[이코노믹리뷰=신진영 기자] 17일 발표된 정부의 21번째 대책은 서울 재건축 시장의 투기수요를 조준했다. 재건축을 앞둔 분양권을 사들이는 행위는 앞으로 2년 의무 거주 없이는 소용없을 것으로 보인다. 이와 함께 '재건축 초과이익환수제'가 올 하반기부터 본격 시행된다. 

이날 관계부처 합동으로 발표된 '주택시장 과열요인 관리방안'을 통해 시뮬레이션한 결과, 서울 강남 재건축 조합원 1인당 재건축 부담금 예상액은 최고 7억1000만원에 달하는 단지도 있는 것으로 조사됐다. 평균 4억4000만원이다. 

전문가들은 장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향에 모색돼야 한다고 조언했다. 오히려 공급부족에 따른 불안감을 조성해 새 아파트 가치를 더 높이는 부작용이 클 것이라는 분석이다. 

재건축 분양권 2년 이상 거주의무기간 도입, 강남 재건축초과부담금 평균 4.4억

지금까지 재건축 사업에서 거주 여부에 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격 요건이 부여됐다. 일반분양보다 조합원 분양으로 사면 저렴하게 분양신청이 가능했다. 앞으로는 수도권 투기과열지구의 재건축에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청을 허용하기로 했다. 

이와 함께 재건축 초과이익환수제(재초환)가 본격 도입된다. 한남연립과 두산연립을 시작으로 하반기부터 본격 징수된다. 관계부처 등에 따르면, 현재 62개 조합(37개 지자체)에 약 2533억원의 부담금이 예정돼 통지됐다. 

관계부처 등이 강남 5개 단지와 강남 1개 단지, 경기 2개 단지 등을 시뮬레이션을 한 결과, 강남 5개 단지 평균은 4억4000만~5억2000만원이 나왔다. 최저 금액은 2억1000만~2억3000만원, 최고 금액은 6억3000만~7억1000만원이다. 강북 1개 단지는 1000만~1억3000만원, 수도권(경기) 2개 단지는 60만~4억4000만원으로 집계됐다. 

정부는 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완도 함께 진행할 것이라고 밝혔다. 현재 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생해 부담금 산정기준 논란이 있다. 개선되는 방안은 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용한다. 오는 12월 '재건축초과이익 환수에 대한 법률' 개정 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용된다. 

"재건축 첫단추 꿰기 어려울 것"

또한 정부는 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 강화한다고 밝혔다. 최근 서울 내 재건축 단지가 연이어 안전진단에 통과되면서 시장에 투기 수요가 유입된 탓이다. 

먼저 안전진단의 구조적 독립성 강화다. 1차 안전진단 기관 선정과 관리주체를 시·군·구에서 시·도로 변경한다. 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당한다. 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화가 들어간다. 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2000만원)을 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한을 1년으로 줄인다. 

2차 안전진단 시 현장조사를 강화한다. 철근 부식도와 외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화한다.  

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축 안전진단 절차를 강화하고 재건축 부담금을 제도 개선하는 등 재건축을 규제하는 것은 공급부족에 따른 불안감을 더욱 조성해 새 아파트 가치를 높일 것이다"고 우려했다. 

함영진 직방 리서치센터장은 “행정이 지역주민의 입김에 좌우될 우려를 줄이고, 구조적인 결함이 아닌 설비노후도를 근거로 해서는 안전진단을 통과하기가 사실상 어렵게 강화됐다”며 “앞으로 재건축 사업 첫 단추를 꿰기에는 쉽지 않을 것으로 판단된다”고 밝혔다. 

함 리서치센터장은 “정비사업의 속도 제한은 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠지만 장기적인 집값 안정 효과를 담보하기에는 제한적이다”며 “서울 아파트 입주물량이 올해 4만1562세대에서 내년 2만4040세대로 크게 축소되는 만큼 꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 공급확대 방안이 병행될 필요가 있다”고 짚었다.