-글로벌·국내 부동산펀드 리츠펀드 대비 안정적 수익

-장기 임대차계약으로 코로나19 단기변동성 제한적 영향

-부동산 투자상품 옥석 가리고, 코로나 이슈 장기화에 대비책 필요

[이코노믹리뷰=진종식 기자] 웬만한 국지적 시장 변동성에는 큰 변화없이 일관된 흐름을 유지하는 부동산시장도 코로나19 사태 앞에서는 어쩔수 없는 하락줄을 타고 있다.

특히 같은 부동산 투자 상품임에도 부동산펀드의 실적은 하락 변동성이 상대적으로 작은 반면 부동산 리츠펀드의 실적은 브레이크 없는 하락세를 보이며 대조를 보이고 있다.

펀드 평가사 에프앤가이드에 따르면, 28일 현재 글로벌 부동산펀드와 글로벌 리츠펀드의 최근 실적이 매우 큰 격차를 보이고 있어 주목된다.

글로벌 부동산펀드의 기간별 운용실적을 살펴보면 연초후, 1개월, 3개월, 1년 등 기간 평균수익률이 각각 2.45%, 1.26%, 2.24%, 8.86%를 기록했다.

반면 글로벌 리츠펀드의 동기간 평균수익률은 각각 –12.74%, 3.02%, -15.35% -10.34% 등으로 시장변동성에 따른 수익률 격차가 매우 크게 나타났다.

또한 국내 부동산펀드의 동기간 평균수익률은 각각 1.83%, 0.43%, 1.39%, 5.90%를 기록하여 글로벌 부동산펀드의 수익률 대비해서는 저조한 편이나 리츠펀드와 비교하면 상대적으로 높은 수익률을 기록하고 있다.

코스피200의 동기간 평균수익률은 각각 –13.25%, 9.00%, -15.71%, -9.42%를 기록하여 최근 1개월 이후 상승 흐름을 보이고 있다.

코스피 소형주의 동기간 평균수익률은 각각 –10.47%, 26.89%, -11.31%, -20.71%를 기록하며 최근 1개월 수익률에서 가장 큰 변동성을 보였다.

연초후 수익률에 의한 실적 순위는 글로벌 부동산펀드>국내 부동산펀드>코스피 소형주>글로벌 리츠펀드> 코스피200 순을 보였다. 최근 코로나19 확산세가 진정되면서 주식시장이 활성화 되자 유형별 펀드의 수익률도 큰 상승 흐름을 보이고 있다.

최근 1개월 수익률 상승 순위는 코스피 소형주 26.89%>코스피200 9.00%>글로벌 리츠펀드 3.02%>글로벌 부동산펀드 1.26%> 국내 부동산펀드 0.43%를 기록하며 연초후 수익률의 역순의 상승 흐름을 보이고 있다.

이와 같은 주가의 흐름에 따르면 부동산펀드의 변동성이 일반 펀드 대비 낮은 수준으로 파악됐다. 코스피 소형주와 코스피200의 수익률은 부동산펀드와 리츠펀드 대비 상대적으로 높은 변동성을 보이고 있는 것으로 확인됐다.

전문가들은 “부동산펀드와 리츠펀드는 부동산에 투자하는 면에서는 동일한 목적의 투자상품이지만, 부동산펀드는 일반적으로 3~5년 이상 만기의 장기 폐쇄형 상품이므로 단기적인 변동성에 의해 급격한 수익률 하락이 발생하기 어려운 구조” 라 하고 “리츠펀드는 편입자산을 임대, 매각, 개발수익을 통해 배당을 실시하기 때문에 임차기업의 신용도와 재무 건전성에 따라 임대료 미수 등에 의한 수익률 하락 현상이 발생할 수 있다” 며 “편입자산의 구조와 임대차계약 내용 등을 세밀하게 따져보고 리츠펀드에 투자해야 한다”고 말했다.

글로벌부동산펀드 연초후 수익률, 최고 16.33% 최저 2.47% 평균 7.10%

글로벌 부동산펀드 TOP10 중 연초후 가장 높은 수익률을 올린 상품은 한국WW베트남부동산개발특별자산1 펀드가 16.33%로 1위를 차지했다. 다음은 미래에셋맵스미국부동산투자신탁 11 펀드가 9.42%, 이어서 한국투자도쿄중소형오피스부동산투자신탁 1 펀드가 7.89%를 기록하며 2~3위에 올랐다. 이어서 하나대체투자나사부동산투자신탁1이 6.54%, 한국투자밀라노부동산투자신탁 1(파생형)이 6.44%, 이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)A가 6.44%, 미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2 펀드가 5.78%, 현대유퍼스트부동산투자신탁 25[파생형]A가 5.02%, 한국투자도쿄오피스부동산투자신탁1(파생형)이 4.71%, 이지스글로벌부동산투자신탁 204A 펀드가 2.47%를 기록하며 각각 4~10위를 차지했다.

글로벌 부동산펀드 TOP10의 연초후 평균수익률은 7.10%를 기록하고 있다.

이종경 미래에셋자산운용 펀드마케팅팀 팀장은 “'미래에셋맵스미국부동산투자신탁 11호'와 '9-2호'는 미국의 오피스빌딩을 펀드 자산으로 편입하여 미국의 최대 보험사인 ‘스테이트팜’이 장기 임대차계약을 하고 사용하고 있기 때문에 임차인의 거래 신용도와 재무 건전성이 높아 문제성 없이 장기적으로 안정적인 수익률 수입이 가능하다” 면서 “코로나19의 영향으로 부동산시장에는 영향이 있겠지만 미래에셋이 운용하는 부동산펀드는 우량한 오피스빌딩과 데이터센터, 물류센터 등 프로젝트와 상업용 빌딩을 주로 편입하여 장기 임대차계약을 맺어 운용하기 때문에 안정적인 운용이 가능한 것으로 판단된다”고 말했다.

국내 부동산펀드 연초후 수익률, 최고 2.55% 최저 1.59% 평균 1.94%

국내 부동산펀드 TOP10 중 연초후 수익률이 가장 높은 상품은 유경공모부동산투자신탁1(A) 펀드로 2.55%를 기록하며 1위에 올랐다. 다음은 이지스코어오피스공모부동산투자신탁117(A) 펀드가 2.41%로 2위, 유경공모부동산투자신탁2(A) 펀드가 2.16%를 기록하며 각각 2,3위를 차지했다. 이어서 이지스코어리테일부동산투자신탁 126(A)가 2.00%, 하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁1A가 1.81%, KB와이즈스타부동산투자신탁1A가 1.81%, 신한BNPP나인트리부동산투자신탁A1가 1.78%, 이지스부동산투자신탁187펀드가 1.70%, 이지스부동산투자신탁196A가 1.64%, 이지스부동산투자신탁239A 펀드가 1.59%를 기록하며 각각 4~10위를 차지했다.

국내 부동산펀드 TOP10의 연초후 평균수익률은 1.94%를 기록했다.

이규동 유경PSG자산운용 투자운용팀 팀원은 “유경공모부동산투자신탁1(A), 2(A) 두 상품은 마스터리스 형식에 의해 장기계약한 부동산펀드로 하이트진로 본사 사옥과 홈플러스 의정부점과 울산남부점을 편입자산으로 보유하고 있다” 면서 “ 두 부동산펀드의 임대기간은 10~20년으로 설정되어 있어서 투자자들은 정확한 임대료 수입에 의해 만기까지 안정적인 수익을 획득할 수 있다”고 말하고 “이에 따라 코로나19와 같은 시장변동성에서도 안정적인 운용이 가능하다” 고 말했다. 이어 그는 “그러나 이 상품들은 폐쇄형펀드이므로 초기 투자자들은 장기 안정적 수익을 올리고 있고 투자 희망자들은 수익증권 형태로 시장 내에서 추가 투자할 수 있다”고 말했다.

글로벌 리츠펀드 연초후 수익률, 최고 –9.43%, 최저 –25.28% 평균 –19.54%

글로벌 리츠펀드(재간접) TOP10 중 연초후 수익률이 가장 높은 상품은 미래에셋퇴직연금미국리츠40증권자투자신탁(채권혼합-파생형)C-P2e 펀드가 –9.43%를 기록하며 1위에 올랐다. 다음은 미래에셋미국리츠안정배분혼합자산자투자신탁(파생재간접)F 펀드가 –11.22%, 한국투자KINDEX싱가포르리츠부동산상장지수투자신탁(재간접형)이 –19.16%를 기록하며 각각 2~3위를 차지했다. 이어서 한화글로벌프라임상업용부동산자투자신탁(리츠-재간접형)A가 –19.47%, 한화글로벌리츠부동산자투자신탁(리츠-재간접형)A가 –20.14%, 미래에셋글로벌리츠부동산자투자신탁(재간접형)F가 –20.90%, 미래에셋미국리츠부동산자투자신탁 1(파생재간접형)F가 –22.16%, 하나UBS글로벌리츠부동산투자신탁[재간접형]A가 –22.68%, 브이아이글로벌부동산투자신탁[재간접형]B는 –24.99%, 신한BNPP글로벌리츠인프라부동산투자신탁 1(H)[재간접형 펀드가 –25.28%를 기록하며 각각 4~10위에 올랐다.

글로벌 리츠펀드(재간접) TOP10의 연초후 평균수익률은 –19.54%를 기록했다.

황세운 자본시장연구원 리츠부동산펀드 연구위원은 “지난해 부동산 시장이 핫하게 상승해서 부동산펀드와 리츠펀드의 수익률이 크게 상승했다” 며 “올해 들어 코로나19 이슈로 리츠펀드가 상대적으로 높은 하락률을 보이고 있다” 면서“ 코로나19가 언제 진정될지 불확실성이 높아 정상으로 회복되기까지는 상당기간이 소요될 것으로 전망된다”고 말했다. 이어 그는 “만약 코로나19 사태가 앞으로 3개월 이상 지속된다고 가정하면 한계 상황에 도달해서 도산하는 기업이 속출할 것이고 그 때는 부동산 뿐 아니라 모든 투자가 불가능한 상황이 올 수 있다” 면서 “코로나19가 진정돼도 부동산 시장이 신속하게 반등하기 어려울 것으로 보이기 때문에 투자자들은 긴 호흡으로 투자할 필요가 있다.”고 말했다.

황 연구원은 이어서 “부동산펀드와 리츠펀드는 부동산에 투자하여 수익을 추구하는 목적은 같아도 목적물에 대한 투자방식이 달라 처음부터 투자성향이 다른 상품”이라며 “부동산펀드는 3~5년 이상 장기투자하는 폐쇄형 펀드이므로 중도환매가 불가능 하지만 상업용 부동산 프로젝트에 주로 투자하기 때문에 시장변동성 영향이 주거용 부동산처럼 크지 않고 투자이익도 안정적인 반면, 리츠펀드는 소액투자가 가능하고 환매에 의한 환금성이 좋은 대신 임대료 수익이 불안정한 면이 있다” 하고 “리츠펀드의 목표 수익은 연 4~5% 수준의 중수익을 기대해야지 너무 높은 고수익을 기대하면 안 된다”고 말했다.