[이코노믹리뷰=우주성 기자] 정부는 지난해 12월 16일 규제지역 확대와 부동산 돈줄 죄기를 골자로 한 ‘주택시장 안정화 방안’(이하 12.16 대책)을 발표했다. 15억원 이상 초고가 아파트에 대한 주택담보대출(LTV)을 원천 차단하고, 시가 9억원을 초과하는 주택도 초과 금액 부분에 대한 LTV 비율을 줄여 투기를 차단한다는 극약처방이었다.

12.16 대책 이후 두 달여가 지난 현재, 고가 아파트 투기 억제에 대한 소기의 목적은 달성한 것처럼 보인다. 지난해 분양가 상한제 발표와 함께 서울의 집값을 이끈 강남 4구의 경우 매매가격 변동률이 3주전부터 마이너스로 떨어지면서 가격 하락으로 이어지고 있다. 마용성(마포구·용산구·성동구) 일대의 아파트 매매가격 상승률 역시 다소 누그러진 모양새다.

대책 발표시 일각에서 우려를 나타냈던 풍선효과는 그대로 나타나고 있다. 서울 내 9억원 이하 아파트가 밀집된 노원구, 강북구, 도봉구를 시작으로 풍선효과는 경기 남부 일대로도 급격하게 번졌다. 서울보다 규제에서 상대적으로 자유롭고 교통호재 이슈까지 겹친 수용성(수원·용인·성남) 일대의 아파트의 매매가격은 급상승했다.

결국 정부는 20일 수원 3개구와 의왕 등을 추가적인 조정대상지역으로 지정했지만 이를 비웃듯 시장은 안시성(안산·시흥·화성), 김부검(김포·부천·검단) 등의 새로운 신조어를 만들어내면서 계속해서 가격 상승의 확산 조짐을 보이고 있다. 한편 12.16 대책에서 다소 거리가 먼 대대광(대전·대구·광주) 등의 광역시는 공급이 부족한 대전 등을 제외하고는 12.16 이후로 상승세를 멈추고 소강상태를 유지하고 있다.

고가주택 밀집 강남4구, 아파트 가격 본격 하락 국면

12.16 대책은 지난해 재건축을 중심으로 아파트 가격이 치솟던 강남4구를 주로 겨냥한 대책이었다. 실제 15억원 이상의 초고가 아파트는 강남3구 등에 집중적으로 모여 있다. 부동산 114에 따르면 서울 25개 자치구 중 전체 아파트에서 15억원 이상 초고가 아파트가 차지하는 비율이 40% 이상인 곳은 강남구(70.9%), 서초구(67.4%) 송파구(46.7%) 세 곳이다. 실제 매매가격 변동률에서 마이너스 폭으로 하락한 자치구는 양천구를 제외하고 역시 이 세 곳이 유일하다. 한국감정원의 주간 매매가격 변동률을 보면 2월 17일 기준으로 서초구는 –0.07%, 강남구와 송파구는 각각 –0.1%와 –0.12%를 기록했다.

강남구, 신축·재건축 모두 실거래가 동반 하락

강남구의 경우 대표 재건축 단지와 신축 단지 모두 12.16 이후 실거래가 하락과 매매가 줄어들었다. 대표적인 재건축 단지 중 하나로 꼽히는 대치동의 은마아파트는 12.16 대책 이전까지 매매가격에서 꾸준히 강세를 보였지만 12.16 대책으로 호가는 하락세를 보이고 있다.

실제 부동산114의 통계에 따르면 최근 강남3구의 아파트 가격 하락에는 재건축 단지의 하락영향이 크게 작용하는 것으로 나타나고 있다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 대책 직전인 지난해 12월 15일 거래된 은마아파트의 84.43㎡ 평형의 실 매매거래가격은 23억5000만원이었지만 대책 이후인 1월에는 22억원, 2월에는 21억8000만원을 기록하며 두 달 사이 약 1억7000만원 가까이 하락했다. 2018년 1월과 2월에는 각각 28건과 8건, 지난해 1월과 2월에는 각각 4건에서 6건씩 이뤄지던 거래량도 올해는 1월에 1건, 2월에 1건 등을 기록하며 급감했다.

신축 아파트도 매매가격이 하락했지만 하락의 폭은 재건축 아파트보다 적다. 강남구 개포동 래미안블레스티지의 경우 59.897㎡ 평형은 지난해 11월 25일 18억9000만원에 매매가 이뤄졌지만 올해 1월에는 18억8000만원으로 실거래 매매가격이 소폭 하락했다.

9억 이상 비중 높은 서초, 대장주 단지 하락세 뚜렷

전체 아파트 중 9억원 이상 아파트의 비중이 가장 높은 서초구의 경우도 12월 16일 이후로 실거래 가격이 하락하고 있다.

반포동의 ‘래미안퍼스티지’는 지난해 10월 30일 기준 59.89㎡ 평형의 실거래 가격은 22억6000만원으로 12월 2일에는 동일 평형이 23억5000만에 거래되면서 몸값을 상승시켰지만 대책 이후인 1월 9일 실거래 가격은 21억9500만원으로 다시 떨어졌다. 대책 이후로 실거래가가 1개월 사이 1억5500만원 하락한 셈이다.

같은 반포동에 자리한 ‘반포 자이’ 역시 12.16 대책 이전인 11월 6일과 11월 15일에는 84.943㎡이 28억원에 거래됐다. 이후로 가격이 소폭 등락을 거듭했지만 대책 이후인 12월 27일과 31일에는 각각 26억원, 26억2500만원으로 가격이 전체적으로 2억원 가량 하락했다.

송파구, 2월 이후 하락폭 확대에 대장주도 '흔들'

송파구는 다른 강남3구 지역보다 12.16 대책으로 인한 대장주 아파트 단지들의 가격 하락이 크진 않지만 전체적인 매매가격 변동률은 2월 이후 하락폭을 키우고 있다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 ‘잠실 엘스’는 12.16 대책 이전인 11월 25일에는 19억5000만원에서 20억3000만원의 실 매매 거래가를 기록했다. 올해 1월 11일에도 크게 변화가 없이 19억1000만원에서 19억8000만원의 실거래 가격을 기록했다.

인근 잠실동 트리지움 아파트의 경우 가격 하락폭이 조금 더 컸다. 12.16대책 직전인 12월 7일에는 84.83㎡ 평형이 19억4000만원에서 19억8000만원 사이를 기록했지만 올해 2월 4일에는 18억원, 2월 12일에는 17억8000만원으로 2개월 새 2억원 가량 매매가격이 빠졌다.

해당 중개업자 관계자는 입지적으로 큰 차이는 아니지만 엘스의 경우 한강변에 바로 가까이 붙어있다는 점과 종합운동장 등 이용할 수 있는 역이 더 있다는 점에서 트리지움의 경우 가격 하락폭이 더 컸을 수 있다고 이야기했다.

고가주택 비율 낮은 강동구, 고덕 등 일부지역 실거래가 상승도

강동구는 서울 25개 자치구 중 9억원 이상 아파트의 비율이 9번째로 전체 아파트 중 50% 정도다. 따라서 12.16 대책으로 인한 실거래가 가격 하락은 강남 4구 중 가장 낮은 편이다. 지난해 12월 6일 강동구 고덕동 ‘고덕래미안힐스테이트’의 84.83㎡ 매매 실거래 가격은 13억5000만원이었다. 12.16 이후로는 1월16일 14억원까지 실거래가격이 상승했다가 13억9500만원에 실거래가격이 형성된 상태다. 고덕그라시움의 경우 59.78㎡ 평형은 오히려 가격이 소폭 올랐다. 해당 평형은 지난해 10월 10일에는 11억원의 실거래 가격을 기록했지만 올해 1월 19일에는 11억7000만원으로 소폭 상승했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “강남 3개구의 매매가격은 최근 3~4주 동안 뚜렷하게 약세를 보여주고 있다. 한국감정원에 따르면 강남 3구의 경우 최근 3~4주를 기점으로 매매가격 변동률에서 마이너스를 나타냈다. 따라서 단지들의 실거래 가격도 하락하고 있다. 다만 강동구의 경우 변동률이 이번주에는 0%를 유지하면서 큰 폭의 실거래가 하락은 나타나지 않는다”고 밝혔다. 함 랩장은 “강남의 경우 12.16 대책의 주 타겟이라는 점과 가격 상승에 대한 피로감으로 관망세와 숨 고르기가 서울 다른 지역보다 명확하게 나타나는 상황”이라고 답했다.

한편 한국감정원에 따르면 강남의 전세시장은 매매시장에 비해 다소간의 상승세를 유지하고 있지만 강동구의 경우 공급 확대 등으로 전세가격 변동률이 최근 마이너스로 돌아섰다. 강남3구의 경우 매매가격 변동률이 마이너스로 꺾이고 실제 거래가격도 떨어지면서 전세가격 변동률도 하락했지만 마이너스 변동률을 보여주지는 않고 있다. 강동구의 경우 전세가격 변동률은 상승폭이 1월 이후 다시 커지면서 반등하고 있다.

문상동 구도 D&C 대표는 결국 강남권의 전세가격 약세는 제한적일 것이라고 보고 있다. 문 대표는 “강남 쪽은 전세가격에서 나중에 결국 강세를 보여줄 수 밖에 없다. 강남 규제로 수도권 풍선효과 발생, 보유세 인상 때문에 실질적으로는 강남 지역의 전세가격은 시간이 지날수록 다시 반등해 전체적인 가격이 올라갈 수 밖에 없다. 강남지역의 전세가격이 계속해서 내려갈 수 있는 환경은 아니다”라고 답했다.