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강남 아파트 반등? 보유세 이슈 여전 지속 글쎄양도세 절세 매물 소진에...일부 단지 상승·하락세 둔화
공시지가 상승發 매물·규제 여파로 반등은 쉽지 않아

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 하락을 이어오던 강남4구의 하락세가 일부 지역에서 주춤하고 있다. 강남구 등 일부 지역은 낙폭을 좁히는 수준이지만 일부 재건축 단지의 상승으로 상승세로 전환했다. 전국 주요 50개 선도단지 강남권 대장주 일부에서도 상승세가 감지되고 있다. 전문가들은 강남지역이 반등하기에는 다소의 시간이 필요하다고 지적한다. 공시지가 등의 추가 영향이 가시화되지 않았고 강남 등 고가아파트 지역의 절세용 매물이 소진된 탓에 의한 착시일 가능성이 있다는 것이다.


강남 재건축 대장주 일부 단지 상승...절세 매물 소진 영향


KB 부동산 리브온은 지난달 26일 5월 ‘KB선도아파트 50지수’가 3개월 째 하락하고 있다고 발표했다. KB선도아파트 50지수는 전국 아파트 단지 중 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 시가총액 지수와 변동률을 나타낸 것이다. 가격 변동 등에서 민감하기 때문에 전체 시장을 선험적으로 파악할 수 있는 지표로 꼽힌다.

▲ 출처=KB 리브온

‘KB선도아파트 50지수’는 올해 3월부터 3개월 연속 마이너스를 기록했지만 5월 들어 하락폭이 줄였다. 지난 4월 하락폭이 0.91%인데 반해 5월에는 0.64% 하락해 그쳐 낙폭이 다시 줄어들기 시작한 것이다.

이런 선도 단지 50개 중 33개 단지는 서울 강남4구 등에 분포해 있다. KB 리브온 관계자에 의하면 실제 강남의 재건축 단지 일부는 하락세 둔화에서 상승세로 돌아서기도 했다.

KB 리브온 관계자에 따르면 선도단지의 가격이 하락하는 중에도 실제 4월에 비해 5월 가격이 상승한 주요 단지로 압구정의 신현대아파트, 올림식선수기자촌 아파트, 잠실주공5단지, 신천동 장미1차 아파트 등을 들고 있다.

▲ 출처=부동산114

해당 관계자에 따르면 압구정의 신현대 아파트의 경우 재건축 기대감으로 202㎡가 40억5000만원에서 41억원으로 상승했다. 재건축을 추진 중인 올림픽선수 기자촌 역시 175㎡ 면적이 전월의 21억9000만원보다 3000만원 상승한 22억2000만원에 실거래됐다. 다만 해당 단지는 중형 면적은 하락세를 유지하고 있다. 잠실주공5단지 역시 119㎡의 경우 전달보다 20억6000만원에서 20억8000만원까지 소폭 상승했다.

평균 매매변동률 통계를 봐도 강남권의 하락세는 일단 주춤하고 있다. 부동산114에 의하면 지난달 22일에서 29일 사이 서울 강남4구 지역의 아파트 매매가격 변동률은 낙폭을 다소 줄이거나 상승했다. 강남구의 경우 전주 아파트 가격 변동률인 –0.06%보다 하락폭이 둔화된 –0.03%를 기록했다. 특히 서초구는 0.00%로 보합, 강동구와 송파구는 모두 0.02%로 상승전환 했다. 송파구의 경우 ‘잠실주공 5단지’와 ‘잠실 엘스’ 등의 호가 상승 영향이 작용했다.

▲ 잠실주공 5단지 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

한국감정원의 통계 역시 마찬가지다. 지난달 25일 기준 5월 넷째 주 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 강남4구의 경우 전주 대비 하락세가 둔화된 상황이다. 한국감정원 관계자는 "강남구의 경우 급매물이 소진된 재건축 단지의 영향으로, 송파구는 개발 호재 영향인 것으로 보고 있다"고 분석하고 있다.


“공시지가 변수·규제 유지로 반등 쉽지 않아”


김균표 KB국민은행 부동산정보팀 수석차장은 “선도지수와 함께 전망지수 등도 90대로 소폭 상승하는 등 강남 일대의 하락세가 지속된다는 시그널 자체는 약해졌다고 볼 수 있다. 강남권 등 서울의 절세용 매물과 단지들이 어느 정도 소진됐다.”면서도 “반등까지 이어질 수 있는지는 더 지켜봐야 한다. 상반기 공동주택 공시가격 영향도 아직 변수다”라고 밝혔다.

실제 KB리브온에 따르면 다주택자들이 양도세 절세를 내놓는 물량 이외에, 최근 공시가격 급등으로 인한 보유세 중과세 회피를 위해 고가 주택들이 시장에 나오고 있다. 이로 인한 고가 주택 매물도 시장에 다시 등장하고 있다.

김균표 수석차장은 “한시적 양도세 절세로 인한 매물이, 일부 수요자들로 인해 소진됐지만 여전히 공시지가 상승 등 보유세 이슈로 나오는 매물이 꾸준하다”고 말했다. 김 수석차장은 “만약 서울 내 부동산이 반등을 하더라도 현재 규제가 강남에 집중된 만큼 예전처럼 강남부터 조금씩 회복되기는 쉽지 않다. 따라서 반등을 하더라도 전반적으로 수도권에서 조금씩 같이 상승하는 모습을 보일 것이다”라고 전망했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.06.01  19:54:28
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