[이코노믹리뷰=홍석윤 기자] 코로나 19가 세계 경제에 막대한 피해를 미칠 것이라는 우려가 커지면서, 미국 주택담보대출 금리가 1971년 프레디 맥(Freddie Mac)이 이를 추적한 이후 최저치로 떨어졌다고 워싱턴포스트(WP)가 6일(현지시간) 보도했다.

프레디 맥이 6일 발표한 자료에 따르면, 30년 만기 고정 모기지 금리는 평균 3.29%로 떨어졌다. 1주일 전에는 3.45%, 1년 전에는 4.41%였다.

올해 3.72%로 출발한 30년 만기 고정 모기지 금리가 두 달 만에 43 bp 떨어진 것이다. 종전 최저치는 2012년 11월의 3.31%였다. 2000년 초에는 이 금리가 무려 8.15%에 달했었다.

15년 만기 고정 금리는 평균 2.79%까지 떨어졌다. 1주일 전에는 2.95%였고, 1년 전에는 3.83%였다. 5년 만기 고정 금리는 평균 3.18%로 떨어졌다. 1주일 전에는 3.2%, 1년 전에는 3.87%였다.

부동산정보 제공업체 질로우(Zillow)의 매튜 스피크먼이코노미스트는 "코로나바이러스가 겉잡을 수 없이 확산될 것이라는 우려가 투자자들과 연준에까지 덮침에 따라 이번 주에 모기지 금리가 사상 최저치를 경신했다"고 분석했다.

코로나 19의 확산이 금융시장을 계속 불안하게 만들고 있다. 다우존스 산업평균지수는 이번 주 들어 월요일 급등, 화요일 급락, 수요일 반등을 보이는 등 불안정성을 그대로 나타냈다. 코로나19의 확산에 대한 우려가 높아지면서 연준이 4일 기준금리를 0.5%p전격 인하했는데 이는 2008년 금융위기 이후 처음 취하는 비상 조치다.

부동산정보회사 리앨터닷컴(Realtor.com)의 다니엘 헤일 이코노미스트는 "2008년 12월 이후 최대 규모인 깜짝 금리 인하는, 대부분의 경제지표가 아직 크게 둔화되지 않고 있음에도 불구하고 경제활동 위축을 사전에 막으려는 연준의 강력한 의지 표현"이라고 말했다.

"낮은 모기지 금리는 재금융 기회를 높여줌으로써 주택 구입자들을 유인할 수도 있습니다. 그것이 연준의 분명한 희망 사항이겠지요. 하지만 구매자들이 코로나로 인해 다른 사람과의 접촉을 피하려 하기 때문에 쇼핑을 주저하고 주택 매매도 위축될 가능성이 있습니다. 이런 추세가 더 확산된다면 소비지출이 둔화되면서 결국 일자리 감소와 소득 감소로 이어질 것입니다."

연준이 직접 주택담보대출 금리를 정하는 것은 아니지만, 연준의 결정은 당연히 모기지 금리에 영향을 미친다. 연준의 기준금리 인하 결정은 장기 국채라는 안전 자산으로 도피해 있던 투자자들을 불안하게 만들었다. 채권시장의 반등으로 10년 만기 미 재무부 채권 수익률은 지난 4일 사상 처음으로 1% 아래로 떨어졌다.

장기 채권, 특히 10년 만기 채권의 움직임은 주택담보대출 금리가 어디로 향하는지 보여주는 가장 좋은 지표 중 하나이다. 그러나 전문가들은 모기지 금리가 채권만큼 급격하게 하락할 것으로 예상하지는 않는다.

뉴욕의 컨설팅회사 팩트 앤드 오피니언 이코노믹스(Fact and Opinion Economics)의 로버트 A. 부르스카 이코노미스트는 "2020년 들어 모기지 금리는 지난해에 비해 10년만기 채권 수익률을 훨씬 덜 따라가고 있다"고 말했다.

"이제 은행들도 모기지 금리가 10년 만기 채권 금리를 따라간다는 과거의 통념을 따르지 않는 것 같습니다. 그러나 이 관계는 계속 지켜봐야 할 대목입니다. 결국 주택담보대출 금리가 얼마나 낮아질지 가늠할 수 있는 것은 10년 만기 채권 수익률이기 때문입니다.”

휘트니 핍킨은 모기지 금리 하락을 최대한 활용하는 자가 주택 소유자다. 그녀는 2015년 VA론(Veterans Administration Loan, 국가유공자를 대상으로 하는 금리가 가장 낮은 대출 프로그램)을 받아 버지니아주 스프링필드에 있는 단독 주택을 구입했다. 그러다가 2016년에 3.25%의 금리로 모기지를 갈아탔다. 핍킨은 이번 주에 몇몇 대출 은행들로부터 2.75%의 금리를 제안 받았다. 그녀는 이번에 다시 재융자를 하고, 절약된 돈으로 미니밴을 사고 집 울타리를 새로 설치할 계획이다.

주간 주택담보대출 금리동향지수를 발표하고 있는 Bankrate.com에 따르면, 전문가들의 절반 이상이 다음 주에 모기지 금리가 더 하락할 것으로 전망하고 있는 것으로 나타났다.

로스앤젤레스 매코이 캐피털 파트너스(Macoy Capital Partners)의 미치 오흘바움 대표는 "비록 느린 속도지만 금리가 하락할 것으로 전망한다”고 말했다.

"연준은 소비와 기업 지출의 피해를 완화시켜 경기 침체에 대한 우려를 미리 잠재우려 하고 있습니다. 연준의 금리 인하 이후 주택담보대출 금리도 이를 따를 것인가는 대출업체들이 재융자 요구와 구매자금 한도에 대응할 수 있는 능력이 있느냐의 문제일 것입니다.”

한편, 저금리의 혜택을 보려는 주택 소유주들의 주택담보대출 신청 공세도 이어졌다. 최근 주택담보대은행협회(Mortgage Bankers Association)의 자료에 따르면 지난주 시장종합지수(총 대출신청금액 측정치)는 15.1% 상승했다. 재융자 지수는 26% 급등했다. 그러나 매수지수는 3% 하락했다.

모기지 활동 중 재융자 비율이 전체 신청의 66.2%를 차지했다.

밥 브뢱스미트 MBA 회장은 "지난 주 담보 대출금리가 7년여 만에 최저치를 기록하자, 재융자 신청이 26%나 급증했고, 지난해 대비 무려 224%의 증가했다"고 말했다.

"앞으로 몇 주 동안 대출 활동이 계속 증가할 것으로 보이지만, 불안정한 주식 시장과 코로나바이러스의 경제적 영향에 대한 우려는 잠재 주택 구매자들이 집을 찾는 것을 지연시킬 수도 있을 것입니다.”