[이코노믹리뷰=양인정 기자] 명절 이후 주택담보대출 빚에 대한 새로운 조정제도가 적용된다. 

종래 사례와 같은 상황에서 채무조정이 쉽지 않았다. 채권회사는 담보대출에 대해 경매신청으로 채권을 회수할 수 있기 때문에 채무조정에 응할 이유가 없었다. 

서민 채무자의 경우 주거상실 등 경제적 고통이 높은 상황에서 다른 채무 상환도 어렵게 된다. 주거마련을 위해 다시 목돈이 필요해지는 상황. 

정부는 지난 22일 이와 같이 주택담보대출에 대해 채무조정안을 내놨다. 

◆ 살던 집 팔고 다시 거주...'집 판 돈으로 채무 갚는다'

제도의 핵심은 집을 팔아 주택담보대출을 갚고 다시 그 집에 사는 것이다. 이른바 세일앤리스백(Sale & Lease Back)이다. 

주택담보 대출 등 대출금을 연체한 채무자는 세일앤리스백 신청으로 주택의 매각의사를 전달할 수 있다. 주택의 매입 주체는 한국자산관리공사 캠코다. 

캠코는 주택담보대출 채권을 채무자가 처음 대출을 받았던 은행으로부터 매입하고 새로운 담보채권자가 된다. 담보채권자가 된 캠코는 주택을 매입해 채무를 정리하고 남는 돈은 다시 채무자에게 돌려준다. 사례의 경우 캠코가 집 값에서 1억1000만원을 제외하고 3000만원은 채무자에게 반환해 주는 식이다. 

집주인이 된 캠코는 원래 주인인 채무자에게 집을 다시 임대한다. 월세는 주변월세 시세 수준으로 조정한다. 

캠코는 채무자와 임대차계약이 이뤄지면 첫 5년간은 계약을 동결한다는 방침이다. 이후 2년 단위로 3회 연장이 가능하다. 최대 11년 거주를 보장받게 되는 것.

보증금은 채무자가 반환받는 돈으로 대체한다. 사례에서는 3000만원이 보증금이 되는 셈이다. 

캠코는 채무자가 임대료를 연체하더라도 임대보증금에서 임대료를 차감하는 방식으로 최소 3년에서 보증금이 다 없어질 때까지 거주안정을 보장한다. 임대료를 2번 연체하면 집을 비워달라고 요구하는 일반 방식과 다른 점이다. 

연체 없이 임대기간이 종료되면 채무자는 캠코로부터 집을 다시 매입할 수 있는 권리를 갖는다. 

매입 당시 주택가격이 상승하면, 캠코는 주택가격 상승분의 전반을 할인해 채무자의 매입을 지원한다. 

반대로 매입 당시 주택가격이 하락하면, 캠코는 하락한 시세를 반영해 임대차계약을 연장하거나 채무자가 주택매입을 포기할 수 있다. 

◆누가 어떻게 이용할 수 있나

부부합산 소득 7000만원 이하의 1주택자가 대상이다. 채무자는 해당 주택에 실제로 살아야 한다. 주택의 시세는 6억원 이하여야 한다. 

절차는 채무자의 신청으로 시작된다. 사례에서 신복위에서 채무조정이 거절된 채무자는 신복위에 세일앤리스백 신청을 할 수 있다. 

채무자의 신청을 받은 신용회복위원회는 캠코에 채무자의 정보를 제공해 캠코가 주택담보대출을 매입할 수 있도록 한다. 

신용회복위원회 관계자는 "종래 세일앤리스백은 주택담보대출을 해준 은행만 신청이 가능했다"며 "이 제도는 채무자의 신청으로 제도 이용이 가능하다는 차이점 있다"고 설명했다. 

정부의 세일앤리스백 채무조정은 오는 3월부터 적용하다. 금융당국은 은행권 추이를 봐가며 주택담보대출을 취급하는 2금융권까지 순차적으로 확대한다는 방침이다.