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부동산 수익증권, 소액 부동산 간접투자 판도 흔든다다음달 블록체인 기반한 디지털 부동산 수익증권 등장

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 연이은 강력한 부동산 규제로 갈 곳 잃은 투자자금의 부동산 입성은 한층 어려워졌지만 그 인기는 여전하다. 상황이 이렇다보니 부동산에 대한 투자를 포기할 수 없는 사람들은 부동산 간접투자 방식 등의 우회로를 찾아나섰다. 리츠(REITs)가 부동산간접투자 시장에서 가능성을 제시하면서 기존 투자방식과는 다른 신기술에 기반한 전혀 새로운 방식의 부동산 간접투자 방식도 소개되고 있다.

블록체인 기반한 ‘부동산 유동화 수익증권’ 등장

지난해 12월 18일 금융위원회는 혁신금융서비스 대상으로 9건의 사업모델을 지정했다. 그 중 하나가 카사코리아가 제공하는 ‘부동산 유동화 유통 플랫폼 서비스’다.

해당 플랫폼 서비스의 골자는 블록체인을 기반으로 디지털 증권 방식으로 유동화해 부동산 수익증권을 일반투자자에게 발행해 유통한다는 것이다. 다음달에는 해당 플랫폼을 기반으로 한 ‘부동산 유동화 수익증권 공모·유통’ 시장도 개장될 예정이다.

금융위에 따르면 ‘카사코리아’ 이외에도 ‘하나은행’, ‘국민은행’의 금융기관과 ‘한국토지신탁’, ‘한국자산신탁’, ‘코람코자산신탁’ 등의 신탁회사가 참여를 신청한 상태다.

▲ 부동산 유동화 수익증권 유통 흐름. 출처=금융위원회

해당 서비스에서는 투자자가 부동산 지분을 디지털 증권형태로 보유할 수 있게 된다. 우선 건물 등의 부동산을 매각할 필요가 있는 소유자가 신탁회사에 부동산을 신탁하게 된다. 해당 신탁사는 외부에서 신탁받은 부동산의 자산가치를 평가받는다. 해당 자산가치를 토대로 ‘카사코리아’가 블록체인에 기반한 디지털 증권을 공모주 형식으로 발행하게 된다.

이후 해당 증권 등을 사들인 투자자들이 투자한 금액의 비율대로 지분이 배정을 받는 식이다. 해당 돈으로 건물은 매각되고 건물은 신탁사가 관리한다. 투자자들이 받은 증권 등은 추후에 다시 거래할 수 있다.

한 부동산 금융투자 관련 전문가에 따르면 부동산 수익증권은 부동산 간접투자라는 점에서 리츠와 유사하지만 리츠나 기존의 부동산 펀드 등보다 요건 등이 완화된 투자형태라고 말할 수 있다.

해당 관계자는 “리츠는 주식회사의 형태로 주식을 발행하게 되는 만큼 이사회 등이나 주주총회 등의 요건을 거쳐야 해 복잡하다. 이런 점에서 부동산 수익증권은 기본적으로 신탁의 형태로 유통되는 만큼 유통성도 더욱 크고 제약도 약하다”고 말했다.

현 자본시장법상 등에 따르면 여전히 수익증권은 금전을 신탁한 경우에만 발행이 가능하도록 되어 있다. 해당 관계자에 따르면 부동산 펀드의 형태도 부동산을 신탁하는 것이 아니라 금전을 신탁한 후 출자한 금액으로 나중에 부동산을 구입하는 형태다. 수익증권은 신탁계약상의 수익권을 표시하는 증권으로 재산의 운용을 타인에게 신탁한 경우 그 수익을 받을 수 있는 권리가 표시된 증권이다.

해당 전문가는 “수익증권이 아니고 증거증권 형태로는 발행이 가능하다. 다만 이런 형태는 수익성 증서라 유통성이 없다. 카사코리아는 이런 수익권 증서를 기초자산으로 유통이 가능한 플랫폼을 만든 것이다”라고 설명했다.

금융위에서 만든 ‘금융규제개혁 샌드박스’로 선정되면서 특별법의 적용을 받아야해 법적 위반 여지도 없다는 설명이다.

실제 해당 서비스에는 규제특례가 적용된다. 자본시장법상 금전신탁계약에 의한 수익증권 외에 부동산 신탁계약에 의한 수익증권 발행이 허용되며, 또 투자 중개업 및 거래소 인·허가를 받지 않더라도 증권거래 중개가 가능한 특례도 부여하고 있다.

그는 “전통적인 수익증권을 만드는 시장과 별개로 프롭테크 기술에 따라 부동산 수익증권을 발행하는 것은 허용하겠다는 취지다. 저번 달에 본 인가까지 받은 것으로 알고 있다”고 덧붙였다.

파급력 있는 부동산 간접투자 시장 될 수 있어

▲ 출처=Pixabay

해당 전문가는 부동산 수익증권의 장점으로 블록체인 활용을 통해 기존의 절차 등이 생략되면서 비용 등을 절감할 수 있다고 지적했다. 또 블록체인 기술이 활용되면서 보안성도 증강될 것이라고 강조했다.

아직 초기단계지만 강력한 플랫폼이 될 수 있다고 주장했다. 그는 “블록체인 수익기술 유통에서 안정성 부분만 대중들이 확인하면 ‘파급력’은 상당할 것”이라고 주장했다.

또 “증권을 유통 발행하기 위해서는 예탁결제원 등을 거치고 금융감독원의 제제도 받아야 하는데, 블록체인 기술 등을 활용해 보안과 확실성을 담보할 수 있다. 유통되기 굉장히 간단한 구조라 비용도 들지 않는다”고 말했다.

그는 "신탁이라는 구조 안에서 유통하면 기존의 장점과 시너지를 낼 수 있다. 절차와 제한 등이 적어진 만큼 투자자의 수익률도 높아진다는 장점도 있다“고 말했다.

금융위 역시 “일반투자자가 중·소형 상업용 부동산에 손쉽게 간접 투자할 수 있는 기회를 제공하고, 이를 통해 다양한 투자 포트폴리오 구성이 가능해 질 것”으로 내다보고 있다.

해당 관계자는 “다른 비즈니스 모델도 파생될 가능성이 크다. 전혀 새로운 시장으로 발전할 가능성은 충분히 있다고 생각된다”고 말했다.

다만 업계 관계자는 투기 심화 우려와 투자자 보호 장치 등을 갖춰야 하는 점은 넘어야 할 산으로 꼽았다. 실제 금융위도 투자자 보호에 중점을 두고 사업 시행을 위한 여러 가지 부가 조건을 걸고 있다. 총 유동화 증권 발행규모를 5000억원으로 한정하고, 일반투자자의 1인당 연간 투자한도도 2000만원으로 제한했다. 소득적격투자자라도 투자액은 4000만원으로 제한된다. 투자자 1인당 1일 매매회전율 100% 이하로 제한된다. 하지만 이런 방식도 장기적으로 더욱 보완될 필요가 있다고 업계 관계자들은 지적하고 있다.

리츠전문 관계자는 “기본적으로 투기성 상품이 아니라 리츠처럼 배당을 받는 것에 가깝다. 초기 단계이니만큼 보안 문제나 불안정성에 대한 우려를 불식시킬 제도적 방안도 필요하다. 어느 정도의 관리와 가이드라인을 갖춘다면 구조적인 면에서 따지면 리츠나 기존의 펀드보다는 대중들에게 손쉽게 다가갈 수 있는 플랫폼이 될 수 있는 잠재력이 있다”고 말했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.01.22  22:00:16
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