27일 헌법재판소(헌재)는 2014년 9월 한남연립 재건축조합(조합)이 서울 용산구를 상대로 제기한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재건축이익환수법)에 대한 헌법소원에서 합헌 결정을 내렸다. 5년 여 만의 내린 결정이다.

헌재는 재건축으로 인해 재건축조합 또는 조합원이 ‘불로소득’을 얻는 것을 허용하지 않겠다고 선언했다. 헌번재판소가 합헌이라고 본 근거는 뭘까? 그 근거를 살펴보고 시장에 미치는 영향을 진단해 봤다.

이번 헌법소원은 조합이 행정소송을 제기하면서 법원에 위헌법률심판제청 신청을 했으나 받아들여지지 않으면서 이뤄졌다. 위헌법률심판제청은 법원에서 재판 중인 어느 사건에 대해 그 사건에 적용될 법률이 위헌인지 가려줄 것을 헌법재판소에 호소하는 절차를 말한다. 소송의 당사자 또는 사건을 재판 중인 법원이 할 수 있다.

앞서 조합은 ‘용산구가 2012년 9월 재건축이익환수법에 따라 31명의 조합원으로 구성된 조합에 17억1872만7300원 즉, 1인당 약5천 500만 원 상당의 재건축부담금을 부과한 처분을 취소해 달라’는 행정소송을 제기한바 있다.

‘재건축이익’은 재건축조합 또는 조합원들에게 돌아가는 재건축사업으로 인해 발생한 정상주택가격상승분을 초과한 주택가액 증가분을 의미한다. 재건축이익환수법은 국토교통부장관으로 하여금 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 ‘재건축부담금’으로 징수하도록 하고 있다(재건축이익환수법 제2조, 제3조). 다시말해 국가가 재건축사업으로 인해 부동산 시세를 초과하는 이익에 대해 재건축조합 또는 조합원들에게 재건축부담금을 징수하는 것이다.

◆ 헌재, ‘재건축초과이익환수제, 과잉금지원칙, 평등원칙 등에 반하지 않는다.’

우선 헌재는 조합의 헌법소원 청구에 대해 우선 재건축초과이익환수제가 과잉금지원칙에 반하지 않는다고 판단했다. 과잉금지원칙이란 법률이 국민의 기본권을 제한할 때 법률은 △목적의 정당성 △방법의 적절성 △법익의 균형성 △제한의 최소성 등을 준수하여야 한다는 헌법상 원리를 말한다. 이렇게 제한하는 경우라도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다

보다 구체적으로 헌재는 재건축초과이익환수 제도는 주택재건축사업에서 발생되는 초과이익 중 일부를 환수하는 방법으로 재건축부담금을 부과하는 것은 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위한 공적 과제와 밀접한 관련성이 있다고 밝혔다.

여기에다 헌재는 몇가지는 근거를 들었다. 헌재는 “재건축사업을 시행하는 재건축조합 역시 이 같은 공적과제와 밀접한 관련성이 있는 집단적 책임성을 갖는다는 점, 재건축부담금의 목적은 국가가 토지의 균형 있는 이용·개발 및 보전을 유도하는 한편, 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하는 데 적합한 방향으로 재건축을 유도하기 위한 것이라는 점, 재건축초과이익의 산정에는 개발비용 등 재건축조합의 비용과 노력을 투입한 부분은 이미 재건축초과이익에서 공제되었다는 점, 모든 경우에 재건축부담금이 부과되는 것이 아니고 조합원 1인당 평균 재건축초과이익이 3천만 원 이하인 경우에는 재건축부담금이 면제되며, 평균 재건축초과이익이 3천만 원을 초과하는 경우 그 초과이익의 다과에 따라 비례적으로 부과율이 높아지되, 최대 1억 1천만 원을 초과하는 경우에도 부과율이 50%를 초과하지 않도록 규정하여 그 부과 액수가 과다하지 않다”고 판단했다.

한편 헌재는 평등원칙에 반한다는 조합의 주장도 받아들이지 않았다. 조합은 위헌심판제청에서 “주택재개발사업과 달리 주택재건축사업에 대해서만 재건축부담금을 부과하는 것이 평등원칙에 반한다”고 주장했다.

헌재는 이와 관련 “주택재개발사업과 주택재건축사업은 사업목적과 대상, 구체적인 사업의 시행방식 및 절차, 개발이익 환수의 방식과 정도가 모두 다르다고 할 것이어서, 개발이익 환수의 필요성 측면에서 주택재건축사업과 주택재개발사업이 동일하다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

◆ 헌재 재판관 2인의 반대 의견, ‘주택소유자의 행복추구권, 재산권 침해’

헌법재판관의 의견은 갈렸다. 일부 헌재 재판관은 주택소유자의 행복추구권과 재산권 침해가 있다고 판단했다. 소수의견을 낸 헌재 재판관은 “‘재건축이익환수제’만으로는 ‘주택가격의 안정’ 등 본연의 목적을 달성할 수 있을 것이라 기대하기 어렵거나 그 가능성이 매우 미미하고 오히려 새로운 주택 공급이 억제됨으로써 주거 안정을 저해할 위험성이 있다”면서도 “재건축사업에 대한 규제 필요성에 치우친 결과 주택소유자의 주거로서 그의 행복을 추구할 권리와 쾌적한 주거생활을 할 권리를 실현할 토대인 재산권을 제한한다”며 반대의견을 피력하기도 했다.

이들 재판관들은 ‘재건축초과이익’은 아직 실현되지 않은 경제적 이익으로 공평하고 정확하게 산정되어야 하지만, 현행 법규만으로는 집행기관의 자의가 개입할 위험이 있거나 계측의 정확성을 기하기 어렵다고 봤다. 또 재건축사업 대상 주택의 가액 증가분에 대한 이익 상당부분은 이미 재산세, 양도소득세 등의 형태로 주택소유자가 누적적·중첩적으로 부담해서 ‘재건축이익환수제’는 주택 소유자에게 과도한 경제적 부담을 초래할 수 있다는 점도 반대의 근거로 들었다.

계속해서 이들 재판관은 “재건축부담금은 재건축사업 대상 주택을 소유한 자가 그 주택을 보유하게 된 시점, 보유 목적 등 구체적 사정, 가령 ‘1가구 1주택자’나 ‘실거주 목적 장기간 주택 등 보유자’ 등에 대하여 어떠한 배려도 하고 있지 않아 부득이 소유권을 유지하기 위해 ‘재건축부담금’ 납부를 위해 거액의 대출을 받거나 대상 주택 등을 팔게 되는 상황을 초래한다”면서 “재건축부담금이 부과된 대상 주택 가치가 하락한 경우에는 어떠한 보완규정을 두고 있지도 않다”고 지적하기도 했다.

◆ 재건축이익환수제 합헌 결정, 재건축 시장에 큰 영향 미치지 않겠지만...

이번 재건축이익환수제 합헌 결정에 대해 재건축 시장은 의외로 담담한 분위기다. 올 한 해 재건축 시장을 강타했던 ‘분양가 상한제’와 달리 재건축이익환수제는 현 시점에서도 시행되고 있는 제도여서 ‘혹시나’ 위헌이 나오면 ‘호재’지만, 합헌이 나온다 하더라도 충분히 예상 가능한 부담이기에 ‘악재’는 아니라는 입장이었기 때문이다.

이같은 시장의 반응과는 별개로 이번 헌재 결정으로 인해 재건축조합 입장에서는 재건축 사업을 서둘러야 할 동기가 사라졌음은 분명해 보인다. 서두른다고 한들 재건축조합이 ‘분양가 상한제’, ‘재건축이익환수제’ 등의 제도적 규제를 피하기는 어렵고, 괜히 재건축사업을 서두르다 예상치 못한 또 다른 깜짝 규제책이 등장하게 되면 최악의 경우 사업을 접어야 하는 상황까지 발생할 수 있기 때문이다.

이로써 이미 재건축이 마무리 되어 본격적인 물량 공급을 앞둔 아파트 단지를 제외한 재건축 사업 추진 중인 곳에서는 예상된 시기보다 사업을 미루어 몇 년 내 재건축 발(發) 신축 아파트 공급 감소 가능성도 배제할 수 없어 보인다.

※ 용어설명: 재건축이익환수법에 따른 징수방식

법률에 따르면 국토교통부장관은 재건축 종료시점 부과대상인 주택의 가격 총액에서 재건축이익을 공제하는 것이 재건축이익이다.

△개시시점 부과대상 주택의 가격총액 △부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 △개발비용 등이 공제 금액의 내용이다.

이를 당해 조합원 수로 나눈 금액에서 조합원 평균 이익의 구간에 따라 부과금액이 달라진다.

구간별 구분은 이렇다.

- 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하면 면제.(제1호)

- 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 초과 5천만원 이하이면 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수(제2호),

- 조합원 1인당 평균이익이 5천만원 초과 7천만원 이하이면 200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수(제3호),

- 조합원 1인당 평균이익이 7천만원 초과 9천만원 이하 이면 600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수(제4호),

- 조합원 1인당 평균이익이 9천만원 초과 1억1천만원 이하이면 1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수(제5호),

- 조합원 1인당 평균이익이 1억1천만원 초과이면 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수(제6호)