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개발열풍 ‘용산’, 입지별 온도차 극명...과제도 수두룩사업성에 발목잡힌 남영·후암 특별계획구역 개발도 새로 추진

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 남산 자락에서 한강변 일대까지 용산의 재도약이 가시화되고 있다. 초대형 사업인 한남뉴타운과 용산 철도 정비창 사업의 본격적인 개발 계획에 대한 관심이 쏠리는 와중에 지지부진한 인근 지역의 개발 계획도 다시 재조명받고 있다.

최근 용산구는 후암동과 남영동 일대의 개발계획에 대한 사업 준비를 추진 중이다. 전문가들은 정부와 자치구 등이 규제 완화를 통해 사업성을 살리면서 토지 이용률을 극대화할 수 있는 방법을 찾아야 한다고 지적한다.


한남뉴타운·용산정비창, 사업 기대감 가득


▲ 용산구 한남3구역 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

지난해 3월 사업시행인가를 획득해 한남뉴타운에서 가장 빠른 사업진행을 보이고 있는 한남3구역은 다음달 21일 최종 시공사 선정을 앞두고 있다. 정비사업에서 해제된 1구역을 제외한 남은 4개구역 중에서는 39만3729㎡로 규모가 가장 큰 곳이다. 해당 지역의 중개업자들은 시공사 선정으로 용산일대에 큰 파급효과가 있을 것으로 보고 있다.

한남역 인근의 한 중개업자는 “지난해 국토부 등의 합동조사로 사업이 한 차례 지연됐지만 이번에는 시공사 선정까지 이어질 것으로 보고 있다. 현재까지 매매가 크게 움직이거나 하지는 않지만 시공사 선정이 다가오면서 일단 분위기는 고무적인 편”이라고 말했다.

정부의 경고로 시공사들의 수주 경쟁은 겉으로는 크게 드러나지 않고 있다고 관련 업자들은 전했다. 일부 건설사들은 홍보 활동 자체도 자제하고 있다. 입찰에 참여한 한 건설사 관계자는 “조합에서 개별 홍보 등을 원하지 않는 만큼 기존 방식의 홍보를 하지는 않을 것”이라고 말을 줄였다.

입찰에 참여한 다른 건설사는 “당연하지만 현재 가장 공을 들이고 있는 지역은 한남3구역이다. 다른 사업장은 몰라도 이 곳의 상징성과 규모에서 양보하기 힘든 곳”이라고 말했다.

현재 입찰에 참여한 현대건설, 대림산업, GS건설 모두 한남3구역에 사업제안서를 제출하고 해당 조합은 이를 검토 중인 상황이다. 현대건설과 대림산업은 해당 조합에 대안설계 등을 제안한 것으로 알려졌다.

▲ 용산구 정비창일대 전경. 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

8000세대의 미니신도시가 건설되는 용산 정비창 부지에서는 개발 기대감과 규제에 대한 실망이 계속해서 엇갈리면서 경매 등 규제 안전 지대에 대한 선호도 나타나고 있다. 국토교통부 등에 따르면 20일부터 실시되는 토지거래허가구역 지정으로 인해 정비창 인근 지역의 정비사업 13개 구역은 자치구 구청장의 허가 하에 실거주 목적으로 거래할 수 있다. 이런 규제를 피하기 위해 우회로를 이용하는 수요도 감지된다. 경매 전문 업체 지지옥션 관계자에 따르면 지난 12일에는 인근 용산구 청파동에 위치한 3층 규모 근린주택의 경매에 42명이 응찰하기도 했다.


남영·후암 특별계획구역, 규제완화·토지 이용률 극대화해야


반면 용산구 남영동과 후암동 일대의 재개발 사업은 다소 부진한 편이다. 남산과 인접한 후암동 일대는 현재 ‘특별계획구역’으로 지정된 상태지만 이후 개발 상황이 지연된 상황이다.서울시 등에 따르면 용산구는 해당 지역에 대한 재정비용역에 착수한 상황이지만 숙대입구역 주변 중개업자들의 반응은 미온적이다.

▲ 용산구 후암동 특별계획구역 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

인근의 한 중개업자는 “아직 그에 대한 소식도 전해진 바가 별로 없다. 사업 가능성이 적어 조합사이에서도 아직 반응은 없다”고 전했다. 인근의 다른 업자 역시 “이 곳은 남산 때문에 입지는 좋지만 스카이 라인같은 층수 제한이 있어 사업하기 쉽지가 않은 곳이다. 사업성이 증대되지 않으면 조합원들도 쉽사리 나서기 힘들다”고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “남영과 후암동 일대는 개발이 쉽지 않다. 수용방식이 아니고 토지 등 소유자들이 진행하는 방식이라 조합원들 간 의견이 모이지 않으면 진행이 쉽지 않고 경제적인 여건이 호의적이지 않은 경우 사업은 더 어렵다”고 말했다.

권 교수는 따라서 정부가 사업성을 확보할 수 있도록 규제 완화 등의 혜택을 줄 필요가 있다고 제언했다. 그는 “남영동과 인근 후암동 일대 지역은 특별계획구역으로 지정만 돼있고 추진은 안되고 있다”면서 “정부와 자치구 등이 층수 제한 규제 완화 등의 여러 혜택을 제공하면 사업 진행에 속도가 붙을 것”이라고 언급했다.

실제 특별계획구역으로 지정된 후암동 일대의 경우 2015년 층수 제한을 완화한 적이 있었지만 여전히 사업을 추진할만한 사업성을 충족하지는 못했다는 것이 인근 중개업자들의 주장이다.

다만 이런 경우도 사업 진행을 낙관적으로 볼 수는 없다고 권 교수는 지적했다. 그는 “규제 완화로 남영동, 후암동 일대 사업성을 확보하도록 지원하더라도 그에 대한 반대급부로 임대주택 건설이나 공공용지 기부채납 등을 요구할 수 있다. 아직 공공임대 등에 대한 인식 전환이 쉽지 않아 주민들의 반발에 부딪힐 가능성이 있다”고 말했다.

따라서 특별계획구역을 민간개발과 공공개발로 분담해 개발하는 민관합동방식을 도입하고 일부는 업무지구 등으로 활용해 용적률을 높이는 등 토지 이용가치를 최대한 확보할 필요가 있다는 것이 권 교수의 제안이다.

▲ 용산구 남영동 특별계획구역 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

실제 용산구는 남영동 특별계획구역의 일부를 역시 일반상업지구로 변경하고 용적률을 상향하기 위한 절차에 들어갔다. 조합설립인가 절차도 간소화할 방침이다.

권대중 교수는 “해당 지역의 경우 주민들이 사는 지역은 아파트 등 주거 시설을 주로 짓고 나머지 구역은 특별계획구역상 일부 상업지구로 개발하는 등 고밀도 중심의 개발이 요구된다. 다양한 활용으로 토지 이용률을 극대화하는 방안이 필요하다”고 덧붙였다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.05.20  21:00:52
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