[이코노믹리뷰=신진영 기자] 부동산 시장에 대한 많은 말 들이 오가고 있다. 현 정부 들어서는 벌써 18번째 부동산 대책까지 나왔다. 앞으로 19번째 부동산 규제까지 예상되는 상황이다. 부동산 시장과 업계에서는 정책 발표 때마다 여파와 시장에 대한 설왕설래, 갑론을박이 이어진다. 

이제는 주택시장에 대한 규제 뿐만 아니라 올해부터 풀리는 3기 신도시 토지 보상금에 관심도 상당하다. 업계에 따르면 3기 신도시에 풀릴 보상금이 총 약 30조원에서 45조원까지 달할 것이라 전망하고 있다. 이런 상황에서 수도권 광역급행철도(GTX)가 토지 시장에 미칠 여파가 어느 정도일지 주목되는 상황이다.

◆ 3기 신도시 수혜로 '들썩'...산업단지 개발과 도로 개통은 호재 '톡톡'

지난달 27일 국토교통부에 따르면, 2019년 연간 전국 지가는 3.92% 상승했다. 전년(4.58%)에 비하면 0.66%p 하락한 수치다. 경기 하남과 과천이 경기도 표준 지가 상승률인 4.29%를 훌쩍 넘는 각각 6.90%, 6.32%의 상승을 기록했다. 

경기 하남과 과천의 지가 상승 이유는 3기 신도시라는 점이다. 신태수 지존 대표는 "3기 신도시에서 토지 보상금이 가장 많은 곳은 경기 하남이고 그 다음이 창릉이다"며 "두 곳 다 약 6조원이 넘는다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 "3기 신도시와 순환도로 주변 지역 땅값이 상승할 가능성이 높다"고 전망한 바 있다. 

이외에도 대구 수성구는 만촌동과 중동에 재개발·재건축 진행으로 주거여건 개선 기대감과 주요 학군 지역에 대한 수요가 지속된 이유로, 경기 용인 처인구는 SK하이닉스 반도체클러스터 조성과 서울과 세종 간 고속도로 개발 기대로 인근지역 수요가 지속되는 이유로 올랐다.

또 경북 울릉군도 울릉공항 개발사업과 일주도로 개통에 따른 수혜지역 수요 증가로 인해 땅값이 올랐다. 

◆ "3기 신도시 '메가톤급' 파급효과, 올해 기대감으로 활황"

전문가들은 토지 보상금이 풀리면 30~40%가 다시 주변 토지 시장으로 유입되면서 주변 땅값도 끌어 올릴 것으로 분석했다. 신태수 지존 대표는 "3기 신도시 토지 보상금으로 올해와 내년까지 수도권 토지 시장은 활황세일 것이다"고 전망했다. 

한국감정원의 '월별 토지 매매거래현황'에 따르면 지난해 1월~12월까지 경기 지역에서 거래된 토지는 총 42만9590필지로 거래는 꾸준히 늘었다. 동시에 3기 신도시 지역인 고양시·과천시·하남시의 거래량도 꾸준히 오름세를 기록했다.

토지투자 관련 온라인 커뮤니티에서 만난 A씨는 "3기 신도시는 이제 토지 보상 단계에 접어들어 비싸게 나온다. 3기 신도시를 중심으로 주변 지역을 사는 것이 좋다고 들었다"고 전했다. 

이에 부동산 칼럼니스트 시루(필명)씨는 "3기 신도시가 수용이 되면서 교통망 개선 대책이 나온다"며 "인구가 유입돼 땅값이 올라가는 건 1차고 다음이 교통이 뚫리면서 신도시 영향은 주변으로 퍼져 나가기 때문이다"고 설명했다.  

한편으로 3기 신도시에서 풀리는 토지 보상금을 보고 무작정 달려들어서는 안된다고 조언한다. 신태수 지존 대표는 "약 30조원에서 45조원까지 말하는 대규모 토지 보상금도 올해 다 풀리지 않는다. 그리고 토지 보상금 규모가 가장 크다고 알려진 하남과 창릉지역도 개발 인접 지역이 '그린벨트'가 많아 제한적이라는 단점이 있다"고 조언했다.

시장 개발 수요에 의한 자극이 있더라도 땅값 상승폭이 제한적이어야 정상이라고 말한다. 신 대표는 "개발 가능한 땅을 사야 진짜다. 그린벨트 지역의 땅값이 오른다는 얘기는 기획 부동산의 작품인 경우라고도 볼 수 있다"고 지적하면서 "개발 가능한 땅이 약 10% 올랐다면, 그린벨트 지역은 1% 정도 올라야 정상이다"고 설명했다. 

◆ GTX? "새로운 역이 생기는 것뿐만 아니라 역세권 개발이 돼야"

국토교통부는 지난해 10월 ‘광역교통 2030’을 발표했다. 수도권 주요거점을 광역급행철도로 빠르게 연결해 세계적 도시 수준의 광역교통망을 완성한다는 목표로, 수도권급행철도(GTX) A노선과 신안산선을 계획대로 준공하고, GTX-B와 GTX-C 노선 조기 착공을 적극 추진할 것이라는 계획이다. 

지난해는 분양 시장을 비롯해 부동산 시장 전반에서 'GTX 효과'를 봤다. 분양 시장에서는 GTX 개통 해당 지역도 아닌데다 지하철로 2~3정거장 거리에 있어도 'GTX 수혜를 받는 지역'이라 홍보하는 경우도 더러 있었다. 1기 신도시와 2기 신도시에서 서울 가는 '빨간 버스'만 생겨도 집값이 오른 것처럼, GTX 개통 호재로 주변 지역은 물론이고 상가 시장까지 들썩였기 때문이다.

토지 시장에서 도로 개통은 엄청난 호재로 다가왔다. 시장 관계자들은 역세권 토지와 주변 토지가 제일 좋다고 말한다. 부동산 칼럼니스트 시루(필명)씨는 "역세권 토지가 좋은 건 새로운 역이 생기면 주변까지 개발하다보니 용도지역이 바뀌는 경우가 많기 때문이다"면서 "현재 KTX가 지나가는 곳 광명역과 동대구역, 광주 송정역 같은 곳들이다"고 설명했다. 

신태수 지존 대표는 "GTX가 뚫린다고 해서 무조건 투자로 좋다는 생각은 위험하다"면서 "GTX-A 노선 같은 경우는 보상금이 2000억~3000억원에 불과한 것으로 알고 있다"고 말했다. 이어 "GTX가 개통돼 새로운 역이 생기는 호재 여파는 제한적이다. 역 개통 뿐만 아니라 역세권 개발이 동시에 이뤄져야 한다"고 덧붙였다. 

◆ "광명·시흥 테크노밸리 사업 토지보상금 약 1조원이 풀려"

올해 '광명시흥 테크노밸리' 토지 보상이 시작된다. 광명시흥 테크노벨리는 경기도 광명시 가학동, 시흥시 논곡동과 무지내동 등 3개 동 약 202만㎡ 부지에 ▲광명 시흥 첨단R&D단지(49만3745㎡) ▲광명시흥 일반산업단지(97만4792㎡) ▲광명 유통단지 도시개발사업(27만7237㎡)▲광명학온 공공주택지구(68만3483㎡)를 조성하는 사업이다.  

지존에 따르면, 광명시흥 테크노밸리 4개 사업지구가 순차적으로 보상에 나선다. 대략 토지 보상금 규모만 1조원에 달한다. 이미 12·16대책 풍선효과 등을 받고 있던 광명은 지금보다 더 들썩일 가능성이 높은 상황이다. 신태수 지존 대표는 "광명은 이미 오르고 있었는데 더 올라간다. 반전이 된 것이다"고 말했다. 

광명시흥 테크노밸리 부지는 '광명시흥 공공주택지구'로 2기 신도시인 분당 규모의 크기로 개발될 예정이었다. 그러나 지지부진한 사업 진행으로 결국 2015년 4월 지구 해제된 뒤 '특별관리지역'으로 지정된 곳이다. 그리고 2018년 다시 사업이 시작됐고 지금 토지 보상까지 다다른 것이다. 이로써 광명은 이른바 '기사회생'을 했다. 

부동산 칼럼니스트 시루(필명)씨는 "논밭이었던 곳을 광명역을 놓고 뉴타운 개발을 하면서 용도지역을 바꾼 것이다"면서 "앞으로 광명과 같은 발전을 보일 곳은 고양시 대곡이다. 대곡역세권 개발 사업으로 경기 북부의 '광명'을 만들게 될 가능성이 높다"고 전망했다. 

다만 대곡역세권 개발사업이 가시화되는 건 아직 멀었다고 말한다. 지난해 6월 대곡역세권개발사업은 KDI 예비타당성 평가에서 '사업성 부족' 평가를 받았다. 신태수 지존 대표는 "아무리 빨라야 대곡역세권 개발사업 계획이 짜여지는 건 2023년 정도라고 생각한다"고 내다봤다. 해당 택지가 '개발 예정'이라고 해서 호재 역할을 바로 하지는 못한다. 해당 개발 사업의 진행과 실현 가능성을 봐야 한다고 설명했다. 

Q. 기획부동산을 피하는 방법이 있을까? 

'월급으로 당신의 부동산을 가져라'의 저자 시루(필명)씨는 "해당 토지가 개발이 안되는 땅인지 확인해봐야 한다"고 조언했다. 이어 "제일 중요한 건 주변에 개발 호재가 있어도 해당 땅은 개발이 되지 않는 땅이라면 의심해봐야 한다"고 덧붙였다. 

두 번째로는 소액을 권유한다는 것이다. 시루(필명)씨는 "그분들(기획부동산)이 권유하는 금액이 3000만~5000만원 정도다. 소액 투자로 고객들을 만든다"고 설명했다. 마지막으로 필지 하나를 단독으로 소유하는 것이 아니라 농지나 임야를 여러 명이 소유하는 형식으로 등기를 가져온다면 의심해볼 만하다고 말했다. 

토지보상 및 부동산개발 정보 플랫폼 지존의 신태수 대표는 "간단히 내게 누가 땅을 사라고 권한다면 한번쯤은 의심해 봐야 한다"고 조언했다. 토지 거래는 신중하고도 신중하게 이뤄져야 한다는 말이다. 신 대표는 "해당 지역을 직접 가보는 게 좋다"고 말했다. 이어 "대부분의 기획부동산들이 지번도 알려주지 않고 계약금 치루고 잔금 치루면 알려준다"며 "토지 매매할 때 지번을 먼저 알고 '깜깜이'식으로 접근하는 사람들을 봉쇄해야 한다"고 말했다. 

마지막으로 "그린벨트 지역은 거래하는 것이 좋지 않다"고 강조했다. 신 대표는 "정부에서 필요에 의해 해당 토지에서 공익사업을 진행하는 경우 그린벨트가 풀린다"며 "그린벨트로서 보존가치가 현저히 떨어지는 경우 풀어준다"고 설명했다.