[이코노믹리뷰=신진영 기자] 제21대 국회의원 선거가 두달여 남았다. 더불어민주당은 '청년·신혼부부를 위한 맞춤형 도시 조성'으로 청년·신혼주택 5만호를 공급하는 등 총 10만호 주택 공급을 내걸었다. 자유한국당은 현 정부가 추진하는 '규제 일색' 부동산 정책이 '규제 완화'로 가야한다고 강조했다. 민주평화당과 정의당도 주요 공약 타깃으로 청년들을 설정했다. 

총선을 대비한 야 3당이 공통적으로 말하는 건, 현 정부가 추진하는 '부동산 투기억제와 집값 안정'은 성공하지 못했다는 것이다. 오히려 주거안정 보다 집값 폭등을 불러 일으켰다고 평가한다. 제 21대 총선을 앞두고 각 당이 내놓은 공약 주요 쟁점과 이와 관련해 업계 전문가들과 학계, 시장 관계자들의 이야기를 들었다.  

◆ 더불어민주당, "청년층과 신혼부부 위한 맞춤형 도시 조성해 주택 10만호 공급"

더불어민주당이 내놓은 '청년·신혼부부 맞춤형 도시 조성'은 수도권에 위치한 3기 신도시 등에 주택 5만 호, 광역 및 지역거점도시 구도심 재생사업과 택지개발을 통해 주택 4만호, 서울 용산 등 코레일 부지와 국공유지 활용해 주택 1만호, 총 10만호를 공급한다는 내용이다. 

주택 마련 자금도 지원할 예정이다. 청년·신혼부부 전용 수익공유형 모기지를 공급한다. 일반 수익공유형 모기지보다 대출금리가 1.3%로 낮고, 대출 한도도 3억원까지 확대, 상환기간도 30년까지 연장된다. 2022년까지 청년·신혼부부에 대한 공공주택 공급과 맞춤형 금융지원 대상을 각각 100만 가구로 확대한다고 더했다. 

전문가들은 새로운 공약도 아니라고 말한다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "단순히 주택 10만호 공급이 아니라 촘촘하게 공약이 짜여져 한다"면서 "세부적인 취지는 좋지만 현재 정부가 시행하는 부동산 정책들과 별반 다르지 않다"고 말했다.

강성훈 한양대 정책학과 교수도 "100만호를 공급하면서 내집 마련 위한 수요의 숨통이 트일 수는 있지만 효과는 장담할 수 없다"고 말했다. 강 교수는 "다소 표심을 얻기 위한 공약으로 보인다"는 것에 동의했다. 이어 "왜 공약의 주요 타깃이 청년과 신혼부부로 설정돼 있는지 의문이다"고 지적했다. 

금융지원 관련해서도 강 교수는 "전세시장이 불안정해서 공약으로서의 효과는 모르겠다"며 "대출 금리나 한도를 낮춘다고 해서 공급이 원활히 진행될 지는 의문이다"고 말했다. 이어 "매매와 전세시장 안정과 더불어 금융 지원이 이뤄져야 효과가 있을 것이라 생각한다"고 조언했다. 

◆ 자유한국당, "시장중심 자율경제로 부동산 시장 안정화" 

자유한국당은 부동산 시장을 시장 경제 흐름에 맡겨 놓자고 강조한다. 이에 ▲서울도심과 1기 신도시 지역 노후 공동주택 정비사업 규제 완화로 공급확대 ▲주택담보대출 기준 완화 ▲분양가 상한제 폐지 ▲현재 9억원 고가주택 기준은 평범한 중산층이므로 고가주택 기준 조정해 중산층 세부담 완화를 추진하겠다고 밝혔다.   

전문가들은 자유한국당의 정책에 대해 절대적인 규제 완화는 불가능하다는 입장과 시장에게 다시 주도권을 준다는 건 찬성한다는 입장으로 갈라졌다. 주요 쟁점은 민간택지 분양가 상한제(이하 '분상제')다. 자유한국당은 총선 공약에 "자유시장 원칙에 맞지 않은 분상제를 폐지해 급격한 공시가격 상승을 막아 세금폭탄을 제거하겠다"고 밝혔다. 

최은영 한국도시연구소 소장은 "분상제를 이명박 정부 때 없애려고 했다"면서 "사회적 합의를 이끌어내지 못했다"고 말했다. 당시 여당인 이명박 정부가 분상제를 없애려 해도 야당이 반대했다. 그는 "분상제를 없애면 주택 가격이 폭등할 것으로 예상했기 때문이다"고 설명했다. 

2014년 12월 당시 박근혜 정부는 ‘주택법 시행령’에 분상제 작동 기준 설정을 위임했다. 분상제의 '전면적 의무 시행 조항'을 폐지해 대통령령으로 정하는 기준에 충족하는 지역에만 현재 주거정책심의위원회를 거쳐 분상제 적용 지역을 지정할 수 있도록 한 것이다.

그는 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’과 ‘도시 및 주거환경정비법’을 포함해 ‘부동산3법’이라고 불리는 법안들이 현재 집값 폭등의 원인이라고 말했다. 분상제를 통해 생기는 ‘로또’는 원래 재건축 조합원이 새 아파트를 3채까지 분양받을 수 있도록 한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 때문에 생겼다고 설명했다. 이후 2017년 11월부터 다시 1주택으로 제한됐다. 

다른 한편으로는 분상제 폐지는 시장이 제대로 기능을 하게끔 놔둔다는 공약이라 한번 검토해볼 만하다고 조언한다. 강성훈 한양대 정책학과 교수는 "공급을 늘렸을 때 가격이 오르지 않을 것이라는 보장은 없다"며 "수요가 어느정도 있는 지역에 공급을 늘려봐야 가격이 안정화되는 건 아닐 수 있다"고 지적했다.

한편 시장에서는 분상제를 비롯한 규제 완화에 힘을 더하는 모습이다. 20년 간 동부이촌동에서 공인중개업을 한 김씨(가명)는 "외곽이 아닌 서울이나 수요자들이 필요로 하는 곳에 공급이 필요하다"고 말했다. 김씨는 "대출 규제가 너무 심하다"며 "물건(집)을 내놔도 사고 싶은 사람이 살 수 없다"며 "어느 한쪽을 열어둬야 거래가 원활하지 않겠냐"며 답답함을 토로했다.   

◆ 민주평화당·정의당 "무주택자를 위한 반, 반의 반 값 아파트 공급"

민주평화당은 파격적인 공약을 내걸었다. 20평 아파트를 1억원에 100만 가구를 공급하겠다는 내용이다. 민주평화당은 "신도시와 택지지구 등 주택 공급에도 집값은 안정되고 있지 않다"며 "공공임대에 거주하는 100만 가구를 제외한 750만 가구는 민간임대주택 전월세에 살고 있다"고 문제를 제기하며 공약 이유를 밝혔다. 

민주평화당은 이를 통해 "저렴한 공공주택 공급으로 내집 마련이 가능하게 될 것이다"고 기대효과를 밝혔다. 다만 실현 가능성에 대한 지적이 나온다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "토지라는 한정성을 고려하지 않아 보인다"며 "실현 가능성에 문제 제기를 할 수 있다"고 지적했다. 그는 "현재 공공임대주택 100만호를 공급했는데 이도 30년이 걸렸다"며 "당시 서울은 지금보다 빈 땅도 많았다"고 설명했다. 

필요한 재원을 '도시재생 뉴딜 예산 50조원을 최우선적으로 사용하겠다고 한 점에 대해서는 "그 나름대로 필요한 것이다"고 말했다. 최 소장은 "민주평화당에서 도시재생 예산을 안쓰겠다고 하지만 도시재생은 나름대로 필요한 예산이다"고 강조했다. 

강성훈 한양대 정책학과 교수는 "시세를 못박아 두는 것은 위험한 발상이다"고 말했다. 강 교수는 "처음이야 1억원에 공급하지 나중에는 더 오를게 뻔하다"며 "투기가 양성될 수 있다"고 꼬집었다. 

정의당의 공약을 정리하면 "무주택자들에게는 주거권을, 투기꾼들에게는 세금을"이다. 동시에 고위공직자들의 1가구 2주택 이상 보유하는 것을 원천 금지하겠다는 공약도 내세웠다. 이들이 거주 목적 외 주택을 일정 기한 내 처분하도록 의무화해 향후 정책결정자가 부동산 정책에 미칠 영향을 차단하겠다는 말이다. 

정의당의 '세입자 9년 안심 거주 보장'은 주거 정책 약자인 세입자를 먼저 생각했다는 점이 의미 있다는 의견이다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "주거로 인해 가장 고통 받는 세입자를 위한 대책이 가장 먼저 나온 점에서는 의미가 있다고 생각한다"고 말하면서 "다만 그 부분을 어떻게 구체적으로 실현시키느냐는 다른 문제다"고 조언했다. 

세입자를 위한 대책과 달리 '고위공직자 1가구 2주택 이상 보유 금지'는 '포퓰리즘'성이 엿보인다고 말했다. 최 소장은 "상속 등 투기와 상관없이 고위 공직자가 집이 두 채 일 수도 있다"면서 "표심을 얻기 위한 인기 영합의 공약일 수 있지만, 조금 고민을 하면 나오기 힘든 정책이다"고 말했다. 

◆ "20대 총선 공약보다 후퇴...큰 그림을 보지 않은 '포퓰리즘'성 공약"

전문가들은 공통적으로 21대 총선 부동산 공약은 '큰 그림을 보지 않은 정책'이라고 짚었다. 단기적인 해결책에만 급급하다는 말이다. 하나의 정책이 실현되기 위해서 수많은 시행착오와 변수를 고려해 봐야 한다고 강조한다. 

여야 막론하고 4당 공약은 깊게 고려하지 않았다는 평가다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "20대 총선보다 후퇴했다고 생각한다"고 말했다. 최 소장은 "주거 공약이라고 한다면 주거 복지 영역이나 주택 가격에 대한 문제 등 여러가지 분야가 있다"면서 "세입자 대책 등 현실적인 주거 문제를 해결하기 위한 방법은 한 두가지가 아니다"고 강조했다. 

현재 부동산 정책들의 부작용을 완화할 수 있는 건 무엇인지에 대해 정책적 고민이 필요한 시점이라고 강조한다. 강성훈 한양대 정책학과 교수는 "4당의 공약들이 부동산 시장에 대한 중장기적인 대안으로 보이지 않는다"고 지적했다. 이어 "특정한 계층(청년·신혼부부)을 타깃으로 한 공약들이 나온다"며 "'나무'에 집중하는 것보다 '숲'에서 나온 정책들을 다듬는 게 필요하다"고 제언했다.