[이코노믹리뷰=우주성 기자] 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산 등의 지역에서 고가주택의 거래비중이 급격하게 감소한 것으로 나타났다. 고가주택에 대한 대출제한과 보유세 강화, 자금출처 조사 등의 강력 규제가 큰 영향을 미친 것으로 분석된다.

직방이 지난해와 올해 3월까지의 거래량을 통해 서울아파트 실거래 자료를 분석한 결과, 15억 원을 넘는 아파트의 거래 비중이 서초구는 16.3%포인트(53.8%→37.5%), 용산구는 9.4%포인트(32.9%→23.5%) 감소했다. 강남구와(8.0%포인트 하락)과 송파구(5.8%포인트 하락) 역시 기타 자치구보다 하락세가 두드러졌다.

반면 9억원 초과에서 15억원 이하인 아파트 거래 비중은 강남(↓4.4%포인트)을 제외하고는 서초(↑1.1%포인트), 송파(↑1.2%포인트), 용산(↑2.0%포인트)이 모두 증가했다. 고가주택에 대한 매수세 감소로 인해 강남3구 및 용산에서 9억원 초과에서 15억원 이하 아파트의 거래 비중이 증가한 것으로 보인다고 직방은 분석했다.

주택 시장을 견인한 지역들의 고가 주택 직접 거래비중이 줄어든 데 반해 증여 등의 대체 거래는 증가했다.

실제 서울지역 아파트 거래량 중 거래원인이 증여인 거래량은 2017년 7408건에서 2018년 1만5397건으로 2배 이상 급증한데 이어 지난해에도 1만2514건을 기록했다. 2018년 이전에는 전체 거래에서 2~4% 내외를 차지하던 증여의 비율이 지난해에는 9.7%까지 증가한 것이다.

특히 고가주택이 밀집한 강남3구 일대에서 이런 경향이 뚜렷한 것으로 조사됐다. 직방에 따르면 강남3구의 증여 거래는 2017년 2041건에서 2018년 5183건, 지난해에는 3130건을 기록했으며 2018년의 경우 전체거래에서 증여가 차지하는 비율이 17.4%를 기록하기도 했다.

강남3구 등에 집중됐던 거래가격 상위 10% 아파트 입지도 서울 전체로 번지고 있다. 2019년 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들이 위치한 자치구는 강남 37.0%, 서초 22.0%, 송파 21.4%, 용산 6.3% 등으로 해당 자치구가 전체의 86.6%를 차지했지만 올해의 경우 강남 17.8%, 송파 16.1%, 서초 12.7%, 용산 5.8%로 상위 10%의 비중이 52.4%로 크게 축소됐다. 반면 성동 9.4% 영등포 5.9% 동작 5.2% 마포 5.1% 등의 지역이 상위 10% 가격 아파트에서 차지하는 비중이 크게 늘었다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “비(非)강남권역에서 새로운 고가주택들이 출몰하고 있다”면서 “서울 강남권 등 특정지역의 국지성이 아닌 한강변을 중심으로 서울 전역으로 확산되면서 가격차이에 따른 진입장벽도 점차 높아지고 있다”고 말했다.

함 랩장은 이어서 “가격 안정화로 진입장벽을 낮추는 정책 뿐 아니라 소셜 믹스가 가능한 주거상품제공 등의 다양한 정책 개입이 필요하다. 가격의 인위적인 하향 조정만으로는 한계가 있는 만큼 주거의 공공 및 사회안전망 도입도 필요하다”고 밝혔다.