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'전월세 신고제' 입법화 가속도...임대차 시장 향방은임대인 동의없이 전세보증금 반환보증 가입
전세가 급등 예견 vs 임대소득 투명 위한 것

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 내년부터 '전월세 신고제'가 시행된다. 현 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률'에 따르면, 주택 매매 시 거래당사자는 거래계약의 체결일부터 30일 이내 관할 시·군·구청장에 신고해야 한다. 전월세 계약도 이렇게 운영된다. 정부는 연말까지 전월세 신고제 도입 법안을 통과시키고, 제도 도입 후 1년 뒤 시행할 계획이다. 여기다 공시가격 현실화도 추진돼, 앞으로 임대인들의 과세 부담은 더욱 커지게 될 것으로 보인다.

▲ 용산구 동부이촌동 공인중개업소. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

전월세 신고제(임대차 신고제)


지난 20일 국토교통부는 이같은 내용을 담은 '2020년 주거종합계획'을 발표했다. '전월세 신고제'를 도입하고, 임대인 동의 없이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있도록 했다. 전세보증금 반환보증이란 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 책임지는 보증이다.

'전월세 신고제' 도입을 위한 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안은 지난해 8월 안호영 더불어민주당 의원이 발의했다. 개정안에 따르면, 30일 이내 거래 당사자 간 보증금과 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등을 관할 지자체에 신고해야 한다.

보증금이나 월세 등 임대차 가격이 변경되더라도 신고 의무가 있다. 만약 신고를 하지 않거나 허위 신고를 할 시, 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 주택 임대차 계약 신고하면 자동으로 확정일자가 부여된다. 확정일자를 받게 되면 전세금을 돌려 받을 수 있는 권리가 생긴다. 그러나 오피스텔과 고시원 등 비주택은 신고대상에서 제외된다.

▲ 출처 = 네이버 거리뷰

"투명한 임대차 시장 만들고자..."


국토교통부에 따르면 21대 국회에서 전월세 신고제 도입 위한 개정안을 통과시킬 예정이다. 업계에 따르면, 전월세 신고제를 먼저 처리하고 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 처리할 계획이다. 전월세 신고제는 계약갱신청구권, 전월세 상한제와 함께 임대차 시장을 투명하게 하기 위한 '임대차보호 3법'으로 불린다.

'계약갱신청구권'은 임대계약 종료 후 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리다. 현 ‘주택임대차보호법’에는 최대 계약기간이 2년이다. 그러나 계약갱신청구권이 도입되면 임차인들은 최대 2년에서 4년까지 최대 거주 기간이 늘어난다. 한 부동산 전문가는 "전월세 신고제만 도입하면 전세가 폭등을 막을 수 없으니 전월세 상한제도 도입될 것이다"고 내다봤다.

'전월세 상한제'는 임대인이 임차인에게 일정 수준 이상 전월세를 올리지 못하도록 상한선을 법으로 정하는 것이다. 전월세 인상률을 연 5% 이내로 제한한다. 그런데 전월세 상한제를 시행하려면 정확한 임대료를 파악해야 한다. 때문에 전월세 신고제가 먼저 시행되는 것이라는 분석이다.

한편 주택 세금 전문가 김종필 세무사는 "전월세 신고제 도입에 임대소득 파악이 쉬워지겠지만, 다주택자의 주택 구입 의지는 쉽게 꺾이지 않을 것이다"고 했다. 그는 "임대소득을 얻으려는 목적 보다는 시세 차익을 얻겠다는 의지가 강하다"며 "세금을 더 내더라도 추가적인 수익을 기대할 수 있느냐 문제다"고 설명했다.

▲ 출처 = 네이버 거리뷰

전세 가격 급등 막을 수 없어 vs 투명한 과세 정책일 뿐


전문가들은 '전월세 신고제' 도입과 관련해 각기 다른 의견을 말했다. 한 전문가는 "결국 세원이 노출됨으로써 시장에 나오는 전세 물건이 줄어들 수 밖에 없다"며 "수요는 여전한데 공급이 줄어들게 되면 가격은 올라갈 것이다"고 전망하는 반면, 다른 전문가는 "긍정적인 측면이 더 많다"며 "불법 쪼개기 등 불법이 만연했던 임대차 시장을 투명하게 하는 방향이다"고 평가했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "전월세 신고제는 부동산 거래 이력이 다 노출돼 결국 전세 공급 축소를 가져올 것이다"며 "전세 공급이 줄어들고 수요는 여전하거나 늘어나면 전세 가격 상승을 가져온다"고 말했다. 이어 "전세가 상승을 막기 위한 방법은 계약갱신청구권을 10년으로 늘리고 전월세 상한율을 0%로 하면 된다"며 "사실상 전세 가격 급등은 막을 수 없다"고 전망했다.

반면 최은영 한국도시연구소 소장은 "전월세 신고제는 부정적인 면보다 긍정적인 면이 훨씬 더 많다"며 "전월세 신고제는 임대료를 올리는 제도가 아닌, 과세 투명성을 위한 제도다"고 말했다. 최 소장은 "지금도 오피스텔은 전입신고를 못하는 일들이 벌어지고, 불법 쪼개기도 만연하다"며 "이런 것들을 원천적으로 막을 수 있는 수단이 될 것이다"고 내다봤다.

실제로 오피스텔은 임차인이 전입신고를 하게 되면 주택으로 간주된다. 사무용 오피스텔에서 주거용 오피스텔로 바뀌면 임대인 입장에서 다주택자가 된다. 오피스텔 분양 시 부가세 환급 10%에 해당하는 금액을 받았다면, 주거용으로 바뀌는 순간 부가세 환급을 받지 못할 뿐만 아니라 반납해야 한다.

신진영 기자  |  yoora29@econovill.com  |  승인 2020.05.22  07:14:47
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