▲ 롯데월드타워 전망대에서 바라 본 아파트 전경 사진= 이코노믹리뷰 박재성 기자

[이코노믹리뷰=권일구 기자]최근 주택업계에 리모델링 수주 바람이 거세게 불고 있다. 업계에서는 2015년 이후부터 양호한 주택단지가 대규모로 감소하고 있고, 올해를 전후로 노후 주거지가 줄어들 것으로 예상되는 만큼, 리모델링이 중요한 축을 담당할 것을 주문한 바 있다.

6일 건설업계에 따르면 건설사들이 리모델링 수주에 적극적인 것은 재건축·재개발과 같은 정비사업에 비해 사업속도가 비교적 빠른데다가, 비용측면에서 절감이 가능하고 또한 연한도 짧기 때문에 사업 추진에 가속도가 붙고 있다.

실제로 쌍용건설은 서울 송파구 최초의 리모델링 아파트를 선보일 예정인데, 수평증축으로 리모델링되는 ‘오금동 아남아파트’는 지하 3층~지상 16개 2개동 328가구 규모로 리모델링을 통해 증가된 29가구는 모두 일반 분양된다. 이에 따른 조합원의 분담금도 20~30% 줄어들 것으로 전망되고 있다.

포스코건설은 4000억원 규모의 경기도 용인시 수지 초입마을 아파트 리모델링 사업 시공사로 선정돼 수평 및 별동증축으로 기존 15층 12개동 1620가구를 최고 23층 13개동 1863가구로 리모델링할 예정으로, 증가분 243가구는 일반 분양분이다.

희림도 서울 송파구 가락동에 위치한 ‘가락금호아파트’의 리모델링에 나선다. 수직, 수평, 별동증축으로 이 아파트는 지상 26층 최대 915가구로 탈바꿈 할 전망이다. 이 단지의 경우 재건축을 통한 사업성이 낮아 리모델링을 택한 것으로 알려졌다.

GS건설은 서울 송파구 삼전현대아파트의 리모델링 수주를 목전에 두고 있다. 이 아파트는 수직증축을 통해 지어질 것으로 알려졌다.

수평, 수직, 별동증축 장·단점 살펴야

리모델링은 지난 2003년 5월 ‘주택법 전부개정’에 의거 주택법에 따라 리모델링 제도가 도입되면서 같은 해 11월30일 본격 시행됐다. 특히 2007년 3월에는 공동주택 증축 리모델링 허용 연한을 20년에서 15년으로 단축하는 주택법 시행령이 발표됐다.

건설업계 관계자는 “리모델링은 준공 15년 이후 추진이 가능한데 비해, 재건축의 경우 30년 이후에나 가능해 연한이 절반가량 짧고, 용적률 제한이 없다”며 “특히, 재건축은 3000만원 초과시 10~50%에 달하는 초과이익을 환수해야 하지만 리모델링은 없기 때문에 최근들어 리모델링을 추진 중인 조합의 선호도가 높아진 상황이다”라고 말했다.

▲ 리모델링 관련 주택법 개정 연혁 제공=쌍용건설

건설사가 선호하는 대표적인 리모델링의 방식에는 위로 올리는 수직, 앞·뒤로 넓히는 수평, 새로 짓는 별동증축 등 세 가지 방법이 제일 널리 사용되고 있다.

수평증축은 가로로 넓히는 개념, 즉 기존 건물의 앞, 뒤로 추가적으로 넓혀서 짓는 방법으로 생활 면적을 넓힐 수 있다는 장점이 있다. 공사 소요 기간이 다른 방법에 비해 빠르다. 그러나 리모델링에 따른 비용을 세대주가 부담해야하고, 면적이 앞이나 뒤로 증가하다보니 채광이나 통풍의 문제가 발생할 수 있다는 단점을 지니고 있다. 85㎡ 미만인 경우 전용면적의 40% 내에서 이상인 경우 30%내에서 증축이 가능하다.

수직증축은 수평과 달리 위로 넓혀 짓는 것으로, 구조상 수평증축이 어려울 경우 또는 증축에 따른 비용 절감을 위한 방법이다. 리모델링 방법 중에서는 가장 많은 비용이 들어가지만 재건축 비용의 80~90%로 가능하고, 그 만큼 일반 분양분이 증가하기 때문에 비용을 절감할 수도 있다. 다만, 수평증축과 달리 세대수가 증가하기 때문에 대지지분이 줄어들 수 있다. 주민공공시설일 경우 수직증축이 가능한데 15층 이하면 최대 2개 층, 15층 이상이면 3개 층 증축이 가능하다. 다만, 국토교통부는 수직증축의 경우, 안정성 부분에서 담보가 안 되기 때문에 최대 3개 층만 증축이 가능토록 했다는 것이 건설업계의 주장이다.

기존건물이 있는 대지 위에 별도의 건물을 짓는 별동증축은 현재 장기공공임대주택에 한해서만 가능하다. 가장 안전한 리모델링 방법이라는 것이 건설업계의 설명이다.

쌍용건설 관계자는 “리모델링의 규모에 따라 다르겠지만, 재건축 등의 정비사업에 비해 사업기간이 최대 2배 이상 짧다는 장점이 있다”며 “다만, 경우에 따라서는 세대주가 리모델링에 따른 비용을 전액 부담해야하는 경우도 발생한다는 점은 유념해야 할 것이다”고 말했다. 이어 “통상적으로 수직증축과 수평증축 방법을 비교하는 경우가 있는데, 수직증축이라고 해도 면적을 늘리면서 해야 하기 때문에 어느 정도의 수평증축이 불가피하다. 다만, 세대수를 늘릴 필요가 없는 경우에는 효율적으로 활용하기 위해 수평증축만 하는데, 이럴 경우는 비용면이나 시공적인 측면에서 효율성이 높아지는 계기가 된다”고 설명했다.

리모델링 수주전 치열, 제도적 개선이 선행되야

한국리모델링협회가 제공한 대한건설정책연구원 유일한 박사의 자료를 살펴보면, 리모델링 시장은 2020년까지 연평균 5%의 성장이 예상되고, 시장 규모만 23조6000억원에 달한다. 이 중 아파트를 대상으로 한 리모델링 규모는 16조5000억원으로 전체 리모델링 시장의 약 70%를 차지하는 것으로 조사됐다.

이에 따라 올해 건설업계의 리모델링 수주전은 치열할 전망이다. 정부의 재건축 재개발에 대한 강력한 규제로 인한 수익성 악화와 사업의 지연이 가장 큰 이유이다.

건설업계 관계자는 “최근 12.16 대책, 분양가상한제 추가 지정, 재건축초과이익환수 합헌 결정 등 규제가 집중되고 있는 만큼, 건설사들이 새로운 먹거리 창출로 리모델링 수주에 열을 올릴 것으로 예상된다”며 “다만, 리모델링이 활성화되기 위해서는 여러 가지 제도적 개선이나 완충장치가 선행되야 한다”고 강조했다.

이어 “리모델링이 중요한 것은 건설사들의 새로운 먹거리 창출 뿐 만아니라, 주택 및 건설 시장 창출과 고용효과 면에서도 크게 기여할 것으로 기대되기 때문이다”고 덧붙였다.