[이코노믹리뷰=권일구 기자]12.16대책과 2.20대책으로 투기수요가 잡히지 않자, 정부가 부동산 시장에 21번째 대책을 내놓았다. ‘투기수요 근절, 실수요자 보호’라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하겠다는 뜻이다. 이번 대책으로 수도권 전역과 대전, 충북 청주 등 시장 과열 조짐을 보인 대부분의 지역이 조정대상지역이나 투기과열지역으로 지정됐다.

지난 17일 관계부처 합동으로 정부는 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 발표했다. 이번 방안에는 크게 4가지 과제가 담겨 있다. ▲과열지역에 투기 수요 유입 차단 ▲정비사업 규제의 정비 ▲법인을 통한 투기수요 근절 ▲12·16대책 및 공급대책 의 후속조치 추진이다.

정부는 이번 대책  발표에  앞서,  지난 5월까지 서울 주택시장은 안정세를 유지했다고 분석했다. 이어 역대 최저 수준의 금리와 유동성 증가로 투기수요가 주택시장으로의 유입 가능성이 크다고 판단했다. 

서울 외곽지역과 수도권 비규제 지역, 일부 지방에서 상승세가 지속되고 일부 규제지역에서도 재반등 조짐을 보이고 있다는 점, 수도권에서의 주택거래량이 전년 대비 2배 수준으로 증가하고,  법인·갭투자의 증가세가 뚜렷하다는 점, 일부 재건축 단지들의 호가 상승이 지속되고, 개발호재 기대감이 있는 지역의 불안정성이 재현되고 있다는 점을 들어 대책 발표 이유를 설명했다. 

▲ 6.17 주택시장 안정을 위한 관리 방안 자료=국토교통부

과열지역 투기수요 유입 차단


정부는 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정했다. 오는 19일부터 효력이 발생하며, 조정대상지역은 서울 전지역, 인천(강화, 웅진 제외) 전 지역, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(오창, 오송읍 지정), 경기 전 지역(김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인, 남양주, 안성, 광주 제외)이 지정됐다.

또한, 투기과열지구로 서울 전지역, 경기 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2), 인천 연수·남동·서구, 대구 수성, 세종(행복도시 예정지), 대전 동·중·서·유성이 추가 지정됐다.

투기과열지구로 지정되면 주택담보대출(LTV)는 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%‧총부채상환비율(DTI) 40%를 적용받게 된다.

또한, 최근 서울 송파·강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련해, 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화가 우려되는 만큼, 서울시와 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진할 예정이다. 이날 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권에 드는 주변 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획 위원회 심의를 통해 확정했다. 오는 23일부터 효력이 발생하게 되며, 허가를 받은 경우 목적대로 이용할 의무가 발생하고, 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용이 가능하게 된다.

이와 함께 서울 주요개발지역인 잠실MICE, 용산 정비창 인근에 대한 고강도 실거래 기획조사도 착수 중이다. 자금조달계획서 제출 대상 역시 투기과열지구·조정대상지역 내 3억원 이상 주택 거래시로 제한되어 있는 것을, 거리가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 했다.

주택담보대출 및 전세자금대출 규제 역시 강화된다. 규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건을 강화하는 것인데, 무주택자의 경우 전 규제지역 내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 1주택의 경우 6개월 내 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 한다. 보금자리론을 받는 경우에도 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무가 생겼고, 의무를 위반하게 되면 대출금을 회수한다.

특히, 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용에 대한 제한이 강화되는데, 현재는 시가 9억원 초과 주택을 보유하면 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입시 대출을 즉시 회수했다. 앞으로는 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우에도 전세대출 보증 제한 대상에 추가된다. 또 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우, 전세대출도 즉시 회수한다. 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증한도도 2억원이하로 인하한다. 이는 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용됐기 때문이다.


정비사업 규제 정비


재건축 안전진단의 투명성과 공정성 강화 방안도 마련했다. 우선 안전진단에 대한 시·도의 권한을 강화해 1차 안전진단 기관 선정 및 관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차도 안전진단 의뢰도 시도가 담당토록 했다.

재건축사업에서 거주여부와 상관없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여됐던 것을 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청이 허용된다. 특히, 지난해 12월27일 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 ‘합헌’ 결정으로 제도의 본격 시행이 이뤄진다. 한남연립과 두산연립을 시작으로 하반기부터는 본격 징수될 전망이다.

▲ 서울 송파구에 위치한 재건축 공사 현장 뒤로 새 아파트가 모습을 보이고 있다. 사진=이코노믹리뷰 권일구 기자

법인을 활용한 투기수요 근절


주택 매매·임대사업자의 주택담보대출이 금지된다. 규제지역 내에서의 주담대는 LTV 20~50%, 비규제지역 내에서는 LTV의 규제가 없었지만, 이제부터는 모든 지역에서 주택 매매‧임대 사업자에 대해 주담대가 금지된다. 법인 등에 대한 세제도 보완된다. 법인이 보유한 주택에 대한 종부세율을 인상할 예정으로, 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다.

또한, 납세자 별로 종부세를 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)해 왔던 것을 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지키로 했다. 법인이 올해 6월18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세를 내야한다. 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율도 20%로 인상하고, 6월 18일 이후 8년 장기 임대등록 하는 주택도 추가세율을 적용 받게 된다.


12.16대책 및 공급대책 후속조치 추진


정부는 지난해 발표된 12.16 대책 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속조치 이행을 위해 종부세 및 양도세 강화, 임대등록 혜택축소, 불법전매 청약 제한강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정을 완료해 추진한다는 계획이다.

전매행위 제한 위반 시 청약제한 내용을 담은 ‘주택법’, 임대사업자 등록요건 강화를 주 골자로 하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’, 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향에 대한 ‘종합부동산세법’, 1세대1주택자 장기보유특별공제 거주요건을 추가 하자는 ‘소득세법’, 임대등록 시 취득세·재산세 혜택을 축소하는 ‘지방세특례제한법’ 등이 법안발의 중이다.

이와 함께 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’ 후속조치도 조속히 시행키로 했다. 이를 위해 하반기부터 본격적으로 사업공모 및 시범사업에 착수할 계획이다.

한편, 부동산 전문가들은 이번 정부의 부동산 방안 발표에 난색을 표하고 있다.

양지영 R&C 연구소 소장은 조정대상지역, 투기과열지구 확대와 관련해 “시장의 기대감이 꺾이지 않는 이상은 투자수요는 또 다른 규제 구멍을 찾을 수밖에 없다”고 지적하며 “투기과열지구보다 상대적으로 대출 규제가 덜한 조정대상지역 내에서 9억원 이하 아파트는 또 다른 매력이 될 수 있다. 한 예로 조정대상지역인 광교신도시는 이미 일부 서울 집값을 뛰어넘어 전용 84㎡가 20억원대에 거래되고 있다”고 꼬집었다.

또한, 정비사업 규제에 대해서도 “재건축안전진단 절차를 강화하고, 재건축부담금을 제도개선 하는 등 재건축을 규제하는 것은 공급부족에 따른 불안감을 더욱 조성해 새 아파트 가치를 더 높이는 부작용이 크다”고 폄하했다.

함영진 직방 리서치센터장은 “장기적인 집값 안정 효과를 담보하기에는 제한적”이라며 “꾸준한 임대주택 공급과 정비사업 정상화를 통한 공급확대 방안이 병행되어야 한다”고 지적했다.

양지영 소장은 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화와 관련해서도 “전입 의무를 부과한 것은 일부 갭투자자들의 투기를 차단 할 수는 있다”고 분석하며 “다만, 현재 대출을 끼고 매입하는 사람들은 집값 상승에 대한 불안감으로 거주의 목적으로 매입하는 준 실수요자들이 많다”고 강조했다.

이어 “이 때문에 전입 의무를 부과하는 것은 투자수요를 차단하는데 큰 도움은 되지는 않을 것으로, 전입 의무로 인해 전세 물량이 감소해 전세시장 불안을 더 부추길 수 있다”고 덧붙였다.