[이코노믹리뷰=이소현 기자] 서울 양천구 목동 신시가지 6단지가 정밀안전진단을 통과하며 재건축 사업의 첫 관문을 넘었다. 지난달 서울 마포구 성산동의 성산신영아파트가 안전진단을 통과한데 이어 연달아 재건축 사업이 확정된 것이다. 이에 목동 집값이 들썩이는 등 과열 양상을 보이고 있다. 

올해 서울 재건축 시장은 냉탕과 온탕을 오가고 있다. 정부가 재건축 사업을 부동산 시장을 과열시키는 요소로 판단하고 이와 관련한 규제를 강화하는 가운데, 서울 강북 지역을 중심으로 재건축 시장이 다시금 탄력을 받을 수 있다는 진단이 나오고 있다. 

목동 신시가지 6단지, 매매 호가 억대 상승

16일 부동산업계에 따르면 목동 6단지 전용면적 115㎡는 현재 23억원에 매매되고 있다. 지난 3월 20억원에 실거래된 것과 비교하면 3억원 가까이 뛰어오른 것이다. 전용 142㎡도 지난해 11월 실거래가인 22억원보다 3억원 상승한 25억원에 매물이 나왔다.

전용면적 47㎡는 지난해말 11억원에 실거래된 이후 호가를 유지하고 있지만 매물이 거의 없는 상황이다. 목동의 한 공인중개사는 "전용 47㎡의 경우 매물이 나오지 않는다. 다른 면적도 집주인들이 매물을 거두어 들이고 있다"며 말을 아꼈다.

이처럼 목동 집값이 술렁이고 있다. 목동 6단지가 재건축의 첫 단계인 안전진단 적정성 검토를 통과하면서 부터다. 목동 6단지는 앞서 재건축 안전진단에서 D등급을 받은 데 이어 지난 12일 공공기관의 안전진단 적정성 검토에서도 같은 등급을 받으며 재건축이 확정됐다. 

14개 단지로 구성된 목동 신시가지는 지난 1980년대 차례로 완공된 만큼, 목동 6단지에 이어 다른 단지도 재건축이 안전진단을 통과할 것이라는 기대감이 형성되는 중이다. 목동 11단지도 정밀안전진단에서 D등급을 받으며 공공기관 적정성 검토를 앞두고 있다. 

다만 재건축 사업은 추진위원회와 조합설립과 더불어 정비구역지정, 사업시행인가와 관리처분계획 등에서 지자체의 승인이 필요해, 지자체의 정책 방향에 따라 사업 진행 속도가 달라질 수 있는 상황이다. 일례로 강남구 대치동 은마 아파트는 지난 2010년 안전진단 검사를 통과했지만, 현재까지 사업시행인가를 받지 못했다. 

재건축 규제 강화 불구, 강북권 재건축 '불씨'

정부는 재건축 사업이 주택시장의 과열과 투기를 조장한다고 보고, 개발이익을 규제하는 제도를 연이어 발표하고 있지만, 재건축 시장의 불씨는 사그라들지 않고 있다. 

초과이익환수제가 대표적인 규제다. 초과이익환수제는 재건축 사업으로 조합원 한 사람 당 3000만원 이상의 이익을 얻을 것으로 예상되는 경우, 조합은 초과 이익의 최대 50%를 정부에 세금 형태로 납부하도록 의무화해, 개발 사업의 수익성을 재분배하는 제도다. 

앞서 이 제도가 헌법상 국민의 평등권과 재산권을 침해한다며 헌법소원이 제기됐지만, 헌법재판소는 지난해 12월 27일 합헌 판정을 내렸다. 국토부는 이달초 '재건축초과이익 환수법 시행령' 개정안을 발표해 관련 법령을 정비하는 등 정책 집행에 속도를 내고 있는 상황이다. 

정부의 각종 규제에도 불구하고, 서울 강북 지역을 중심으로 재건축 사업의 불씨가 번질 조짐을 보이고 있다. 지난달 마포구 성산동 성산신영아파트가 공공기관의 안전진단 검사를 통과한데 이어 목동 재건축 사업도 확정되면서다. 정부 여당이 지난 4·15 총선에서 압승하면서 재건축 관련 규제가 강화될 것이라는 예측이 지배적이었던 것과 비교하면 분위기가 반전된 셈이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수)는 "정부는 재건축 사업을 부동산 투기의 온상으로 보고 규제하고 있다"면서 "그러나 한국의 대표적인 주거단지인 목동은 시설 노후와와 주차 문제 등으로 (미룰 수 없게 되자) 허가하겠다는 것이다"고 설명했다. 

이어 "곧 도미노 현상이 나타날 것으로 본다. 다른 지역들도 형평성 차원에서 재건축이 승인될 것이다"면서 "목동은 (전체 지역이 아닌) 단지 단위로 재건축이 이뤄지게 되면, 생활 여건 문제는 해소되지 않고 오히려 난개발이 이뤄질 수 있다"고 지적했다.