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[생생분양]‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’, 미래가치 알겠는데 2% 부족초역세권 핵심입지·청약조건 강점, 높은 분양가와 평면은 아쉬워

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 청량리 재정비사업으로 청량리역 일대에 ‘상전벽해’가 연출되고 있다. 과거 성바오로 병원 부지 역시 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’를 통해 최신의 상업시설과 오피스텔로 새롭게 탈바꿈할 전망이다. 22일 현대엔지니어링은 청량리 제기동에 힐스테이트 청량리 더퍼스트의 모델하우스를 열고 분양일정에 돌입했다. 오전 11시에 문을 연 해당 단지의 견본주택에는 다수의 내방객이 방문해 유니트와 입지 등을 둘러봤다.

▲ '힐스테이트 청량리역 더퍼스트' 견본주택 입장을 기다리는 내방객. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

서울 동대문구 전농동에 들어서는 힐스테이트 청량리 더퍼스트는 지하 5층~지상 최고 43층, 3개동에 총 486실 규모다. 주거형 오피스텔과 근린생활시설로 구성된다. 오피스텔 전용면적별로는 ▲37㎡ 19실 ▲38㎡ 38실 ▲53㎡ 76실 ▲56㎡ 19실 ▲ 59㎡ 19실 ▲71㎡ 1실 ▲84㎡ 314실 등 다양한 면적으로 구성된다.


교통·인프라 등 최강 입지에 ‘미래가치 충분’


힐스테이트 청량리 더퍼스트는 1호선 청량리역 6번 출구와 바로 인접해있는 초역세권 지역 중 하나다. 특히 청량리역은 향후 지난해 8월 예비타당성을 통과한 GTX-B, 2018년 예비타당성을 통과한 GTX-C이 개통된다. ‘제2차 서울시 도시철도망 구축계획’에 포함된 강북 횡단성과 면목선을 포함하면 총 10개 노선이 지나는 서울 최대 교통허브로 부상하게 된다.

▲ 청량리역과 롯데백화점. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

특히 GTX-B·C노선을 통한 서울 원도심과 강남 일대로의 접근성이 대폭 상승할 것으로 보인다. 분양 관계자는 “향후 서울역이나 삼성역 등과의 거리가 한 정거장 거리가 되는 만큼 4~5분이면 해당 지역으로 이동할 수 있다”고 덧붙였다.

청량리역 일대의 고질적인 문제인 교통 정체도 해결될 것으로 보인다. 국토교통부는 지난달 청량리역과 서울역, 삼성역을 GTX 트라이앵글로 조성하기 위한 ‘청량리역 공간구조 개선 및 광역환승센터 구축 기본구상 연구용역’에 착수한 상태다.

청량리3구역, 청량리4구역, 동부청과시장정비사업 등과 함께 청량리 종합시장도 도시재생활성화지역으로 개발된다. 서울시 역시 지난 1월 청량리 종합시장 일대 총 42만892㎡에 대한 ‘청량리 종합시장 일대 도시재생활성화계획’을 고시하고 개발에 착수했다.

사업지 인근의 롯데백화점 청량리점과 롯데마트 청량리점, 홈플러스 동대문점 등의 신상권 이외에도 경동시장, 청량리종합도매시장, 청량리농수산물시장 재래시장 등 기존의 전통상권을 동시에 이용할 수 있다는 점을 입지적 장점으로 꼽힌다.

▲ '힐스테이트 청량리역 더퍼스트' 공사 현장. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

이런 입지적 장점과 개발호재에 힘입어 청량리역 일대의 오피스텔 분양실적도 상당한 수준을 기록하고 있다. 오피스텔 34실 정도로 물량이 많지는 않았던 지난해 ‘청량리역 해링턴 플레이스’의 오피스텔 청약 경쟁률은 평균 청약 경쟁률이 40.5대 1, 최고 경쟁률은 88대 1을 기록하기도 했다.

입지와 함께 주택 시장에 비해 상대적으로 자유로운 규제 역시 오피스텔 선호를 견인하는 동력이다. 청량리역 더퍼스트의 청약은 만 19세 이상이면 누구나 가능하다. 재당첨 제한도 없으며 청약통장 가입기간과 조달 계획서 등도 필요하지 않다.

▲ '힐스테이트 청량리역 더퍼스트'의 상가 시설 모형. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

청량리역 더퍼스트는 서울시 20%, 그 외 지역은 80%로 청약을 진행하며 중도금 대출시 분양가의 50% 범위 내에서 가능하다. 오피스텔 분양권 소유는 무주택자로 취급된다. 전매는 소유권 이전 등기 시로 제한된다.

이런 청량리역 오피스텔 수요는 주로 실수요에 의해 뒷받침되고 있다는 것이 분양 관계자와 현지 중개업자들의 지적이다. 분양 관계자는 “일반 수익형 부동산과는 다르게 주거시설인 만큼 전매에 대한 규제가 있다. 일반적으로 청량리 목적의 실수요 목적의 수요가 많을 것이다”라고 내다봤다.


높은 분양가·내부 평형은 다소 아쉬워


▲ 53OC 타입의 안방 모습. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

다만 실수요 관점에서 분양가가 다소 비싸다는 반응도 나왔다. B블럭에만 공급되는 84㎡ 면적의 경우 타입에 따라 최저 10억5180만원에서 최고 15억2780만원 사이에 분양가가 책정돼 있다. 청량리역 미주상가 A동의 한 중개업자는 “이전 분양가로 단순 비교하기는 힘들지만 다소 비싼 편이라고 할 수 있다”고 말했다.

반면 인근의 다른 업자는 “청량리역 일대 오피스텔 가격으로는 평균 11억원 정도에 쓰리룸이라면 비싼 것은 아니다. 차익도 최소 1억원 정도는 오를 것”이라고 말했다.

▲ 84OC 타입의 거실. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

오피스텔의 특성상 같은 전용 타입의 아파트와 비교해서 다소 협소해 보이는 평면도 단점으로 지적된다. 확장도 어려운 만큼 면적이나 구조 자체도 넓지 않다는 한계를 지적하는 내방객도 있었다. 84OC 타입의 경우 아파트의 59㎡에 발코니를 확장한 정도의 면적으로 거실 등 평면구조가 다소 협소하다는 평가가 있었다. 동대문구 신설동에 위치한 모델하우스에는 84OC, 53OC, 38OE 세 가지 타입의 유니트가 있다.


오피스텔 미래가치, 어디까지 가능할까


청량리역의 한 부동산 업자는 “물론 개발호재로 다른 지역의 오피스텔보다 가치 상승 여지가 훨씬 크지만 역시 아파트와 비교해서 한계는 있다. 같은 값이면 상승 여지가 큰 아파트를 선호하는 경향이 아직 강하다”라고 말했다.

▲ '힐스테이트 청량리역 더퍼스트'의 모형. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

분양 관계자는 해당 오피스텔의 상승여지는 충분하다고 보고 있다. 해당 관계자는 “최근 들어 교통 호재가 충분하고 미래가치가 있다고 평가되는 지역의 오피스텔 가치 상승이 상당한 편이다”라고 설명했다.

실제 힐스테이트 미사역에 소대한 전용면적 84㎡ 오피스텔은 분양가보다 2~3억원 정도 높은 웃돈이 형성된 상황이다. 일산 킨텍스의 꿈에그린 오피스텔 등도 동일 면적에 3~4억원 웃돈이 붙어있다고 해당 관계자는 전했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.05.23  09:00:19
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(2020-05-24 10:38:53)
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