[이코노믹리뷰=권일구 기자]그동안 정부는 다양한 부동산 정책을 쏟아 부우며, 집값 잡기에 주력을 해왔다. 지난 2017년의 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책 등 현 정부 들어서만 18번째에 달한다. 특히, 정부는 2019년 상반기 서울의 집값이 ‘18년 9.13대책 이후 32주간 하락하며 안정세를 보였다고 판단했지만, 강남발 재건축 재개발로 인한 집값 상승세가 이어지자 ’서민주거 안정‘ 추진을 앞세우며 역대 부동산 정책 중 가장 강력한 ’12.16‘ 대책을 발표하기에 이른다. 서울 등 일부 지역에서의 부동산 과열현상을 진압하고, 갭 투자 등의 투기수요 유입을 막겠다는 취지다. ‘12.16 부동산 대책’의 가장 큰 틀은 투기수요 근절과 실수요자 보호에 있는 것이다. 대책 발표 다음날인 17일에는 15억원 이상의 초고가아파트의 주택담보대출이 금지됐고, 23일부터는 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV가 20%로 적용되는 등 투기지역 및 투기과열지구의 주택담보대출 관리가 강화됐다.
경자년 새해가 다가왔다. 이것만은 꼭 알아두어야 할 새해 바뀌는 부동산 제도에 대해 알아봤다.
먼저 전세대출을 이용한 갭투자가 방지된다. 1월 중으로 사적보증의 전세대출보증 규제가 강화되고, 전세자금대출 후 신규주택 매입이 제한되는 것이다. 자세히 살펴보면, 전세대출 후 시가 9억원 초과 주택을 사거나, 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수키로 했다. 이전까지는 전세대출 차주가 시가 9억원을 초과하는 주택을 구입하거나 보유할 시에 서울보증보험(SGI)을 제외한 주택금융공사, HUG 보증 등의 공적보증은 제한됐었다. 앞으로는 SGI도 고가 주택에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 했다. 또 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 구입 시, 2주택 이상을 보유할 경우 전세대출을 회수하는 등 신규 주택 매입이 제한된다.
2월에는 정비사업에 대한 합동점검이 상시화되고, 수주경쟁에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등의 위법행위나 시장 교란행위에 대해 합동점검이 상시화된다. 정부는 이를 위해 국토부와 감정원에 상설조사팀을 신설하는 등 주택거래허가와 유사한 효과를 얻을 수 있도록 거래를 엄격히 점검키로 했다.
3월에는 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구, 조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대된다. 또 투기과열지구 9억원 초과 주택의 실거래 신고 시 자금조달 계획서와 함께 소득금액증명원, 현금 또는 금융기관 예금액, 임대보증금, 분양권 전매제한 예외 증빙서류 등의 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출해야한다. 만약 소득금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금을 과다 보유하고 있는 등의 이상거래 의심 시에는 즉시 조사가 이루어져 과태료 부가 및 관계기관에 통보된다.
공급질서를 교란하거나 불법전매가 적발 될 시에는 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 청약당첨 요건도 강화된다. 청약 재당첨 제한과 관련해 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨이 제한된다. 이전까지는 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년의 재당첨 제한이 적용되어 왔다. 특히, 정부는 청약당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열을 해소할 필요성을 느껴 관계 지자체와 협의해 투기과열지구, 66만㎡ 이상의 대규모 신도시의 거주기간을 2년 이상으로 늘리기로 했다.
종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 등 수도권에서는 공시가격 6억원 이하 주택에 부여했던 혜택을 취득세 및 재산세에도 가액 기준을 추가해 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용된다.
부동산 공시가격 현실화를 위한 로드맵도 수립된다. 그동안 공시가격에 대한 예측 가능성이 떨어지고 현실화에 대한 신뢰성 논란이 제기되어 왔었다. 이에 따라 국토부는 내년 중으로 최종 현실화율 목표치 및 기간, 현실화율 제고방식 등을 담은 로드맵을 발표할 전망이다. 한편, ‘20년 공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 3월 12일 시작된다.
김남이 피터팬의 좋은방구하기 마케팅팀장은 “내년부터는 정부의 12.16 부동산 대책 방안이 본격적으로 실행되는 해가 될 것 전망이다”라며 “그 중 공시가격 현실화 로드맵이 가장 핵심일 것으로 보이는데, 현실화율이 가장 떨어지는 시세 9억원 이상의 고가 주택을 주 대상으로 한 것은 그 만큼 세금 형평성 문제에 있어서 불공평하다는 공감대가 형성돼 반영된 것으로 보인다”고 말했다.
이어 “이번 부동산 대책이 9억원 이상의 공동주택이 많은 서울 지역을 대상으로 한 만큼, 강남이나 양천 목동, 마포 등 일부지역에서 공시가격이 현실화 되면 그 만큼 보유세도 크게 인상될 것으로 보이는데 이점을 염두해 둘 것”을 당부했다. 다만, “9억원 미만의 주택에 대한 완급조절이 없었다는 점은 아쉬움으로 남는다”고 평가했다.
한편, 정부의 ‘12.16 부동산 대책’은 9억원 이상의 고가 주택에 대해 초점이 맞춰져 있다. 분양가 상한제 적용 이후 일부 서울 및 수도권 지역을 중심으로 풍선효과가 발생하는 등 부동산 과열 현상을 보였기 때문이다.
실제 9억원을 초과하는 아파트 거래의 90%가 서울·경기도에서 이뤄졌고 그 비중도 점차 증가한 것으로 나타났다. 특히, 올해 2~3분기 9억원 초과 아파트의 80%는 서울에서 거래됐다.