[이코노믹리뷰=우주성 기자] 부동산 규제가 날이 갈수록 강해지면서 분양시장의 청약 경쟁률은 날로 치열해지고 분양가도 상승하고 있다. 지역주택조합 등 주택 소유를 위한 블루오션을 찾는 청약 수요자들도 시장에서 속속 등장하고 있다.

부동산114에 따르면 서울의 청약 경쟁률은 분양가 상한제 발표 이후 크게 오르는 중이다. 정부가 분양가 상한제 시행을 언급한 이후 8월 서울 지역의 평균 청약 경쟁률은 124.2대 1을 기록했다. 8월 이전 월별(5월) 최고 청약 경쟁률이 23.4대 1이라는 점을 고려하면 11월까지 평균 50대 1에서 60대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있는 셈이다.

분양가 역시 전년에 비해 10% 가까이 상승했다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘19년 11월 민간아파트 분양가격 동향’에 따르면 서울의 신규 분양 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 806만2000원으로 전년 동월의 736만9000원과 비교해서 9.40% 상승했다. 전국의 민간아파트 평균 분양가격도 전년 동월과 비교해 9.06% 가까이 올랐다.

이런 상황에서 청약경쟁률과 고분양가에 있어서 비교적 자유로운 블루오션 중 하나로 최근 지역주택조합아파트가 꼽히면서 관심을 받기 시작했다. 다만, 업계관계자들은 지역주택조합에 관심을 가진 사람이 많아진 만큼 해당 제도의 단점과 주의점에 대한 숙지가 반드시 필요하다고 당부했다.

고분양가와 청약 경쟁에서 자유로워

▲ 김포 사우 인근의 한 아파트. 사진=이코노믹리뷰 DB

지역주택조합은 지역 주민들이 조합을 만들고 해당 지역의 토지를 구입해 공동으로 주택을 짓고 구매하는 것을 목적으로 결성한 조합이다. 조합원이 되기 위해서는 85㎡이하의 1주택자나 무주택자 중 해당 거주지에 지역주택조합이 있고 6개월 이상 거주해야 조합원이 될 자격이 부여된다.

지역주택조합의 장점으로는 일반 아파트의 분양가격보다 20~30% 저렴한 가격으로 해당 조합원들이 아파트 등을 분양을 받을 수 있다는 점이 꼽힌다.

지역주택조합 실무를 담당했던 한 건설업계 관계자는 “일반 건설사들이 아파트 등을 분양하는 경우 분양가를 높게 책정해 마진을 남기려고 하는 경우가 많다. 하지만, 지역주택조합은 입주할 실소유자들이 직접 모여서 아파트를 짓는 사업이라 건설사 마진이 다 빠진다"며 "홍보비용, 광고비, 분양비용 등의 부가 비용 없이 건설사에 시공비 정도만 주면 되기 때문에 원론적으로는 일반분양가보다 20% 정도 싸다”고 말했다.

실제 청약 과열과 맞물려 지역주택조합 시장 역시 꾸준히 성장하고 있다는 게 업계 관계자의 설명이다.

높은 토지확보율로 인해 사업 좌초 빈번

▲ 서울의  공인중개업소. 사진=이코노믹리뷰 DB

반면, 지역주택조합의 사건·사고 사례는 끊이지 않고 있다. 지난 17일에는 대구광역시 수성구에서 저조한 토지 확보율에도 불구하고 조합원들의 동호수를 배정하는 식의 허위광고를 한 조합이 적발되는가 하면 아파트가 들어설 수 없는 지역에 지역주택조합을 결성한 사례도 있다.

지역주택조합 사업실무에서 가장 빈번하게 일어나는 문제로 크게 두 가지를 꼽을 수 있다.

지역주택조합아파트를 담당한 한 건설업계 관계자는 지역주택조합의 경우 비전문적인 여러 조합원들이 모여 사업을 진행하기 때문에 내부 의견차로 분쟁이 커질 우려가 크다고 지적했다. 이런 경우 사업이 연기되면서 시공에 필요한 자재비 등의 비용이 늘고 추가분담금 문제도 생기게 된다. 시간은 들고 조합의 피로도도 커지지만 장점인 분양가격은 그렇게 저렴해지지 않는 경우도 생기게 된다는 것이다.

지역주택조합에서 발생할 수 있는 또 다른 문제는 토지 확보를 충분히 하지 못해서 생기는 경우다. 일정 이상 대상 토지를 확보하지 못하면 강제 매수가 불가능해지게 되면서 사업 진행에 문제가 생기는 것이다. 정부에서 지역주택조합에 요구하는 토지확보 비율은 95%다. 대상 토지의 95%를 계약하면 나머지 5%에 대해서는 매수청구권 등을 행사해 강제매수가 가능하도록 되어 있다.

해당 관계자에 따르면 95%에 미치지 못하는 토지 계약을 하게 되면 토지 소유자가 속칭 ‘알박기’를 시도 하는 경우가 많다. 이런 경우 해당 토지의 소유자가 토지가격을 높게 부르면서 사업 자체에 난항이 생긴다는 것이 관계자의 전언이다. 이 관계자는 “토지 확보에 걸림돌이 발생하는 경우가 상당히 많아 사업 연기는 물론 분쟁과 소송까지 가는 경우가 적지 않다”고 지적했다.

토지확보에 따라 사업의 향방이 갈릴 가능성이 커지기 때문에 이를 겨냥한 과장 광고 등도 많은 편이라고 관계자는 설명했다. 정식으로 확보된 토지계약이 아닌 토지사용승인서를 근거로 한 토지확보율을 들어 조합원을 모으는 경우가 대표적이다. 가계약 형식 때문에 토지 소유주가 변심하는 경우도 많다.

또 조합이 시공사와 MOU 등의 정식 계약이 체결 아닌 일종의 가계약이나 조건부 계약을 맺고 조합원들이 모집이 되면 추후에 정식 계약을 맺을 때 시공사 브랜드를 쓰겠다는 방식으로 조합원을 모집하는 방식도 흔히 쓰인다.

“제도 보완과 함께 조합 가입시 토지확보율 등 확인도 중요해”

실제 지역주택조합의 취약점을 보완하기 위한 여러 제도적 보완도 진행 중이다. 지난 달 13일에는 국회 법제사법위원회에서 지역주택조합에 관한 주택법 개정안이 통과됐다. 해당 개정안에 따르면 조합에 가입한 조합원들이 내는 가입비는 별도의 예치기관에 예치된다. 조합원이 가입을 취소할 경우 예치기관에서 반환을 쉽게 받을 수 있게 하기 위해서다. 또 조합원은 조합 가입 이후 한 달 내에 가입을 취소할 수 있고 7일 내에 예치기관에 요청 시 가입비를 반환받을 수 있다.

조합은 조합원의 가입 철회를 이유로 금전 배상 등을 청구할 수 없다. 조합은 또 연간 자금운용 계획과 자금집행 실적 등을 매년 지자체에 제출해야 한다. 광고사본 역시 해당 사업주체가 지자체에 제출해야 하며 2년 이상 보유하여야 한다.

한 지역주택조합 전문가는 “지역주택조합은 원론적으로는 시공과 입주를 한다면 저렴하지만 그 과정이 쉽지가 않다. 토지 확보와 그에 필요한 경비는 물론 인허가 등도 조합이 직접 풀어야 한다. 그 과정에서 사업이 매끄럽게 원활히 진행되지 않는 경우가 많다는 것이 문제”라면서 “제도적인 보완과 함께 지역주택조합 가입시 토지확보율과 조합원 가입률 등을 꼼꼼히 확인하는 등 지역주택조합 사업에 대해 관심이 있다면 우선 지역주택조합에 대한 냉철한 접근이 필요하다”고 지적했다.