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[박진규의 리얼 절세] 12.16 부동산 대책 파장은

문재인정부의 18번째 부동산 대책이 지난해 12월 16일 발표되었다. 세금은 인상되었고 역대급 초고강도 대책이라는 평가를 받고 있다.

정부는 우선 주택으로 시세차익을 보는 것을 허용하지 않겠다는 입장이다. 고가주택(시세 15억월 초과주택)대출을 규제하여 본인 자금으로 사는 것만을 허용하는 것이다. 이는 1금융권 뿐 아니라 2금융권(보험사, 저축은행등)역시 해당된다. 구간별로 9억원 초과에서 15억원까지는 LTV(주택담보인정비율)를 20%로 축소하고 9억원이하는 현행과 같은 40%로 한다. 즉 주택가격이 10억원이라면 9억까지는 40%를, 초과분인 1억은 20%를 대출해줘 3억8천만원의 대출을 허용한다는 것이다.

정부는 종합부동산세를 강화했다. 서울등 투기과열지구나 조정대상지역에서 2주택이상 보유 시 종합부동산세율을 0.2~0.8% 인상했다. 1주택자도 대상이 된다면 0.1~0.3%까지 전과 비교하여 고율의 세율이 적용된다. 과세표준(세금을 적용할 때 기준이 되는금액)이 되는 공시가격은 집값의 80%까지 인상하였고 고가주택기준이 기존 공시가격 9억원이상에서 시세 9억원 이상으로 조정되었다. 기존의 공시가격 9억원은 대략 시세 13억원임을 감안했을 때 세수의 범위가 더 확대됨은 자명하다.

양도소득세나 종합부동산세 강화전 양도소득세의 한시적 감면으로 일정부분 출구를 마련했다. 내년 6월까지 다주택자가 조정대상지역에서 10년이상 보유한 집을 파는 경우에는 특별히 장기보유특별공제를 적용한다. 하지만 이미 대부분의 다주택자들이 임대사업자를 등록한 상황에서 해당주택이 있기는 힘들다. 비슷한 맥락으로 2020년 말까지 1세대 1주택 중 고가주택에 대한 양도소득세중 장기보유특별공제요건이 기존과 같고 2021년부터는 10년보유 및 10년 거주요건까지 충족해야 최대 80%를 감면해준다.

또한 고가주택 구입 시 국세청에서는 대대적으로 자금출처조사를 강화한다고 한다. 투기과열지구뿐아니라 조정대상지역에서도 구입하는 고가주택에 대해 구입자금에 대한 출처와 이에 대하여 탈세혐의여부 등 세밀하게 준세무조사를 한다라고 공표했다. 9억원이상 주택 구입시 구체적인 증빙자료 제출도 의무화 하게 됐다.

세법과는 관련이 적지만 현재 주택형에 따라 1~5년인 재당첨제한기간(대부분이 5년)을 내년 3월부터 무조건 10년(분양가 상한제 대상이나 투기과열지구에 한함)으로 확대했으며 조정대상지역은 7년으로 확대했다.

조정대상지역 2주택자 세부담상한을 200%에서 300%로 확대되었다. 크게 영향은 없을 듯 하지만 올라가는 세금만큼 집값도 비례해서 올라간게 객관적인 수치가 입증하고 있다.

일시적 1세대 2주택자에 대해서는 세법적으로 비과세를 하도록 허용하고 있다. 즉, 1세대 1주택자가 다음주택을 매입한 후 3년 이내에(투기과열지구 혹은 조정대상지역이외)양도 시 비과세를 적용하는데 개정된 세법으로는 1년 이내에 새로구입한 주택에 전입신고를 해야 하고, 그이후로 1년 이내에 양도를 해야 인정해준다는 것이다. 최대 2년, 최소1년 밖에 인정이 되지 않는다.

일전에도 언급했듯이 정부의 의도는 알겠지만 의도대로 부동산 시장 분위기가 흘러가지 않을 거라는 데 더 무게감이 실린다. 강남의 자금력있는 부유층에는 유리하고, 이제 막 서울로 진입하려는 중산층에게는 안보이는 유리벽이 한층 더 두터워진 형국이다.

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2019.12.27  14:19:49
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