[이코노믹리뷰=우주성 기자] 부동산 수익증권이 부동산 지분의 소유를 통한 배당과 차익으로 수익을 창출하는 개념이었다면, 공유 플랫폼이라는 신기술을 통해 부동산 임대수익에 나서는 2030세대도 늘고 있다. 저자본과 높은 부동산 가격의 벽에 가로막힌 젊은 세대들이 부동산 투자의 새로운 우회로를 찾아 나선 것이다. 업계 관계자들은 각종 규제를 피한 불법 공유숙박 형태가 상당수라고 설명한다. 이런 문제를 해결하기 위해 지난해 말 국내에서 최초로 규제를 완화한 국내 공유숙박 플랫폼이 등장했지만, 시장 성장을 위해서는 해결해야 할 과제가 산재해 있다는 것이 국내 업계 관계자들의 지적이다.

서적부터 유료 강의까지, 공유숙박 재테크 열풍

부동산 투자수요 욕구는 높은데 반해 사실상 투자 방법이 없던 2030 세대에게 에어비앤비 등 공유숙박을 활용한 임대계약이나 전대계약은 매력적인 투자처로 인식되고 있다.

국내 온라인 플랫폼 기반 개인 간 공유경제(P2P) 규모가 급성장하면서 공유숙박의 규모도 지속적으로 증가하고 있다. 지난해 6월 한국은행은 P2P 공유경제의 규모가 지난해 기준 1978억원으로 지난 3년새 10배 이상 성장했다고 밝힌 바 있다. 한국은행에 따르면 이런 공유경제의 90% 이상은 공유숙박 플랫폼이다.

공유숙박의 대표격인 ‘에어비앤비’의 국내 성장세도 두드러진다. 에어비앤비가 지난해 7월 밝힌 국내 한정 경제적 파급효과는 2018년에만 1조4000억원에 달한다. 국내 에어비앤비 이용자 수만 약 290만 명이다.

외국인들이 많이 찾는 홍대입구역 인근의 중개업자들은 일종의 ‘숙박업’을 목적으로 에어비앤비용 임대물건을 찾는 문의가 지난해 12월까지 정점을 찍었다고 이야기했다. 홍대입구역 바로 인근의 한 중개업자는 “지난해 10월부터 12월까지는 에어비앤비용으로 구할 방이 없어서 문제가 될 정도였다”고 답했다.

특히 에어비앤비를 이용해 숙박업이나 전대(임차인이 다시 다른 임차인에게 재임대) 등에 나서는 투자자들의 대다수는 젊은 층이라고 인근의 중개업자들은 이야기했다. 홍대입구역의 다른 중개업자는 “30대 초중반 나이의 사람들이 가장 많다. 요즘은 연령대가 더 낮은 사람들도 임대수요 목적으로 에어비앤비용 원룸이나 투룸, 게스트하우스 등을 찾는다. 지난해까지만 해도 수요가 많아서 이미 인근의 중개업자들은 모두 수년전부터 에어비앤비용 매물 등을 따로 관리하고 있다”고 말했다.

실제 인터넷 등지에도 공유수박을 이용한 재테크와 관련된 여러 강좌가 올라와 있고, 한 온라인 재테크 강의 사이트에서는 에어비앤비 호스트로 합법 수익을 올리는 방법 등에 대한 이용자들의 수강 후기 등도 확인할 수 있었다. 알라딘 등 대형서점 등에서도 쉐어하우스나 공유숙박을 이용한 재테크를 주제로 한 책들을 쉽게 찾아볼 수 있다. 알라딘에 따르면 해당 서적들을 찾는 이용고객의 연령 역시 30대가 주류다.

에어비앤비가 젊은 층에게 대체투자처로 각광을 받는 것은 저자본을 투자해 상대적으로 임대수익을 얻기 쉽기 때문인 것으로 분석된다. 홍대입구역 인근의 한 중개업자는 “투자금이 적은 것은 아니지만 다른 부동산 투자에 비하면 저자본이다. 임대물건만 잘 잡으면 꾸준한 수익이 가능해 개인이 할 수 있는 투자로 나쁘지 않다고 생각하는 사람이 많다. 일반적으로 에어비앤비를 이용한 호스트의 수익이 조금 높은 경향이 있다”고 말했다.

월세 등의 단순한 임대계약 후 다시 다른 임차인에게 임대를 하는 전대차도 기존보다 상대적으로 쉽다. 에어비앤비 등을 활용하면 손쉽게 단기간 숙박시설을 이용할 사람들과 접촉해 수익을 쉽게 올리는 것이 가능하기 때문이다.

민법 제629조에 1항과 2항에 따르면 임대인의 동의가 있으면 임차인이 전대차로 수익을 올리는 것도 가능하다.

홍대입구역의 한 공인중개업자는 “사실 에어비앤비 목적의 투룸 등을 임차하는 임차인이 다른 외국인이나 이용자에게 며칠 공급하는 것을 법에서 말하는 전대차라고 할 수 있는지도 의문”이라면서 “사실 임대인의 동의를 얻지 못하고 아주 단시간 숙박을 제공하는 경우도 있는데 그런 점에서 법률과 현실의 괴리가 상당히 있다”고 설명했다.

규제 묶인 공유숙박, 공유플랫폼 대안될까

초저금리와 부동산 실물가격 상승으로 2030세대에게 매력적으로 보이는 투자처지만 이런 공유숙박 재테크에도 상당한 위험이 도사리고 있다는 점이 업계관계자들의 견해다.

에어비앤비를 사용하는 국내 이용객 상당수의 숙박행위가 법적으로는 ‘불법’이라는 점이 가장 큰 문제로 지적된다. 에어비앤비는 현행 법제상 ‘외국인 관광 도시민박업’으로 규정된다. 따라서 원칙적으로 내국인에게 숙박을 제공하는 것은 불법이며 원룸이나 오피스텔을 이용한 숙박제공도 금지된다. 국내 모텔이나 호텔 등 기존 숙박업자들이 에어비앤비 등에 반발하면서 에어비앤비 이용자의 불법 운영에 대한 신고도 이어지고 있다. 또 제도권 밖의 숙박형태인 만큼 각종 범죄 노출이나 최근의 코로나19 등 위기에도 취약하다는 문제가 있다.

공유숙박의 불법화와 국내 공유숙박 기업에 대한 역차별 문제가 제기되자 정부도 지난해부터 국내 공유숙박 플랫폼에 대한 규제 빗장을 풀었다.

지난해 11월 과학기술정보통신부는 제7차 신기술·서비스 심의위원회를 개최하고 국내용 도시 민박 플랫폼인 ‘위홈’ 등 8건을 규제 예외 대상인 ’규제 샌드박스’로 지정했다. 위홈은 에어비앤비와는 달리 국내 이용객에게 숙박시설을 제공하는 것이 합법이다. 따라서 공유숙박에 기반한 관광과 숙박업 등의 활성화 기대도 커지고 있다.

다만 여전히 많은 규제가 붙어 있다. 서울 지하철 1호선~9호선역 근처 1km 내의 본인 거주지에서만 숙박 제공이 가능하며 영업 일수도 연 180일 이내다. 호스트 교육 의무화와 정기적인 호스트 정보 보고도 의무적이다.

조산구 위홈 대표는 “합법적인 내국인 공유숙박 시스템이 열렸다는 데 의미가 있다”면서 “제도권으로 들어온 만큼 범죄 예방 등의 서비스 퀄리티는 보장된다. 예를 들어 호스트의 경우 범죄사실이 없다는 점을 확인해야 등록을 할 수 있다”고 말했다. 조 대표는 “지역에 맞는 지역최적화적인 서비스가 가능하다는 점 역시 기존 공유숙박 플랫폼과의 차이”라고 지적했다.

조 대표는 “국내 공유숙박 시장은 잠재력이 크지만 아직 관련 법제도는 아쉬운 점이 많다”면서 “불법적인 공유숙박 형태는 줄여가면서 합법적 공유 플랫폼이 공익과 균형을 맞출 수 있도록 규제를 개선할 필요가 있다”고 답했다.