17 부동산 대책은 파급력이 매우 크지만 현실적으로 투자자들의 관망은 지속될 것이다. 상승폭은 일시적으로 감소하겠지만 부동산 상승세를 잡지는 못할 것이다”라고 지적했다.

문상동 이사는 따라서 ‘규제만이 답이 될 수 없다’는건 분명하다고 말했다. 문 이사는 “세금을 더 내더라도 부동산은 우리를 배반하지 않는다는 학습효과가 강력하게 존재한다”면서 “유동자금이 하반기에는 부동산 시장에 대거 유입되면서 결국 정부에서 생각하는 방향과는 반대로 부동산 시장이 흘러갈 것”이라고 예상했다.

문 이사가 지적하는 또 다른 문제점은 지속적인 풍선효과다. 규제와 그런 규제를 피하기 위한 투자가 이어지면서 전국적으로 풍선효과가 나타나고 있다는 것이다. 문 이사는 “현 정부에서 일관성을 가지고 지속적으로 부동산을 규제하고 있다지만 오히려 역효과만 낳고 있다”고 답했다. 그는 이어 “어느 지역을 규제를 하면 규제를 받지 않는 지역은 상승하는 패턴이 반복되다보니 현재는 규제만 발생하면 규제를 받지 않는 곳으로 투자자들의 쏠리는 현상도 지속적으로 관찰되고 있다”고 현 부동산 시장의 문제점을 꼬집었다.

문상동 이사는 부동산 역시 살아있는 생물이라고 표현한다. 잡기에만 주력하면 도망을 가는 건 당연하다는 것. 따라서 문 이사는 정책의 방향성을 바꿀 필요가 있다고 역설한다.

문 이사는 “규제 일변도에서 벗어나 수요자가 몰리는 곳에 공급을 더 늘리는 식으로 수요와 공급을 균등하게 조절해야 한다. 규제 측면에서 보유세 과세 등의 기조는 유지하되 한시적으로 세율을 인하하여 매도를 적극적으로 고민하게 만들 필요가 있다. 시장 안정화 역시 자유로운 시장에 맡겨야 효과를 보는 부분도 있다”고 설명했다.

문 이사는 “따라서 과도한 정부규제로 부동산 시장을 안정화하겠다는 생각보다는 방향성을 선회하여 수요가 몰리는 지역에 대해서는 공급을 늘리고 다주택자들의 보유세를 강화해야 한다. 또 세금을 많이 부과하면서도 다른 한편으로는 양도소득세 세율을 감면하여 퇴로를 만들어 줘야 효과가 있다”고 부연했다. 

수요자들의 최고 관심사인 분양 시장에 대한 전망에 대해서도 문 이사는 말을 이어갔다. 문 이사는 앞으로도 “부동산이 답이다”라는 인식이 바뀌기 어려운 만큼 분양 시장에 대한 관심이 앞으로도 지속될 것이라고 내다봤다. 문 이사는 “분양시장에 대해서도 정부는 많은 규제를 하고 있지만 이 문제 역시 정책으로 규제를 한다고 잡히지는 않는다”면서 “장기적인 관점에서 일관성과 지속적으로 정책을 실행할 수 있도록 해야 한다. 다만 현재 국내 정치구조상 연속적인 정책이 이어지기는 어려운 풍토가 있다”고 말했다.

한편 주택시장에서 2030세대 등 젊은 층이 차지하는 비중 역시 점차 커지고 있다. 분양시장에서 자가 등을 마련하기 위해 필요한 점과 주의점에 대해서 문 이사는 몇 가지 팁을 소개했다.

문 이사는 자가 마련을 위한 첫 단계로 청약의 중요성을 강조했다. 주택청약종합저축에 가입해 장기적으로 10년 이상 납입하되 주소지를 쉽게 변경하지 않을 필요가 있다고 문 이사는 지적한다. 또 다양한 경험과 발품도 자가 마련을 위한 중요한 수단으로 꼽았다. 그는 “한 달에 한 번이라도 아파트 분양 모델하우스에서 방문과 상담을 받으면서 트렌드를 확인하겠다는 자세가 중요하다”라면서 “‘요건이 되면 분양받겠다’라는 인식으로 접근하면 좋다”고 답했다. 또 고용 형태 등에 따라 주택 마련을 위한 은행 대출 조건도 달라지는 만큼 자신에게 적합한 대출 전략 등도 미리 생각해둬야 한다고 주문했다.

문 이사는 또 청약이나 분양 이외에도 부동산에 접근할 수 있는 다양한 경로에 대해 관심을 가져야 한다고 조언한다. 문 이사는 “예를 들어 공공임대 주택 활용 등을 위해서 LH 홈페이지 등을 하루에 한번은 방문하는 것이 습관화 되어 있으면 좋다. 또 집 주변의 공인중개사 업자들과 친해지면 지역의 투자나 시세 등에 관한 정보를 얻기도 쉽다”고 말했다. 문 이사는 여건이 되는 경우 경매 사이트와 경제 뉴스를 매일매일 체크하고 많은 지역을 직접 다니면서 저평가된 집을 찾아보는 것도 중요하다고 이야기했다.

이런 조언들과 결부해서 올해 눈여겨봐야 할 부동산 시장의 흐름에 대해서 문 이사는 “코로나19로 인해 내수 시장 경기가 침체돼 있어 투자자들의 관망세가 지속될 것으로 보고 있다”고 언급했다. 그는 이어 “유동자금이 흐르지 않을 경우 내수 시장은 더욱 더 좋아지지 않을 가능성이 크다. 경기 침체로 인하여 올해 하반기에는 비주거 상품(상가·오피스텔·경매) 인기가 많을 것으로 예측된다”고 설명했다.

문 이사는 “‘판매만 하면 끝’ 이라는 일부 대행사들의 무책임한 인식으로 분양 대행사 등에 대한 안 좋은 시선이 있는 것은 사실이다”고 말했다. 그런 인식을 개선하고 급변하는 분양 시장에 대비하기 위해서 계약에서 입주까지 관리해주는 분양대행사를 운영하겠다는 것이 문 이사의 포부다. 그는 “계약 후 입주 때까지 지속적으로 소통하여 고객들의 고민도 해결해 주고 좋은 정보도 제공해 주는 윈윈 전략을 가지고 회사를 운영하겠다”라고 말했다.