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美 모기지 상환 유예 20배 급증, 모기지은행 비상투자 부동산 임대 수입 떨어지며 부동산투자신탁(REIT)도 배당 자금 부족
▲ 정부의 모기지 지불유예 구제 정책에 따라 모기지 상환금을 제때 받지 못하게 된 모기지 전문은행(mortgage servicer)이 신용경색을 우려하며 긴급 유동성 공급을 요구하고 나섰다. 출처= Real Estate in Depth

[이코노믹리뷰=홍석윤 기자] 4월 주택담보대출 상환일이 아직 남았지만, 정부의 모기지 지불유예 프로그램 신청이 쇄도하고 있다고 CNBC가 7일 보도했다.

모기지 은행협회(MBA)에 따르면 지불유예(Forbearance) 신청은 지난달 2일 주간에서 16일 주간까지 1270% 늘었다. 16일 주간에서 30일 주간까지는 또다시 1896%나 급증했다.

모기지 은행 협회는 지난달 23~29일 1주일 동안 신청 건수는 21만8천718건이었고, 그 다음 주에는 71만7천577건으로 늘었다고 설명했다.

미국 정부는 도널드 트럼프 미국 대통령이 지난달 27일 캐어스(CARES) 법안에 서명하기 전 모기지 구제 정책을 시행했다. 캐어스는 코로나19로 인한 경제적 피해를 줄이기 위한 미국의 경제 지원 정책이다.

전체 선순위 모기지의 약 62%를 차지하는 정부 보증 모기지를 가진 모든 대출자는 최소 90일간, 1년 치까지 지급을 미룰 수 있다. 정부의 코로나 대책에 따라 모기지 서비스업체는 지불 유예를 신청하는 모든 대출자에게 지불유예 신청을 승인해야 한다.

이에 따라 모기지 상환금을 제때 받지 못하게 된 모기지 전문은행(mortgage servicer)이 신용경색을 우려하며 긴급 유동성 공급을 요구하고 나섰다.

대출자는 상환 유예 혜택을 받아도 모기지 은행은 여전히 투자자에게 원금과 이자를 갚아야 하기 때문이다. 여기에 모기지 및 재산 관련 보험료, 지방세 등도 납부해야 한다.

비은행계 모기지 업체인 '미스터 쿠퍼'의 제이 브레이 CEO는 지난 달 정부의 모기지 구제 정책이 발표되자 "당장 4월부터 납부 유예에 들어가는 대출자들이 쏟아져 나올 것"이라며 "모기지 업계에 대한 안전판 없이 시행했다가는 주택시장 위기로까지 이어질 수 있다"고 우려했었다.

모기지은행협회는 최근 연방준비제도, 재무부 등과 연석회의를 갖고 부작용에 대해 논의한 것으로 알려졌다.

코윈 워싱턴 리서치그룹의 자렛 세이버그 애널리스트는 "신용위기를 피하기 위해 연준은 이미 각종 회사채와 모기지 채권까지 사들이고 있다"며 "경기부양책이 발효된 뒤에는 연준이 초당적인 지지를 받으며 모기지 업계를 위한 지원에 나설 것으로 보인다"고 말했다.

상업용 부동산 시장이 받는 타격도 심해지고 있다. 외출 자제령에 따라 영화관과 레스토랑 등이 영업을 중단해 이들 점포가 입주한 부동산의 임대 수입이 막힐 것이라는 우려가 나오고 있기 때문이다. 부동산투자신탁(REIT)의 경우 수익의 90%를 배당 등으로 투자자들에게 지불해야 하는 의무가 있으나 임대 수입이 감소하면서 배당 자금이 부족하게 된 것이다.

코로나19 사태로 재택근무가 길어지면 사무실 임대 계약을 중도 해약할 수밖에 없는 업체가 나올 것이라는 전망도 제기되고 있다. 맨해튼에서 30년 이상 부동산업을 영위한 한 관계자는 사회적 거리두기 경향이 코로나 사태 이후에도 이어질 것으로 보인다며 "미국 부동산 시장의 미래는 코로나 이전과 크게 달라질 것"이라고 말했다.

홍석윤 기자  |  syhong@econovill.com  |  승인 2020.04.08  17:05:35
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