[이코노믹리뷰=우주성 기자] 지난 6일 정부가 발표한 대책에서 새로운 용산 재개발 사업의 윤곽이 드러나면서 인근지역 부동산 리츠에 대한 기대도 커지고 있다. 용산 정비창 부지를 맞대고 있는 ‘용산 드래곤시티 호텔’이 오는 9월 리츠로 상장 예정이다. 코로나19로 인한 호텔 리츠의 타격은 적지 않다. 용산이라는 핵심입지와 마스터 리스 계약 방식으로 성공적인 리츠 상장의 사례가 될지 투자자들의 관심이 쏠리는 상황이다.

국토교통부 리츠정보시스템 등에 따르면 올해 1월 설립된 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사(이하 신한서부T&D리츠)는 지난 13일 국토부의 영업 인가를 얻었다. 해당 법인은 지난 2월 영업인가 등을 국토부에 신청한 바 있다. 리츠정보시스템 등의 자료를 보면 신한서부T&D리츠의 경우 주 투자 대상은 리테일로, 신한리츠운용(이하 신한리츠)이 자산을 운영·관리한다. 아직 비상장이지만 오는 9월 상장을 목표로 한다.

상장규모는 장부가 기준으로 6000억원 수준이 될 것으로 보인다. 신한리츠 관계자는 “오는 9월 상장되는 리츠 규모는 상장이 되는 주식 가치로만 따져도 1000억원에서 1100억원 사이가 될 것으로 보인다”면서 “담보 대출 등이 포함된 전체 장부가 기준의 상장 규모는 6000여억원선”이라고 말했다.

당초 이번 신한서부T&D리츠의 인가는 인천 대형쇼핑몰인 스퀘어 원의 리츠 투자건에 관한 것으로 알려졌지만 신한리츠는 변경인가에서 드래곤시티 호텔 자산도 추가해 이번 9월 IPO에서 상장한다는 계획이다.

신한리츠 관계자는 “이번 1차 인가는 인천 스퀘어 원으로 획득했다. 용산 드래곤시티 호텔은 전체가 아닌 일부 면적에 한해 상장 작업을 진행중이며 진행이 완료되면 변경 인가를 통해 9월에 호텔 드래곤시티까지 상장하게 된다”고 밝혔다.

용산 드래곤시티 호텔은 서부T&D의 소유로 자산규모만 1조원에 육박한다. 지난 2017년 문을 연 해당 호텔은 서울시 용산구 한강로3가에 위치해 있으며 대지면적은 1만5163㎡, 연 면적은 18만4611㎡ 규모다. 1700개의 객실을 포함해 컨벤션, 피트니스클럽, 레스토랑 등의 시설이 들어서 있다.

8000여세대의 주택과 각종의 업무 상업시설이 건설되는 용산 재개발 사업인 만큼 신한 리츠 측은 해당 계획이 해당 리츠 상장에도 상당한 호재가 될 것으로 내다보고 있다. 신한 리츠 측은 “용산 인근의 8000세대 개발 등 굵직한 개발호재가 진행되는 만큼 그런 부분을 감안한다면 자산가치와 자산관리 상승이 기대되는 부분은 분명히 있다”고 기대를 내비쳤다.

반면 코로나19로 인한 국내외 호텔 리츠의 부진과 관련해 해당 리츠 상장에 대한 우려의 시선도 있다. 신한 리츠 측은 통임대후 재임대 형식인 마스터 리스를 통한 계약으로 투자자들의 배당 수익에 대한 우려를 최소한으로 줄인다는 입장이다. 

김용진 대한토지신탁 리츠 본부팀장은 “마스터리스 형태로 리츠가 진행되는 경우, 호텔 매출액과 배당이 연동된 계약, 정액제로 체결하는 계약, 정액제에 소비자 물가상승률을 연동시켜 체결하는 계약 등의 계약 체결이 가능하다”면서 “이번 코로나로 매출에 연동되는 호텔 리츠 등의 경우, 매출 하락으로 인한 임대료 하락으로 투자자들의 배당이익도 하락한 바 있다”고 말했다.

이에 대해 신한 리츠 관계자는 “이번 진행 본건은 호텔의 실적과는 무관한 배당이 진행되는 마스터 리스 계약이다. 리츠 투자자 입장에서는 배당 수익률 관해서 타격이 없을 것”이라고 주장하고 있다.

그에 따르면 관련 마스터리스 계약은 수익에 따른 연동 형태가 아닌 정액제다. 해당 관계자는 “실적과는 무관하게 연동되는 정액제의 형태 계약으로 리츠와 서부T&D가 계약을 체결한다. 이후 서부T&D는 본 리츠의 주요 주주로 들어오게 된다”라고 말했다.

해당 관계자에 따르면 스퀘어 원의 경우 이미 5년 정도의 마스터 리스 계약을 체결해 둔 상황이다. 운영은 서부T&D에서 5년간 맡게 되며 리츠사는 임대료를 지급받는다.

다만 해당 형태의 마스터 리스 계약도 주의할 점이 있다고 전문가들은 지적했다. 마스터 리스사의 신용도에 따라 임대료 체납 위험성이 있기 때문이다. 김 본부팀장은 “정액제로 계약을 체결하는 형식은 투자자들의 배당금이 수익과 관계없이 제공되지만 경우에 따라 계약 상대방(리츠의 계약 상대방인 마스터리스사, 임차인)이 비용을 지급할 신용여력이 없는 경우 등은 문제가 될 수 있다. 따라서 투자자들은 투자할 마스터 리스사의 신용에 대해 잘 판단하고 투자해야 한다”고 주의를 당부했다.

한편 서부T&D는 이 외에도 지난 12년 오픈한 인천시 연수구 동춘동의 스퀘어 원과 서울시 양천구 신정동의 도시첨단물류복합단지 등도 보유 중이다. 스퀘어 원은 쇼핑몰과 영화관, 대형마트가 입점된 대형 쇼핑몰로 대지면적은 4만8905㎡, 연 면적은 16만9074㎡이다. 오는 2024년 오픈을 앞둔 도시첨단물류복합단지는 물류창고, 복합쇼핑몰, 문화집회 시설, 오피스텔, 아파트 등이 들어설 계획이다.