여백
> INVEST
[르포] 입주 홍수에도 ‘끄덕’ 없는 강동구 고덕·명일전세 수요 증가·매물 품귀로 상승 이어가...‘물량폭탄’ 효과, 연초 발생 가능성도

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 12.16 ‘주택시장 안정화 방안’ (이하 12.16 대책) 이후, 서울의 전세가격이 강남권 등 일부 지역을 중심으로 신고가를 갱신하는 등 요동치고 있다. 지난달 30일에는 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 “전세가격이 과열되면 추가대책을 마련할 수 있다”며 서울의 전세가격 상승에 대해 다시 경고장을 꺼내들었다.

이런 상황에서 올해 서울에서는 영등포와 강동구에 대규모의 주택 물량이 쏟아질 전망이다. 이런 공급 물량이 서울 전세 시장 안정화에 도움이 될지도 관심이 쏠리고 있다. 특히 강동구는 고덕지구를 중심으로 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 대규모 단지 공급이 이어지는 곳이다.

고덕지구는 입주 일정에 따라 일시적 전세가 약세 현상이 나타났지만 현재는 꾸준하게 전세가격을 올리는 중이다. 고덕지구의 일시적 전세가격 하락은 입주 시기까지 잔금 등을 마련하지 못한 일부 소유주가 급전을 위해 내놓은 전세와 기존의 대규모 입주물량이 맞물린 결과로 분석된다.

강동구 전체 전세 가격에 입주물량이 미치는 영향은 아직까지 가시적이지 않다. 고덕지구 인근 지역에 미치는 영향도 제한적이다. 고덕지구와 최인접한 일부 단지의 전세가만 하락했을 뿐 인근 지역은 물건 품귀와 더불어 전세 가격 상승을 이어가고 있다.

고덕지구, 입주마감 일시 약세에도 꾸준히 가격 상승

고덕지구에는 지난 해 9월부터 4932세대의 ‘고덕 그라시움’이, 12월에는 1859세대의 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’와 1745세대의 ‘고덕 센트럴 아이파크’가 입주를 시작했다. 오는 2월에는 4066세대의 ‘고덕 아르테온’도 입주 대열에 합류하게 된다. 1142세대의 고덕아이파크와 687세대의 고덕숲아이파크를 합치면 내년 상반기까지 상일동역 사거리 인근에만 1만5000여 세대에 가까운 단지들이 고덕지구에 입주하게 된다.

   
▲ '고덕 아르테온' 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

오는 2월 입주를 앞둔 고덕 아르테온은 역세권이라는 입지 조건 덕에 전세가격 상승을 소폭 이어가고 있다. 아르테온 인근 중개업자에 따르면 아르테온 59㎡의 가격은 4억3000만원에서 4억5000만원이다. 급매나 융자가 있는 매물은 4억원 초반대에 거래되고 있다.

84㎡의 전세가격은 5억4000만원에서 5억6000만원 선이다. 주변의 중개업자들은 전세가격이 더 오를 가능성도 점치고 있다. 입주를 앞둔 만큼 가격이 낮은 전세물건이 나가다보면 자연스럽게 전세가격은 상승할 수밖에 없다는 것이 한 중개업자의 의견이다.

단지 상가의 한 중개업자는 “입주 기간의 막바지에 가면 가격이 소폭 조정을 거칠 수 있다. 주변에 먼저 입주한 고덕 센트럴아이파크와 고덕 롯데캐슬 베네루체도 있기 때문에 전세가가 앞으로 많이 상승하기는 힘들 것이다”라고 전망하면서도 “현재는 계속해서 전세 등의 거래가 바쁘게 이루어지고 있다. 전세가격이 조금씩 상승해 84㎡ 일부 세대는 6억5000만원을 호가한다. 현재 6억원에 거래 진행 중인 매물도 있다”고 이야기했다.

지난 해 9월말부터 입주를 시작한 ‘고덕 그라시움’의 59㎡ 매매가격은 4억5000만원선을 기록하고 있다. 해당 단지의 전세 물량은 입주 지정기간이 끝나면서 거래가 거진 이루어진데다가 전세 수요도 있어 남아 있던 매물도 다 소진되는 중이다.

   
▲ '고덕 그라시움' 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

전세 매물 역시 매우 적어 일부 평형의 매물은 두 세대 정도가 남아있는 상황이다. 해당 단지의 인근 상가의 중개업소 관계자는 “고덕 그라시움의 84㎡ 전세 매물은 두 개 만 남아 있다. 이주가 다 끝나 현재는 매물이 다 들어간 상태다. 해당 면적은 6억원과 6억5000만원 사이에 가격이 형성된다”고 설명했다.

인근 단지의 또 다른 중개업자에 따르면 고덕 그라시움의 경우, 입주지정기간인 지난 해 12월 20일 전후로 전세가격이 하락하기도 했다. 그는 “입주지정기간 내에 중도금과 잔금을 지급하지 못한 세대가 보증금 등을 마련하기 위해 전세 등을 내놓은데다가 고덕 센트럴 아이파크와 고덕 롯데캐슬 베네루체의 입주 물량 공급이 함께 작용해 전세 가격이 하락했다”고 설명했다.

해당 중개업자는 “지난 해 12월 초에 가격이 가장 많이 하락했다. 84㎡은 5억원에서 4억원 후반대까지도 내려갔다. 지금은 다시 다 회복해 상승장이다”라면서 “입주 물량 영향에도 고덕 그라시움은 입주지정기간이 끝난 탓에 전세 가격이 큰 약세를 보이지는 않을 것이다”라고 말했다.

   
▲ '고덕 롯데캐슬 베네루체' 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

고덕 롯데캐슬 베네루체의 전세가격도 상승곡선을 그리는 것은 마찬가지다. 해당 단지 내의 중개업소 관계자는 “59㎡의 전세가격은 4억1000만원대로 저렴한 물건은 이미 빠르게 나갔다. 84㎡는 가장 저렴한 전세는 4억6000만원이고 비싸면 5억원을 넘는 물건도 있다”고 말했다. 그는 “조합원들이 반전세 등으로 저렴하게 많이 물건을 가져가고 외부 전세 수요도 있으면서 전세 매물은 계속 줄고 있다”면서 “입주 마감 전까지는 입주가 계속 진행됨에 따라 전세가도 계속 오를 것이다“라고 전망했다.

고덕지구 인근 구축도 전세 희귀로 상승 유지

한편 고덕지구 인근 지역의 전셋가는 최인접 단지 일부를 제외하면 모두 상승을 이어가면서 고덕지구의 물량 공세에 크게 개의치 않는 모양새다.

‘고덕 아이파크 아파트’ 인근의 중개업소 업자는 “아이파크 아파트 84㎡ 전세가는 수요로 다 나가고 하나 남은 상태 6억5000만원을 호가한다. 그나마 젊은 부부의 수요가 많은 59㎡의 5억원 이상인데 매물이 없다”고 답했다. 그는 “전세가격은 조금 오른 편이다. 수개월 전보다 전세가격이 5000만원 이상 오른 세대도 있다”면서 “고덕지구 입주 물량 영향이 제한적인 곳이다. 고덕동과 상일동과는 다른 별개의 시장이다. 학군 수요가 달라 시장이 다르다”고 이야기했다.

고덕지구 인근의 ‘명일2동 현대아파트’ 역시 소폭이지만 오히려 전세가는 상승했다. 84㎡의 전세가는 4억5000만원 선이다. 4개월전의 4억3000만원보다 2000여만원 올랐다. 그는 “고덕지구와 거리로 멀리 떨어지지는 않았지만 영향을 받지 않는다. 인근 지역 대다수에서 나오는 전세 매물이 매우 드문 탓이 크다. 신학기 시작의 여파가 미리 반영되는 것 같다. 오히려 고덕 지구 내부는 워낙 매물이 많으니까 가격이 다양하고 유동적이라 괜찮은 가격의 전세 매물도 있을 수 있다”는 의견을 내기도 했다.

   
▲ 고덕지구 인근 한 구축 아파트 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

다만 고덕지구와 바로 인접한 일부 단지의 가격의 전세가는 하락하기도 했다. 고덕숲하이파크와 인접한 ‘중앙명일하이츠’의 84㎡ 전세 매물은 3억5000만원, 59㎡은 2억5000만원으로 지난 해 여름과 이후 가격이 5000만원 하락했다. 인근의 중개업자는 “바로 옆 상일동역 사거리에 신축 아파트가 쏟아졌다. 바로 인근의 단지도 전세가격이 조금 떨어졌지만 바로 회복했는데 이 곳은 아직 가격이 회복이 더디다”고 답했다.

강동구 전세, 견고 수요·거주요건 강화에도 연초 일시 안정 가능성

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “강동구에 대량으로 공급된 물량들 중 일부 단지는 입주 2년차를 맞아 전세가격 회복이 됐을 수도 있다. 또 지역 내에서도 신축 입주 등 더 좋은 전세물건을 찾아 나서는 수요가 있을 수 있다”고 지적했다. 그는 “대량 입주로 인한 낮은 임대료도 재계약 등을 거치면서 다시 상향된 부분도 전세 가격에 상승 유지에 영향을 줬을 수 있다”고 분석했다.

   
▲ '고덕 센트럴 아이파크' 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

또 함 랩장은 외부에서 유입되는 전세 수요도 간과해서는 안된다고 지적했다. 함 랩장은 “인근의 하남과 성남 일대의 위례 신도시나 미사지구 입주가 마무리되면서 대량 공급도 줄어들었고 그에 대한 대체 수요 증가도 영향을 준 부분이 있다”고 언급했다.

함 랩장은 “거주요건 강화 등과 12.16 대책으로 인한 주택담보대출비율 축소와 시가 15억원 이상의 주택담보대출 금지로 자가 이전이 어려워지면서 임대차 시장에 머무는 수요가 추가로 발생할 수 있다”고도 지적했다.

다만 함 랩장은 올해 강동구에 공급되는 입주 물량의 대부분이 1분기에 몰려 있다는 점을 변수로 지적했다. 그는 “연초를 포함한 1분기에 4660가구 가량이 입주할 예정이다. 지난해 4분기 4183 가구가 입주했다는 점을 고려하면 6개월 사이 8000여가구가 입주했다. 따라서 연초에 해당 전세 시장이 반짝 안정세를 유지할 가능성이 있다”고 말했다.

실제 KB부동산 리브온의 ‘주간주택동향자료’에 따르면 강동구의 평균 전세가격 변동률은 지난 해 11월 18일 전주 대비 0.07%의 변동률을 보여줬다. 이후 12월 9일에는 전주 대비 0.05%로 상승폭이 둔화됐다. 12월 23일에는 다시 전주보다 0.06% 상승해 등락을 거듭하다가 올해 1월 6일까지는 계속해서 보합에 가까운 변동률을 유지하고 있다.

함 랩장은 “지난해에만 강동구에 1만 1243세대에 가까운 물량이 입주했고 올해는 5814가구 가량이 공급될 예정이다. 따라서 연초에는 전세시장에 국지적이고 단기적인 안정세가 유지될 가능성이 있다. 이후 내년 봄 이후로는 학군 수요와 이사철 등 계절적 요인으로 다시 전세가격 강세 등이 재현되는 시나리오를 생각해 볼 수 있다”고 답했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2020.01.11  16:00:44

[태그]

#이코노믹리뷰, #우주성

[관련기사]

이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
SPONSORED
여백
여백
전문가 칼럼
동영상
PREV NEXT
여백
포토뉴스
여백