[이코노믹리뷰=우주성 기자] 올해 상반기 경매시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 입찰기일 연기 등에도 불구하고 전반적으로 활황에 가까웠다는 것이 업계 관계자들의 평가다. 기존 주택시장에 대한 규제 강화로 일부 수요가 경매시장으로 눈을 돌렸다는 분석이다. 하반기에도 이어질 강력한 부동산 규제가 경매시장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 관심도 커지고 있다.

“올해 말 경매시장, 주택·상·공업 시설 대거 풀린다”

전문가들은 하반기에도 경매시장의 활황 가능성을 점치고 있다. 하반기 경매시장이 호조를 이어갈 이유로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 하나는 코로나19 여파로 인한 경매 물건 증가 가능성이다.

문상동 구도 D&C 대표는 “코로나 여파로 경기가 악화되고 자금 흐름이 막히게 되면, 기존 주택시장의 대체 투자처로 경매 시장이 각광을 받을 것”이라고 말했다. 문 대표는 “시장에 부동산 출연이 많이 될 것으로 본다. 향후 부동산에 있어 경매시장은 1순위 시장이 될 가능성이 있다”고 예상했다.

지지옥션 오명원 연구원 역시 악화된 경기흐름으로 인한 경매 물건이 많아지고 그에 대한 수요 역시 견조하게 이어질 것이라 보고 있다. 오 연구원은 한국 부동산 시장의 특성상 대출을 이용해 구입하는 매물이 많은데 경제 여건이 어려워지면 1차적으로 이런 상품이 경매 시장으로 넘어가는 경우가 많다고 지적한다.

오 연구원은 “코로나19 영향으로 경제흐름이나 상권이 악화되고, 일부 중소상공인이나 직장인의 대출변제가 어려워지면 업무 상업시설 뿐만 아니라 주택 물건도 경매 시장에서 늘어날 가능성이 높다. 이는 공장 등 공업시설도 마찬가지다”라고 언급했다.

오 연구원은 이런 현상이 올해 말 경매 시장에서 본격적으로 관측될 것으로 전망한다. 오 연구원은 “통상 법적으로 3개월간은 변제에 대한 유예가 가능하지만 그 이후까지 변제가 어려워지면 법원에 의한 경매 절차가 진행되는 경우가 많다”고 말했다. 코로나 변수 등을 고려할 때 오는 7월부터 법원에 접수되는 경매 건수가 증가할 수 있다는 것이 오 연구원의 설명이다. 오 연구원은 “이후 실질적으로 경매물건에 대한 입찰 기일이 잡히고, 입찰이 열리려면 다시 6개월 정도가 소요되는 만큼, 올해 말부터 내년 초 사이에 경매 시장에 본격적인 경매 물건 증가가가 관찰될 것”이라고 대답했다.

규제 피한 경매수요도 급증 예상

경매시장에 등장하는 물건이 많아지면 입찰 경쟁률 등은 낮아질 것이라는 것이 일반적인 분석이다. 그러나 경매전문가들은 오히려 경쟁률이 낮아지지 않을 것으로 보고 있다. 공급만큼이나 경매 수요도 충분히 유입될 것이라고 보기 때문이다. 하반기에도 경매 수요는 더욱 늘어날 것으로 보는 가장 큰 이유는 주택 시장에 대한 고강도 규제다. 

특히 지난 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안 등이 발표되면서 주택 시장에 대한 투자 허들은 더욱 높아졌다. 전문가들은 주택 시장에 대한 강력 규제가 경매시장에 대한 선호로 이어질 가능성이 있다고 보고 있다.

오 연구원은 상반기 경매시장의 활황 원인 역시 규제 강화의 영향이 크다고 진단한다. 오 연구원은 “지난해보다 올해 상반기 평균 응찰자수가 늘었다는 것은 원래 기존의 시장을 구성하던 구성원 이외에도 규제 등으로 인한 외부 유입이 많았다는 것”이라고 지적했다. 그는 “규제가 반복된다는 것 자체가 집값 상승이 지속된다는 의미”라면서 “경매시장에서 부동산 가치 기준이 되는 낙찰가율도 2016년 12월 이후 최고치에 가까운 77%를 기록하고 있다”고 밝혔다. 

실제 지지옥션의 ‘2020년 5월 경매동향보고서’를 보면 5월의 전국 경매 진행건수는 1만3094건 중 낙찰된 물건은 4669건이다. 낙찰률은 35.7%, 낙찰가율은 77.1%, 평균응찰자 수는 4.5명을 나타냈다.

지지옥션에 따르면 실제 12·16 대책 등 고가 아파트에 대한 규제로 서울의 경우 지난 5월 기준 6억원 이하 저가 아파트에 대한 낙찰율이 지난해 동월보다 27%나 상승하기도 했다.

오 연구원은 “상반기에는 낙찰가율과 낙찰률이 모두 상승했다. 전체적으로 주거시설 역시 낙찰율이 40%대를 나타내며 두 건 중 한 건은 낙찰되는 수준이다”라고 분석했다.

오 연구원은 이런 상황에서 하반기 경매시장의 상승세는 유지될 수밖에 없다고 보고 있다. 그는 “올해 상반기 경매시장의 경우 물건 수 자체는 계속 증가세였음에도 전국 평균 응찰자 수는 4.5명대를 유지했다. 이는 작년의 3명대 후반에 비하면 더욱 늘어난 것이다”라면서 “물건 수 증가에도 입찰 경쟁률이 상승했던 상반기를 볼 때 부동산 규제가 더욱 강화될 것으로 보이는 하반기의 경매시장도 상승세를 이어갈 것”이라고 말했다.

업계 관계자들은 기존 주택시장과 수요층이 다르고 경매시장의 진입장벽으로 수요가 이전되는 데 한계가 있을 것이라는 일각의 주장에 대해서도 반박하고 있다.

문상동 대표는 일반 주택시장에 대한 규제강화로 투자 허들이 높아져 경매시장에 대한 진입장벽이 상대적으로 낮아졌다고 평가한다. 그는 “경매 시장의 진입장벽이 상대적으로 낮아진 셈”이라면서 “정부 추가발표로 주택 구매나 추가 매입이 어려워짐에 따라 차라리 경매 시장으로 수요가 이전될 수 있다. 경매시장의 경우 낙찰가를 등기부 등본에 기재하지 않는 등 기존 시장 규제에 있어 유리하게 작용할 부분이 많다”고 언급했다.

규제 사정권에도 “경매시장에서 수도권은 아직 매력적”

전문가들은 지난 17일 발표된 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’이 경매시장에 미칠 영향에 대해서 긍정적으로 보고 있다.

오명원 연구원은 “2·20 대책 이후로도 경기권 기준으로 낙찰가율 등은 수원·용인 등이 여전히 높은 편이다. 오히려 2·20 대책을 피해간 화성, 안성, 군포 지역 등은 풍선효과가 확산되면서 아파트 물건 등의 경우 응찰 인원만 70명에서 80명대를 보인 지역도 있다. 경쟁률이 높아지다 보니 낙찰가율도 자연스레 높아졌다”고 말했다.

그는 또 “군포나 동탄 일대는 신규 물량이 아닌 이상 아직 아파트 값이 높지 않다. 주로 5억원 이하의 매물이 많다. 이번 대책으로 규제 지역으로 지정된 곳이 많지만 경매에 있어서 규제의 직접적인 영향을 주는 규제는 아니다. 해당 지역들은 지가가 그렇게 많이 상승하지 않은 지역으로 저평가된 지역이라 당분간은 호조세를 유지할 수 있으며 경매 시장에서도 유리하게 작용할 가능성이 높다”고 말했다.