[이코노믹리뷰=우주성 기자] 정부가 민간택지 분양가 상한제 본격 적용에 앞서 기본형 건축비의 인하를 추진한다고 천명했다. 정부는 분양가 상한제 시행과 건축비 인하로 합리적인 주택 분양가 책정 효과를 기대하고 있다. 그러나 현장 일선의 건설사와 조합은 경제적 부담이 자칫 커질까 반발하는 상황이다. 공사비 상승 요소가 늘어나면서 일부에서는 부실시공과 공급위축 등의 부작용을 낳을 수 있다는 주장도 제기하고 있다. 

“건축비 3.3㎡당 17만5000원 인하, 분양가 하락할 것”

국토교통부는 지난 27일 분양가상한제 적용 대상 주택의 기본형 건축비의 상한액을 2.69% 인하한다고 발표했다. 이에 따라 공급면적 3.3㎡당 건축비의 상한액(건축비 상한액 기준 : 16～25층, 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡)은 19년 651만1000원에서 633만6000원으로 내려간다. 해당 고시는 다음달 1일 이후 입주자 모집 승인 신청 시부터 적용된다. 또 41층 이상의 고층주택을 대상으로 한 ‘41층~49층’의 기본형 건축비 상한액 적용 구간도 신설된다.

이 외에도 정부는 공간활용도가 높은 벽식 혼합 무량판 구조(벽식구조와 무량판구조 혼합)에 가산(3%) 산정 기준도 새로 마련하고 발코니 확장비 심사참고 기준도 개선한다. 확장부위별로 확장 전·후를 비교하고 붙박이 가구는 포함하지 않도록 함으로써 기존 발코니 확장비보다 15~30% 낮은 낮아질 전망이다.

국토교통부 관계자는 “분양가 산정기준 개선으로 합리적인 분양가 책정과 분양가의 소폭 인하를 예상한다”고 평가한 바 있다. 실제 건설기술연구원 등의 연구 등에 의할 때 어느 정도의 분양가 인하 효과가 있을 것으로 국토부는 기대하고 있다.

재건축 조합 '날선 반응'

그러나 한편으로는 분양가 상한제에 건축비 인하까지 병행할 경우 부작용이 만만치 않을 것이라는 목소리도 나온다.

우선 당장 발등에 불이 떨어진 격인 재건축 조합과 각 건설사들이 우려의 표시를 나타내고 있다. 특히 분양가 상한제 대상이 된 재건축 사업장의 조합은 금전적 부담이 가중될 것에 대한 우려를 나타내고 있다.

한 조합의 조합 관계자는 “기본형 건축비가 내려가면 그만큼 조합에 부담이 된다. 분양가 상한제로 금전적인 손해 감수해야 하는 서울 사업장들은 더 큰 피해를 입는다”고 말했다.

김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 조합과 시공사 모두 어느 정도의 타격을 불가피하다고 답했다. 특히 택지를 매입해 직접 분양하는 시공사의 경우 더욱 큰 영향을 받을 것이라고 언급했다.

김 단장은 “분양가 상한제에서 추가적으로 기본 건축비를 인하하게 되면 건축비 인정을 그만큼 못 받게 되는 경우, 조합 입장에서는 문제가 심각해지게 된다”고 설명했다.

김 단장은 “물론 일반 정비사업의 경우 시공사하고 조합이 별도로 계약을 해서 계약금이 확정되게 되지만, 재건축 조합 입장에서 볼 때는 기본 건축비가 내려가면 불리하다는 점에서 일부 조합도 불만을 내비치고 있는 상황이다”라고 밝혔다.

“택지매입해 직접 분양하는 건설사에 직격탄”

김구철 단장은 기본형 건축비 인하는 일반 조합뿐만 아니라 시공사에도 큰 타격이 될 것으로 보고 있다. 김 단장은 특히 택지를 매입해 분양하는 건설사에 취약할 수 있다고 덧붙였다. 김 단장은 “일반택지를 건설사가 짓는 매입해서 아파트를 분양하는 경우, 기본 건축비가 내려가면 분양가 인하로 직격탄을 맞게 된다. 주로 신도시 등의 택지를 분양 매입하는 그런 경우는 타격을 입게 된다”고 언급했다.

건설업 관계자의 의견도 이와 유사하다. 코로나 19 여파로 건설 인력과 중국에 의존하는 자재 수급이 어려워질 가능성이 있는데다가, 이미 상승한 인건비와 자재비 더욱 올라갈 수 있는 상황에서 건축비 인하 문제가 사업의 발목을 잡을 수 있다는 것이다.

주로 신도시의 공공택지를 매입해 아파트를 분양하는 한 중형 건설사 관계자는 해당 고시가 실제 건설사 입장에서 상당한 부담이 될 수 있다고 지적했다. 해당 건설 관계자는 “분양가가 상승하는 다른 주 요인에 대한 해결은 없이 건설사에게만 희생을 전가하고 있다. 규모나 범위에 따라 다르겠지만 추후 비용 측면에서 건설사 입장에서는 분명히 마이너스 요인이 될 수 밖에 없다”고 강한 불만을 드러냈다.

“품질·공급 하락 부작용 가능성”

박철한 건설산업연구원 부연구위원은 “기본형 건축비 인하의 경우 민간업체의 수익과 매출 실적에 직결된다. 건설업계 대부분이 규모가 커고 수익이 내기 어려운 토목 등 보다는 주택시공에서 수익이 나기 때문이다”라고 말했다. 박 연구위원은 “인건비 등이 많이 상승한 상태에서 단순히 가격을 조정하기 위해 분양가 상한제와 함께 기본 건축비를 인하하는 것은 시장 논리에 맞지 않다. 공급과 하자 등의 예상치 못한 문제가 생길 수 있다”고 설명했다.

박 연구위원은 그 예로 주택 품질에 대한 부작용 등에 대해 지적했다. 그는 “시공사 등에 적정 수익은 마련되어야 양질의 자재 등이 수급되고 분양 주택도 평균 이상이 퀄리티를 유지하는데 그런 부분에 대한 고민은 배제 된 것”이라고 이야기 했다.

실제 한 하자보수업체 관계자 역시 “물량 공급증가와 소비자들이나 수요 증가로 하자 확인 건수가 매해 증가하고 있다. 기본적으로 하자의 원인은 다양하지만 건설 시공사의 투입 비용이 상승하는 점도 일부 요인이 될 수 있다“고 말했다.

김구철 단장 역시 “전체적인 건축비가 낮아진다고 하면 당연히 시공사는 반발하게 된다. 추가로 주택 품질 등이 하락할 가능성도 있다”고 밝혔다.