[이코노믹리뷰=권일구 기자]앞으로 임대료의 5% 범위를 초과해 임대료를 올릴 수 없게 된다. 또 임대차계약이나 약정한 임대료 증액을 한 후 1년 이내에는 임대료 증액을 할 수 없다. 이를 어길 시 3000만원 이하의 과태료를 물게 된다.

1일 국토교통부에 따르면 지난해 12.16 대책의 후속조치로, 위의 내용을 담은 임차인 보호 강화를 주요 내용으로 하는 ‘20년 등록임대 관리강화 추진계획’을 수립해 이달부터 추진한다.

임대등록제는 사적 임대주택에 거주하는 임차인의 주거안정 지원을 위해 지난 1994년에 도입보유세·거래세 감면을 추진해 왔다. 특히, 2017년 12월 등록임대 활성화 대책 발표 이후 신규 임대등록이 2017년말 25만9000명 98만호에서 2019년말 48만1000명 150만8000호로 2년 새 급증하며 민간임대 거주 임차인의 주거안정에 기여했다는 평가를 받았다.

대다수의 임대등록주택은 공시가격 6억원 이하가 91.8%, 다세다·다가구 주택이 74.4%로 서울의 고가 아파트 중심의 주택 가격 상승세와 연관성은 낮다는 것이 국토부의 설명이다.

부실 사업자 퇴출, 임차인 주거안정 지원

정부는 지난 2018년 9.13대책을 통해 급증한 등록임대주택자에 대한 세제혜택을 일부 축소하거나 조정함으로써 등록임대 건수를 예전 수준으로 안정화 시켰다. 여기에 2019년 1월 ’등록임대 관리강화 방안‘을 통해 임대의무기간을 준수하거나 임대료 증액을 제한하는 등 임대사업자에 대한 의무를 강화했다.

국토부는 올해도 사업자 사후 관리와 임차인 보호 강화를 확대 추진해 부실 사업자를 퇴출하고 임대등록제의 내실화를 통해 민간주택 거주 임차인의 주거안정 지원을 하겠다는 방침이다. 이에 따라 올해부터 관계기관 합동점검을 전국 229개 시·군·구로 확대해 위반여부를 시행한다. 이번 점검은 임대차계약 자진신고 기간 3~6월을 포함, 12월까지 진행된다.

점검항목은 사업자의 공적 의무 전반이며, 특히 핵심 의무사항인 임대의무기간 및 임대료 증액제한인 연 5%이내 등을 중점 조사하게 된다. 또 임대차계약 자진신고 내 신고를 하지 않은 미신고 건도 기간종료 후 점검대상에 포함된다. 이 중 사업자 세제혜택이 크고, 최근 주택가격이 크게 상승한 서울 등의 지역은 해당 지자체와 협업하여 점검상황을 심화 관리할 예정이다.

임대보증금 미반환시 등록말소 등 강경대응

임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아, 임차인이 피해를 입거나 거짓 또는 부정한 방법으로 권리관계 정보제공을 한 경우는 등록말소 및 세제혜택 환수가 가능토록 할 예정이다. 다가구주택을 보유한 임대사업자는 임대차계약 시 임차인에게 해당 주택 전체의 선순위 보증금 정보도 추가제공키로 했다.

등록요건도 강화된다. 미성년자의 임대사업자 등록을 제한하고, 중대의무 위반으로 등록말소된 사업자의 재등록을 2년 이내의 일정기간 동안 제한토록 등록요건도 강화할 전망이다.

이밖에도 민간 부동산 매물검색 플랫폼 상 매물정보에서 등록임대주택 여부를 검색가능토록 하는 서비스를 민간업체와 협의를 통해 이달부터 토입키로 했다. 여기에 렌트홈 지도서비스상 등록임대주택 정보제공 확대를 위한 시스템도 적극 개선할 예정이다. 소유권 등기에 등록주택임을 부기등기하도록 의무화해 임차인의 권리를 지원하는 방안도 마련될 예정이다.

이밖에도 임대사업자가 등록 전 임대사업 관련 의무와 책임성을 인식할 수 있도록 제도를 개선하고, 임차인 권리보호에 중요한 역할을 하는 공인중개사에게는 법정 정기교육과정에 등록임대사업 관련내용을 필수 이수토록 했다. 기초지차제의 행정력 강화를 위한 인력확충과 법인 임대사업자의 등록정보 정비도 추진해 등록정보 통계의 정확성도 제고한다.

등록임대 사업자의 공적 의무사항

◆임대차 계약시

임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한(5%), 선순위 담보권 등 임대주택 권리관계 등에 대해 설명해야 한다. 이를 위반시 500만원 이하의 과태료가 부가된다. 또 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우, 법령에 정하는 표준임대차계약서 양식을 사용해야하며 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있다. 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 재계약이나 묵시적 갱신 포함한 임대차계약 사항을 관할 지자체에 신고해야 한다. 위반시 1000만원 이하의 과태료를 물 수 있다.

◆임대차 계약 후

임대료를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없고, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없다. 임차인의 경우 증액 비율을 초과해 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있다. 임대사업자가 이를 위반시 3000만원 이하의 과태료가 부과된다.

또한, 4년 혹은 8년의 임대의무기간 중 등록임대주택을 임대하지 않거나 무단으로 양도할 수 없고, 이를 위반시에는 임대주택 당 3000만원 이하의 벌금에 처해진다.

임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약 거절을 할 수 없다. 다만 3개월 간 임대표가 연체되거나 부대시설을 고의적으로 파손한 경우에는 가능하다.

◆기타

이밖에도 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선공급 받은 ▲민간매입임대주택 ▲동일단지 내 100세대 민간매입임대주택 등의 보증 의무대상 주택은 임대의무기간 동안 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다. 위반시 2년 이하의 징역 혹은 2000만원 이하의 벌금이다.

정부는 앞으로도 체계적인 등록 임대사업자 관리 및 임차인 권리 보호를 위해 등록임대 관리 강화방안을 지속 강구 ․추진할 예정이다.