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오늘부터 9억원 초과 전세대출 제한...갭투자 원천봉쇄전세대출보증 후 고가 주택 매입시 전세대출 회수

[이코노믹리뷰=권일구 기자]

9억원 이상 주택 대상 전세대출 보증 제한 조치
고가 주택 매입, 다주택 보유시 전세대출 전액 회수
직장이동, 자녀교육 등 실수요 시 예외허용

▲ 사진=이코노믹리뷰 권일구 기자

서울 송파구에 9억원 1주택을 보유한 A씨. 지난 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남에 7억짜리 전세에 거주하고 있다. 오는 9월 임대인의 요구로 전세보증금 추가납입이 필요해 전세대출을 증액 받고자 했지만, 더 이상 대출보증이 불가능하게 됐다.

오늘부터 지난 12.16 주택 시장 안정화 방안의 후속조치로 시가 9억원 이상 고가 주택에 대한 전세대출 보증 제한 등의 관련 조치가 시행된다. 이와 함께 전세대출을 받은 후 9억원 이상 고가 주택을 매입 또는 2주택 이상 보유할 경우에는 전세대출을 전액 회수한다. 이 중 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔은 제외된다.

20일 부동산업계에 따르면 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등의 공적보증 기관 외에도, 사적 보증 기관인 SGI서울보증보험에서도 전세대출을 대상으로 규제 조치가 시행된다.

▲ 전세대출보증 제한 개황

이번 조치시행 이후 고가의 1주택 보유자에 대해 일부 예외 실수요자를 제외한 보증부 전세대출이 일제히 제한되는 것이다. 예외 적용자는 직장이동이나 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 거주하는 경우에는 예외적으로 허용된다. 다만, 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원은 실거주해야 한다는 조건을 달았다.

또 이날(20일) 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 4월20일까지 전세계약 체결 포함한 전셋집 이사로 전세대출 증액없이 보증 재 이용시에는 한시적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용이 가능하다.

특히, 전세대출보증을 받은 후 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우에는 전세대출이 회수된다. 20일 전 전세대출보증을 이용 중인 경우에는, 시행일 이후 고가주택을 취득 또는 다주택자가 될 경우에 만기시 대출연장이 제한된다.

예를 들면, 무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입해 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우 기존까지는 대출회수에 대한 규제가 없어 전세만기까지 대출이용이 가능했지만, 고가주택 구입 시점에서 전세대출이 회수되는 것이다.

▲ 전세대출 회수 관련 규제 현황

단, 상속에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유시에는 해당 전세대출 만기까지 회수가 유예되지만, 대출의 연장은 제한된다.

고가주택은 KB시세 또는 한국감정원 시세 중에서 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과시 ‘고가’ 주택으로 판단한다. 전세대출 신규 신청이나 만기 연장시에는 대출 신청일 혹은 연장일의 시세를 기준으로 판단하게 된다. 여기서 ‘대출금 회수’ 규제 시에는 주택 취득일의 시세가 기준이 된다.

원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택 취득일이 기준인데, 주택 매입 당시 고가주택이 이니었다면, 이후 시가 상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상은 아니다. 그러나 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자나 다주택자인 경우 대출 연장은 제한된다.

전세대출 규제와 관련해 혼동이 예상되는 만큼 몇 가지 사례를 알아보았다.

Q 서울 노원구에 거주 중인 B씨는 7억원 규모 1주택자이다. 3월에 전세대출을 2억을 받아 목동에 6억원 전세에 거주 중이다. 2년 뒤인 2022년 3월 전세대출 연장이 필요하나, 노원구에 있는 주택이 9억원까지 상승했다. 이처럼 비고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점에서 고가주택 보유자가 된 경우.

A 기존까지는 공적보증을 제외한 SGI에서 대출보증이 가능했지만, 20일부터는 SGI에서도 대출보증 이용이 불가능하다.

Q 무주택자 C씨는 ‘20년 3월 전세대출 2억원을 받아 강남의 7억원 전세에 거주 중이다. ’21년 6월 은퇴 후 내집마련을 위해 일산에 9억원 고가주택을 구입했다. 이 중 5억원은 전세 승계이다. 전세만기인 ‘22년 3월에 맞춰 입주할 계획이다. 이 사례처럼 무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입해 전세만기 시점에서 이주하고자 할 경우.

A 이전까지는 대출 회수에 대한 규제가 없어 전세만기까지 대출이 가능 했지만, 고가주택 주택 구입시점에서 전세대출을 회수한다.

Q 무주택 전세대출자가 전세만기에 본인이 거주할 목적으로 전세기간 이용 중에 고가주택을 구매할 경우.

A 규제시행 후 고가주택을 취득한 경우에는 전세대출 회수 대상에 포함된다. 이는 전세기간 만료까지 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있어 규제가 필요하다는 판단에서다.

한편, 금융당국은 개별지도 등을 통해 전세대출보증 제한 규제를 회피하거나 우회하는 전세대출행위를 제한하기 위해, 무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링해 대출 증가를 막겠다는 계획이다.

권일구 기자  |  k2621@econovill.com  |  승인 2020.01.20  00:10:31
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