[이코노믹리뷰=권일구 기자]사실상 모든 주택을 거래할 시 자금조달계획서를 제출해야하는 강력한 부동산 규제가 13일부터 실시됐다.

투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래에만 적용되던 자금조달계획서인 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’제출이 이날부터 조정대상지역내 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택거래에도 적용된 것이다. 게다가 투기과열지구는 9억원 초과시 각 계획서 항목별로 증빙서류를 제출하는 수고까지 해야 한다.

이번 자금조달계획서 제출 시행이 집값을 잡는 데는 어느 정도 일조 할 것이며, 자금 출처의 투명성을 밝히는 긍정적인 반응과 함께 오히려 대출이나 단속이 비교적 덜한 6억원 이하로 집중될 수 있다는 우려와 실수요자들의 기회가 더욱 줄어들 것이라는 문제도 제기됐다. 문제는 코로나19가 장기화 될 시 전체적인 부동산 시장의 수요 감소와 집값 하방 압력이 거세져 부동산 시장의 불확실성이 커질 것이라는 점은 풀어야 할 숙제가 될 전망이다.

실수요자, 자금계획서보다 대출규제가 더 문제

양지영 양지영R&C연구소장은 “자금출처 계획서 부분들이 집값을 직접적으로 안정화 시키는 부분 보다는 좀 더 투명성을 높인다는 부분에서 접근을 해야 될 것 같다”며 “사실 집을 사려고 하는 사람들이 자금출처 계획서 때문에 매매를 포기 하지는 않을 것이다”고 분석했다.

양 소장은 “다만, 갭 투자자들 이런 분들은 상당히 조심스러워 할 것이기 때문에 투기 부분에 있어서는 도움이 된다. 정말로 집을 구하려고 하는 수요자들은 대출규제 때문에 망설이는 것이지 자금출처 계획서 때문은 아니다”고 설명했다.

이어 “최근 코로나19 확산과 정부의 집값을 안정화 시키겠다는 의지 등이 부동산 규제 정책으로 이어지고 있고 이런 것들이 모두 접목이 돼서 집값의 하락이 있을 수 있다”고 강조했다.

투기 줄어 들겠지만, 6억원 이하 집중 될 것

함영진 직방 빅테이터 랩장은 “계약일 기준의 국토교통부 실거래가 발표 같은 경우 한국감정원의 신고일 기준 통계와 차이가 있긴 하다”고 전제한 뒤 “2월 거래의 경우 서울은 아직 신고를 많이 안하는 것 같다. 아무래도 자금조달계획서가 까다로워지고 다른지역에 비해 고가거래가 많기 때문으로 사료된다”고 말했다.

이어 “자금조달계획서의 제출 대상지역 확대, 증빙자료 제출, 신고항목 구체화 등이 강화되기도 했고 실거래가 신고기간의 30일 단축이나 비규제지역 6억원이상 거래에 대한 자금조달계획서의 신고 등 거래시장 전반의 체계가 강화되면서 허위, 불법, 탈법, 투기적 거래는 다소 감소할 전망이다”고 설명했다. 또 “고가 거래보다는 대출과 정부의 거래시장 단속이 다소 적은 6억원 이하의 거래로 거래비중이 집중될 확률이 높아 보인다”고 분석했다.

최근 코로나19가 전세계로 전파되면서 경제적 충격과 함께 국내 부동산도 타격을 입을 수 밖에 없다는 분석을 내놨다.

함 랩장은 “최근 유럽과 중동, 미국 등 코로나19의 전파양상이 팬데믹(세계적 대유행)으로 이어지고 감염병 문제가 장기화 된다면 경기위축 등 경제적 충격이 상당할 것으로 판단되고 자산상품 중 하나인 부동산도 장기적으로 구매수요의 심리적 위축과 거래시장의 하방압력 부담이 있을 수 있다”고 지적했다.

그는 “다만, 아직까지 수도권 집값이 플러스 변동률을 보이고 있어서 상황은 좀 더 지켜봐야겠지만, 코로나19 상황이 금융 위기급 경제적 충격이 온다면 주택시장도 가격하락이 불가피하겠지만 조기에 수습이 된다면 그정도까지는 아닐 것인데 감염병의 경로를 예측하기 어렵고 불확실성이 커 지금 글로벌 증시도 패닉 상태인 것 같다”고 말했다.

이어 “정부의 대응은 결국 경기 및 금융환경 등 코로나19의 영향력에 따라 결정될 수밖에 없을 것 같다. 크러시급이면 지금과 같은 규제 일변도의 정책운영이 제한적일 수밖에 없을 것으로 보인다”고 주장했다.

실수요자들의 어려움 알까?

이동주 한국주택협회 산업본부 부장은 “자금계획서 제출은 결국에는 실수요자들 입장에서는 더욱 집을 사는 것이 어려워 질 수 있다”고 지적했다. “현금부자들은 간단히 출처를 밝히면 되겠지만, 없는 사람들은 이곳저곳, 여러 가지 방법으로 자금을 조달해야 하는데, 이를 일일이 밝히는 것은 어려운 일이다. 금융 대출을 다 막아놓고 도대체 금융 조달을 어디서 하겠냐?”며 실수자들의 어려움에 대해 반문했다.

건설사 코로나19 여파 심각, 규제 풀어줘야

지난 12일 김현미 국토교통부 장관은 코로나19로 어려움을 겪고 있는 건설업계에 다양한 지원을 약속했다. 건설관련 공제조합들이 저금리 특별융자를 시행하고, 코로나19로 공사가 중지되더라고 공사기간을 연장해 주는 등 정부가 적극적으로 나서기로 한 것이다.

이동주 부장은 “코로나19로 건설현장의 어려움이 이만저만이 아니다. 사실 어렵다. 공사현장이 중단된 곳도 있다. 코로나19로 인한 공사지연이 불가피하다 보니 어려움이 발생한 것이다. 그렇다 보니 최근 국토부에서 긴급경영지원하겠다고 발표는 했다. 현재 건설사는 건설사 나름대로 어렵고 힘든 상황이다. 공공, 민간, 주택 정비사업장도 사업이 지연되고 있는데, 장기화되면 더 큰 문제에 직면 할 것으로 보인다. 금융위기 정도의 여파가 예상된다”고 우려했다.

그는 “대형 건설사의 경우에는 정비사업을 많이 수주해야하는데 수주도 코로나19사태로 지연되고 있다. 그나마 움직이던 사업장도 멈추기 시작했다. 건설현장에 조금이라도 문제가 발생하면 (코로나확진자 등) 공사를 중단해야 하니 더 큰 문제다”라고 지적했다.

이어 “코로나19로 경제가 어려움에 직면한 상황에서 부동산 규제를 계속 강화하고 있으니, 이를 한시적으로 완화를 해줘야 한다. 세계도 경기부양책을 써 경기를 살리고 있는 마당에, 우리나라는 주택시장에 대해서만 주택가격의 안정이라는 명목하에 규제만 더하고 있으니 문제가 아닐 수 없다. 내수경기를 살릴 수 있는 것은 건설과 주택이다. 현 상황에서는 분양가 상한제를 연기해 줘야하고, 거래의 활성화를 시켜줘야한다”고 주장했다.

한 건설사 관계자는 “정부가 코로나19 영향으로 건설업계의 어려움을 읽고 다양한 부양책을 약속했지만, 이럴 때 일수록 SOC등 공공기반시설 발주 물량을 확대해 주길 바란다”고 말했다.