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[친절한 er재테크씨] 저는 리츠 투자가 처음인데요“임대수익률 잘 나오는지 가장 중요”

[이코노믹리뷰=강수지 기자] 계속된 저금리와 신종 코로나바이러스로 인한 주식시장의 불확실성에 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 금융투자자들로부터 주목을 받고 있다. 기본적으로 리츠 투자는 안정적인 배당(이자) 수익을 기반으로 한다. 즉 주가 하락으로 인한 배당수익률이 5~6% 이상 회복된 국내 상장 리츠의 경우 지금이 투자하기 좋은 시기라는 분석이 나온다. 그러나 아직까지 국내 리츠 시장은 기초자산과 앵커에 대한 신뢰도가 낮다. 따라서 포트폴리오를 잘 구성해 철저한 배당수익률 관점에서 종목을 편출입하고, 목표 수익률을 유지해야 한다. 여기서 앵커의 의미는 롯데리츠의 경우 ‘롯데 쇼핑’을, 이리츠코크렙은 ‘이랜드리테일’을 떠올리면 된다.

이런 상황에서 리츠 투자가 처음인 투자자들이라면 정말 시도해도 되는 것일까?

▲ 이미지=이미지투데이

분산 투자 차원에서 시도해볼 만해

신동일 국민은행 강남스타PB센터 부센터장은 “그 동안 채권 등의 수익률이 떨어져 마땅한 투자처가 없었는데 리츠의 경우 나름 부동산을 이용했기 때문에 안정적인데다 배당을 주기 때문에 투자할 가치가 있다”며 “5%가량의 수익률을 바라볼 수 있어 분산 투자 차원에서 시도해볼 만하다”고 조언했다.

특히 안정적인 노후자금 마련을 위해, 혹은 은퇴 자금을 굴리기 위해 투자하는 이들에게 적당하다는 게 신 부센터장의 설명이다.

그럼 리츠에 투자하기로 결정한 초보 투자자들은 무엇부터 눈여겨봐야 할까?

임대수익률과 배당수익률이 가장 우선

김지영 교보증권 연구위원은 “리츠 투자의 경우 펀드가 갖고 있는 부동산을 잘 봐야 하는데, 일차적으로 거기서 나오는 임대수익률을 들여다봐야 한다”고 강조했다. 임대수익률이 잘 나와야 배당으로까지 잘 연결될 수 있기 때문이다. 즉 배당 수익률이 높은 데 투자를 해야 한다고 해석할 수 있다.

그는 이어 “결국 부동산이란 것은 향후 매각했을 때 가치가 올라갈 수 있는지 등도 종합적으로 봐야한다”며 “국내의 경우 매각 이슈를 갖고 있는 부동산을 처분하면 리츠 펀드는 끝나는 흐름이기 때문”이라고 설명했다.

라진성 키움증권 연구원은 “국내 상장 리츠의 경우 기초자산이 다양하지 못하고, 시가총액이 작은 종목이 다수를 이루고 있다”며 “포트폴리오에 담을 수 있는 종목이 제한적인 단점이 있다”고 지적했다.

따라서 시가총액이 1000억원 이상이고 배당수익률이 5% 이상인 종목을 유니버스로 선정한 뒤 이 중 기초자산이 가장 안정적인 인프라펀드의 비중을 높이 가져가야 한다는 분석이다.

ETF 활용한 리츠 투자 꿀팁

이와 함께 국내 리츠 시장은 슈퍼리치 자산가들 위주라 물량이 많지 않다는 분석도 있다. 이에 신동일 부센터장은 리츠 투자가 처음인 국내 투자자들을 위해 꿀팁을 제공했다. 그는 “사모펀드 방식의 경우 일반인들은 금액 단위 등 제한이 있어 접근하기 어렵기 때문에 ETF를 활용한 리츠 투자를 이용해 소액을 투자할 수 있다”고 귀띔했다. 이어 이 경우 잘못될 경우에는 손을 털고 나오기 쉬워 일반 투자자들에게 무리가 없다고 조언했다.

그렇다면 해외 리츠 시장은 어떨까? 전문가들은 해외 리츠 시장의 경우에는 국내와 차이가 있다고 설명한다. 지난해 미국과 싱가포르, 일본 등의 선진국 리츠는 주요국의 금리 하락과 견고한 주택경기 등에 대한 요인으로 강한 흐름을 지속했다. 이는 부동산 경기가 유지될 경우 금리 하락 즉 조달 비용의 감소가 리츠 회사의 운영 수익 증가로 이어지기 때문이다. 이에 라진성 연구원은 올해도 글로벌 리츠가 비교적 안정적인 상승을 이어갈 것으로 내다봤다.

▲ 이미지=이미지투데이

해외 리츠 전망 밝으나 주의점 가득

라진성 연구원은 “주요국의 완화적인 통화정책 기조가 유지되는 가운데 부동산 경기 역시 쉽게 꺾이지 않을 것”이라며 “국가별 특성과 섹터별 전략을 세워 개별 리츠를 선별해 내는 것이 중요하다”고 말했다.

따라서 라 연구원은 미국 리츠를 중심으로 포트폴리오를 구성할 때 종목 선별에 있어서 안정적인 배당이익과 자본수익을 함께 기대할 수 있는 종목에 집중해야 한다는 조언이다.

특히 라 연구원은 인프라 리츠와 물류 리츠의 경우 산업에 대한 성장성까지 예상돼 장기적으로 접근이 가능하다고 판단했다. 라 연구원은 “통신타워와 데이터센터 등의 인프라 리츠는 4차 산업혁명 시대, 5G 상용화와 데이터의 폭발적 증가 등과 맞물려 높은 성장이 예고된다”며 “물류 리츠는 전세계 디지털화, 전자상거래 확대에 따른 수요가 뒷받침돼 꾸준한 성장이 가능할 것”이라고 예측했다.

그러나 미국 리츠의 경우 국내 리츠에 비해 규모가 굉장히 크며 아시아와 성격 자체가 다르다는 게 전문가들의 분석이다. 아시아의 리츠가 안전성과 배당 중심이라면, 미국은 성장 쪽에 많이 배팅한다는 데 차이가 있다는 것이다.

그러나 국내에서 해외 리츠를 투자하기 위해 살펴보기에는 큰 어려움이 따른다는 단점이 있다. 신동일 부센터장은 “해외 부동산의 경우 임대소득이 잘 유지되는지 혹은 현지 담보 가치는 어떤지 등에 대해 실사를 하는데 어려움이 있다”며 “실제 장기 임대 구조가 맞는지 등에 대해서도 현지 업체에 위탁해 알아보는 데는 쉽지가 않다”고 말했다.

따라서 해외 리츠의 경우 안전성과 수익성에서 문제가 생길 가능성도 있음을 언급했다.

아울러 해외의 경우 위험 분산 차원에서 많은 부동산을 리츠 내에 담고 있으나 국내는 3~4개가 대부분이라는 게 전문가들의 설명이다. 이밖에 김지영 연구위원은 해외 리츠의 경우 환율 리스크도 감안해야한다고 지적했다.

그럼에도 전문가들은 리츠에 대한 투자 가치는 충분하다며 임대수익률과 배당수익률을 눈여겨 볼 것을 강조했다.

▲ 데이터=네이버금융

투자자들로부터 관심을 받는 주요 리츠들을 살펴보면 이리츠코크렙과 에이리츠, 모두투어리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠 등이 있다. 11일 장 마감을 기준으로 이들 리츠의 공모가 대비 현재 주가를 살펴보면 모두투어리츠를 제외한 5개 종목은 상장 이후 주가가 상승했다. 특히 신한알파리츠는 52.00%로 가장 높은 주가 상승률을 나타냈다. 그러나 모두투어리츠는 상장 이후 공모가 대비 52.08%의 주가 하락률을 기록했다.

강수지 기자  |  ksj87@econovill.com  |  승인 2020.02.12  07:33:01
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