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[르포] 양주 옥정, 교통호재 '한수' 미분양지정 '신의惡수'?교통호재 낙관과 함께 미분양지정의 낙인효과 경고도

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 작년 하반기부터 부동산 규제발 풍선효과가 수도권의 광역교통망 호재와 시너지를 일으키면서 해당 지역들에는 훈풍이 불기 시작했다. 경기 북부권에서는 광역교통망과 지하철 연장의 호재를 안은 양주신도시 옥정지구가 대표적이다. 2기신도시로 조용한 출발을 맞이했던 양주신도시는 최근 2년 새 7호선 연장과 GTX-C, 기존 고속도로 확충 등 3겹의 교통호재로 상승세를 맞이한 모양새다.

그러나 공급 과잉으로 결국 미분양관리지역으로 지정되면서 현재 옥정지구는 연초부터 새로운 위기에 봉착했다. 아직까지는 옥정지구에서는 미분양 악재로 인한 그늘은 보이지 않고 있다. 꾸준하게 호가 상승을 이어가고 있는 상황이다. 하지만 일부에서는 교통호재 효과가 퇴색되고 앞으로의 분양 등에 차질을 밪을까 우려의 목소리도 나온다. 전문가들은 장기적으로 미분양관리지역 지정이 양주신도시 사업에 걸림돌이 될 가능성이 있다고 분석하면서 교통 호재만 믿고 낙관해서는 안된다고 지적하고 있다.

교통겹호재로 훈풍 불던 양주신도시 옥정지구

▲ 옥정지구내 대림 이편한세상 1차 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

경기도 양주시 일원에 1117만㎡ 부지에 6만3390세대를 공급하는 양주신도시는 옥정지구와 회천지구로 구별된다. 그 중 옥정지구의 개발은 주변 교통개발에 따라 더 빠르게 이루어지고 있다.

옥정지구는 양주신도시의 중심사업지구로 사업 부지만 약 706만㎡ 에 달하는 면적이다. 경기도 양주시 옥정동, 율정동, 고암동, 회암동, 삼숭동 일원에 들어선다. 계획 세대수는 4만1481세대다.

옥정지구 중심부에 위치한 한 중개업소 관계자는 사업 초반부에는 옥정지구에 대한 관심이 다른 2기 신도시에 비해 저조한 편이었다고 했다. 실제 2017년 이전까지 옥정지구에 분양 입주된 물량은 '센트럴파크푸르지오' 등과 임대단지들을 포함해도 4000여세대 정도로 많은 펴은 아니었다.

▲ 옥정지구내 모아미래도 공사현장. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

이런 분위기에 변화가 감지되기 시작한 건 건 경기 북부의 주 교통호재로 꼽히는 7호선 연장과 GTX-C 호재가 가시화되기 시작하면서다. 해당 지구의 부동산 업자들은 옥정지구에 가장 직접적인 교통호재로 GTX-C보다는 7호선 연장계획과 구리-포천간 민자고속도로를 꼽는다.

옥정지구 내 한 부동산 업자는 “작년 초부터 7호선 연장호재가 가격에 반영되기 시작한 것 같다”고 말하기도 했다. 해당 연장 노선은 도봉산역부터 의정부 장암역과 탑석역을 거쳐 양주 옥정과 고읍지구까지 이어지는 15.3km 노선이다. 해당 업자는 “지하철 경기북부 연장선 기공식이 작년 12월에 열리면서 여기는 오히려 올해 들어 가격이나 호가가 현재까지 조금씩 상승하고 있다”고 말하기도 했다.

7호선 연장안이 옥정지구에 더욱 호재인 이유는 해당 노선에서 포천시까지 연결되는 이른바 ‘도봉산포천선’ 역시 예비타당성 조사 면제사업으로 지정되면서다. 옥정역에서 옥정지구 중심부로 연장되는 한 개 역사가 더 건설될 것으로 예상되기 때문이다. 옥정지구 내 상가의 한 중개업자는 '대방 2차 아파트' 등이 다른 단지보다 비교적 분양가가 더 높게 책정된 이유로 옥정역에서 연결되는 옥정지구 연장선 역이 근처에 들어설 것으로 기대됐기 때문이다. 인근 단지 가격도 그 때문에 올랐다“고 설명했다.

▲ 옥정지구내 대방노블랜드 2차 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

양주 덕정역으로 이어지는 GTX-C노선도 예비타당성을 통과하고 2021년에 착공되면 본격적인 개발호재로 작용될 가능성이 커졌다. 덕계역 인근의 한 중개업자는 “해당 개발호재는 회천지구에 큰 호재가 될 것이다. 회천지구는 아직 개발은 더디지만 토지가격도 보상가 등 영향으로 옥정지구보다 비싸고 교통호재도 반영돼 올해 분양에 들어가는 회천지구 금강펜테리움의 경우 옥정지구 아파트들보다 분양가가 더 높을 것으로 예상된다”고 말했다.

해당업자가 예상하는 회천지구의 대략적인 분양가는 3.3㎡당 1200여만원대 선으로 옥정지구보다 100여만원 가량 높다. 회천지구의 경우 추가적인 교통개발호재인 1호선 회정역 신설도 현재 국토교통부로부터 승인이 난 상태다.

▲ 옥정지구내 대방노블랜드 1차 공사현장. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

한 중개업자는 옥정지구 전체로 볼 때 아직 입주 규모가 3분의 1 수준으로 저조한 점을 고려하면 호재 반영이 빠른 편이라고 말했다. 해당 교통호재들은 실제로 옥정지구의 몸값을 꾸준히 상승시켰다. 현재 대림 1차의 경우 84㎡은 4억원 정도다. 본격적 상승을 시작하고 2년 사이에 1억원이 상승했다. 입주율도 올라가고 입주까지 걸리는 기간도 점차 단축되는 상황이다. 대림 1차의 경우 입주하기까지 네 달 이상이 걸렸지만 대림 3차의 경우 2개월 새 이주될 정도로 빨라졌다는 것이 해당 중개업자의 이야기다. 가장 먼저 입주한 단지인 센트럴푸르지오도 최근 반년새 2000만원 정도 상승했다.

한국토지주택공사(LH)가 분양하는 토지 분양 경쟁의 인기도 점차 상승하고 있다. 부동산 업자에 의하면 공동주택 용지 분양에 대한 경쟁률도 상승해 작년 LH 분양한 부지의 경우 일부 부지 경쟁률은 높게는 500대 1을 넘기도 했다. 해당 중개업자에 의하면 7호선 옥정역과 가장 가까운 옥정지구 내 A-17(1) 토지의 경우 경쟁률이 600대 1을 넘었다.

옥정, '미분양관리지정' 이후 평온 속 상승세...일부서 우려도

이런 호재 훈풍에 먹구름이 끼게 된 것은 양주시가 미분양관리지역으로 지정되면서부터다. 주택도시보증공사는 지난 해 12월 31일 ‘제40차 미분양관리지역’에 기존의 경북 경산을 제외하고 경기도 양주시를 포함시켰다. 옥정지구 내 부동산업자들은 대방 2차아파트와 양주 일부 지역의 미분양이 늘어났기 때문이라고 설명했다.

옥정지구 인근의 한 중개업자는 "대방2차가 분양가가 비싸게 책정됐고, 대형 평형은 미분양이 나왔지만 이외 중소형은 완판됐다. 근처에 7호선 연장역이 들어올 것이라 생각해 분양가를 올렸는데 그만큼 수요가 따라오지 못했던 것 같다”고 지적했다.

▲ 옥정지구내 상가건축 공사현장. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

미분양관리지역으로 지정된 지 2주 남짓 흐른 시점이지만 옥정지구는 겉으로는 악재의 그늘이 전혀 보이지 않고 있다. 일부 중개업자들은 미분양관리지역이 됐다는 사실을 인지하지 못하는 경우도 더러 있었다. 문의나 수요도 전과 다를 바 없이 꾸준하고 오히려 매매나 전, 월세는 ‘강세’를 이어가고 있다는 것이 많은 중개업자들이 내놓은 평이었다.

한 중개업자 역시 “아직은 그런 영향은 전혀 없다. 양주 전체가 미분양 관리지역이 됐다고 하더라도 시장 자체가 조금 다르다. 매매나 분양도 신축 선호로 의정부, 포천, 동두천 등 계속해서 수요자가 공급되고 있다. 미분양관리지역이 이런 수요선호를 바꿀 변수는 아니다”라고 말했다. 해당 업자는 “경기 북부 지역도 서울에서 접근성이 좋은 지역은 전세 등을 구하는 것이 정말 힘들어졌기 때문에 월세, 전세 등의 수요도 역시 자꾸 몰린다. 대림1차 84는 2억7000만원선에 전세가 거래된다”고 말했다.

▲ 2월 분양을 앞둔 옥정지구내 한 아파트 부지. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

다른 중개업자는 역시 “미분양 관리가 큰 이슈라고 생각되지는 않는다. 물론 호재는 아니다. 그렇지만 옥정신도시 등 자체가 인지도가 높지 않기 때문에 악재에 대한 인지효과도 높지 않을 것이다. 미분양이 나온 단지도 저층 대형평수만 남았지 현재 계약은 꾸준히 진행되고 있다”고 설명했다.

그러나 일부 부동산 업자와 단지 내 몇몇 주민들은 우려 섞인 속내를 털어놓기도 했다. 한 부동산업자는 “수요자들에게 미칠 영향을 무시할 수 없다. 관건은 올해 분양 물량을 어느 정도 소화할 수 있느냐다”라고 이야기했다.

그는 “올해는 입주도 진행되면서 전세가격 하락 등도 있을 예상이다. 또 올해 상반기 옥정지구에만 새 분양 물량이 3600여세대 가까이 되는데 상반기까지 적정 수준으로 해소되지 못하면 미분양 관리지역 지정이 장기화될 수 있다. 그럴 경우 사업 진행도 늦어지고 그 영향으로 다시 미분양이 늘어나는 등의 악순환이 이어질 가능성이 있다”고 조심스럽게 답했다.

"호재 불구, 사업은 중단기적으로 부정적 영향 가능성"

▲ 회천지구 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “보통 미분양 관리지역이 된 지역은 토지매입단계에서 주택도시보증공사의 관리를 받기 때문에 장기적으로는 공급과잉에서 벗어날 수 있는 계기가 되는 등의 효과를 볼 수도 있다. 다만 기존 물량을 해소할 꾸준한 수요가 있어 공급과잉에서 벗어나야 한다는 점도 뒷받침되어야 의미가 있다”고 말했다.

그런 점에서 “미분양관리지역이 되면 주택도시보증공사에서 보증 받을 때 실질적으로 토지를 매입할 단계에서 주택도시보증공사의 통과를 받아야 하는 등의 제한 때문에 단기적으로 부정적 영향이 있을 수 있다”고 설명했다.

실제로 미분양관리지역 지정 이후, LH는 양주 옥정과 회천지구 내의 공동주택용지용 토지의 분양 공고를 지난 3일 수정했다. 주택도시보증공사에 의하면 미분양관리지역이 되면 미분양 관리지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등 일체 취득행위)하고자 하는 경우 분양보증 예비심사를 거쳐야 하기 때문이다. 이미 토지를 매입한 경우에도 분양보증을 발급 받으려는 사업자는 사전심사를 거쳐야 한다.

함 랩장은 “해당 지역의 교통 호재도 있고 아직 더 지켜봐야 하지만 의정부나 양주, 포천 등의 경기북부권은 다른 광역교통망 신설로 인한 지역들보다 호재 반영 정도가 크지는 않다”면서 “단기적으로 분양시장에서 일부 단지의 경쟁률 저하라던가 등의 문제가 생길 수 있고, 이로 인해 장기적으로 미분양관리지역이라는 낙인효과도 시장에 영향을 줄 가능성이 있다”고 지적했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.01.18  16:00:19
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