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2.20대책 인천·동탄 풍선효과? 키 맞추기 돌입전문가 "4.15 총선 이후 더 강력한 규제책 나올 것"

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 시장은 또 다시 비규제지역에 집중하고 있다. 지난 12·16대책으로 서울 전역이 잡히자, 향후 개발 호재들이 넘쳐나는 경기 남부권에 실수요와 가수요들이 가세했다.

매매가 변동률이 급등세를 보이자, 정부는 '2.20 부동산 대책'을 내놓았다. 정부는 대책 배경에 대해 “12.16대책 이후 수원을 비롯한 안양 만안과 의왕이 수도권 누적 상승률인 1.12%의 1.5배를 초과했다”면서 “시장 불안을 야기했다”고 설명했다.

전문가들은 "어느 한쪽을 누르면 다른 곳은 부풀어오르게 돼 있다"면서 "수요 억제 규제책은 한계가 있다"고 지적한다. 또한 이번 규제책에 이은 '더 강력한' 대책이 4.15 총선이 끝나고 나올 것이라 전망했다.


인천 연수구ㆍ서구 등 서부권 '키맞추기'...일부 지역 들썩일 수도


부동산114가 제공한 자료를 보면, 인천광역시 매매가 변동률은 지난해 8월 0.01%에서 9월 0.02%, 10월 0.05%로 오르다 11월 0.26%로 급등했다. 12월 0.22%, 올해 1월 0.13%로 잠시 줄어들었지만 상승은 이어가고 있다. 자치구별로는 부평구·서구·연수구의 상승세가 눈에 띈다.

▲ 출처 = 부동산114

지난해 11월 분양한 '포레나 루원시티' 조합원 분양권은 지난 20일 84.5㎡가 5억4480만원에 실거래됐다. 최초 분양가가 4억500만~4억4680만원이었던 것과 비교하면 1억원이 넘게 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 현재 네이버 부동산 분양권 호가는 같은 평형대가 5억8450만원으로 웃돈만 1억3700만원 선이 됐다.

검단신도시는 미분양 해소를 넘어서 "물건이 없다"고 말한다. 검단의 한 공인중개업소 관계자는 "아직 청라와 가정과 비교했을 때, 84㎡ 기준 매매가가 5억원 아래라 호가는 더 높아질 전망이다"고 전했다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크' 84.8㎡가 6억2000만원에 실거래 됐다. 일주일이 지나지 않아 현재 호가는 7억원 선에 나와 있다.

전문가들은 '2.20 대책'으로 풍선효과는 당연하다고 말했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "수도권에서 부천을 비롯해 인천 연수구, 서구 등 서부권 중심으로 '키 맞추기' 현상을 보일 수 있다"고 말했다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 "이번 대책으로도 당연히 풍선효과는 일어나게 돼 있다"고 의견을 보탰다.

임재만 세종대 부동산학과 교수도 "규제를 피하기 위해 시장 참여자들은 비규제지역을 계속 찾을 것이다"고 말했다. 그는 "부동산 시장의 유동자금이 다른 자산 시장으로 흘러 들어갈 여유는 거의 없기 때문이다"고 설명했다.

▲ 화성시 주택 매매 거래 현황. 출처 = 한국감정원

정부의 칼날을 피한 화성 동탄신도시도 오름세를 타고 있다. 한국감정원에 따르면 경기도 화성시 아파트 매매 거래는 지난해 5월 533건에서 12월에는 2196건으로 4배 이상 늘었다. 올해 들어서는 1월 2558건으로 더 늘었다. 지난해 11.6대책과 12.16대책 이후 수요 쏠림이 강해졌다.

호가는 꾸준히 올라간다. 화성시 청계동 '더샵센트럴시티' 84.3㎡ 매매가가 지난해 7월 8억3500만원 실거래가 되고, 12월 9억원으로 손바뀜 됐다. 그리고 지난 15일 10억5000만원에 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자들에 따르면, 현재 이 평수는 13억1600만원으로 호가가 형성됐다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "이미 풍선효과는 나타나고 있다. 30평대가 동탄에서 10억원이 넘었고, 인천 송도도 8억원이 넘었다"고 전했다. 이어 "정부가 서울을 누르면 경기도로 수요가 몰린다는 걸 알아야 한다"면서 "지금 나타나는 풍선효과는 저금리 기조에 투자처가 없는 유동자금이 옮겨간 현상이다"고 설명했다.


"수요 억제 위주 대책 한계", "대출 규제는 가격 하락 아닌 유지로"


새롭게 조정대상지역이 된 '수.안.의(수원, 안양, 의왕)' 시장 관계자들은 당혹스러움을 감추지 못하고 있다. 수원시 팔달구 매교동에 위치한 공인중개업소 관계자는 "이미 분양한 신축 단지의 경우 호가는 계속 높아져 간다"고 말했다. 의왕시 오전동에 있는 다른 공인중개업소에서는 "구축 단지가 정말 많은데 억울하다"고 전했다.

분양 업계 관계자들은 가격과 가치가 많이 올라가 있는 곳은 하락세를 탈 거라고 보지 않는다. 한 분양 업계 관계자는 "서울지역에 가해지는 부동산 규제가 너무 강하고, 가격도 너무 많이 올라서 수도권이라도 가서 집을 마련하는 수요는 이어질 거라 생각한다"고 말한 바 있다.

▲ 동탄역 인근 아파트 단지 모습. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

동탄에 있는 공인중개업소 관계자들은 답답하다. 정부가 부동산 시장에 규제를 가하면 가할 수록 매물은 얼어붙기 때문이다. 영천동 '동탄센트럴자이'는 84.8㎡ 기준 7억6000만~7억7750만원에 실거래됐다. 현재 호가는 8억~9억원 선에 나와 있다.

전문가들은 이번 대책에 대해 회의적으로 보고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "두 달 만에 추가 대책이 발표된 건 수요 억제책의 한계를 역설적으로 보여주는 것이다"고 짚었다. 이어 김 리서치팀장은 "일시적으로 수요심리가 수그러들 수 있으나 근본적인 가격안정을 가져오기 힘들다"며 "오히려 잦은 규제책이 시장의 피로도 내지는 내성을 키우는 부작용을 나타날 수 있다"고 지적했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수도 "지역이나 가격을 선별적으로 규제하면 풍선효과가 일어나게 된다"고 지적했다. 그러면서 임 교수는 "2.20대책이 시장에 미치는 영향이 없지는 않지만 급매물이 나와도 살 사람이 없을 것이다"면서 "투기수요가 아니라 실수요가 따라 붙지 않으면 이 가격으로 계속 유지될 가능성이 높다"고 전망했다.

또한 임 교수는 "대출 규제는 기본적으로 가격 하락을 유도하기보다 추가적인 가격 상승을 막는 것이다"고 이번 규제가 새롭게 조정대상지역으로 된 곳의 가격 하락까지 이끌 수는 없을 것이라고 봤다.


4.15 총선 이후 더 강력한 규제책 예상돼


▲ 의왕시 일대 아파트 모습. 사진 = 이코노믹리뷰DB

전문가들은 정부가 연이어 내는 부동산 대책의 배경은 '투기수요' 때문이라고 말한다. 다만 이번 대책이 나오기 전에 '규제지역'으로 될 거라 예상한 '수·용·성'(수원, 용인, 성남) 중 수원 만을 타깃이 된 걸 눈여겨 봐야 한다고 지적했다.

때문에 조정대상지역 예정 범위가 축소된 것에 정무적인 판단이 들어갔을 가능성이 높다는 분석이다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 "수원을 집중 타깃으로 삼은 게 아닐까 한다"며 "수용성이 아닌 수원만 조정대상지역이 추가된 이상, 총선이 끝난 뒤에 추가 대책이 나올 수 있을 거란 생각이 크다"고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수원 팔달구와 용인 기흥·수지구도 투기과열지구로 갔어야 했다"며 "정부가 경기도를 '봐 준 것'이 아니다"고 말했다. 이어 권 교수는 "당초 예상한 '수용성'에서 조정대상지역이 축소됐다"면서 "이는 서울과 비교할 때 규제 강도도 약하다"고 총선 이후 더 강한 규제책이 나올 것이라는 전망을 더했다.

그는 "서울에 주택공급을 늘리고, 유동성 자금이 부동산 시장에 머물지 않도록 경제적인 대안을 내놓아야 한다"고 강조했다.

신진영 기자  |  yoora29@econovill.com  |  승인 2020.02.26  06:00:25
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