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[르포]분상제 발목, "성북구 지정은 꿈에도 몰라"...장위뉴타운 현장"2년 전에 투자자들은 웃돈 받고 떠나" "실거주자들만 비싼 돈 주고 들어오는 상황"

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 16일 정부가 초강력 부동산 대책을 내놨다. 일각에서는 문재인 정부 2년 간의 부동산 정책을 총정리한 대책이라고 했다. 새롭게 대상지역으로 된 지역 근처 공인중개업소에서는 "이제 뭐 먹고 사냐"는 볼멘소리가 나오는 상황이다. 기자가 찾아간 장위뉴타운 사정도 마찬가지였다.

▲ 장위뉴타운 4구역 철거 현장. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

이날 정부는 민간택지 분양가상한제(이하 ‘분상제’) 2차 대상 지역을 지정했다. 서울 집값 상승을 선도하는 13개구 전 지역을 지정해, 사실상 서울 전 지역이 분상제 대상 지역이 됐다. 올해 7월 이후 집값 상승 선도지역은 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 마용성(마포·용산·성동)과 영등포 이외 동작·양천·서대문·중구·광진구뿐만 아니라 과천과 광명·하남 13개동이다.

주요 정비사업 이슈 등이 있는 구 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 강서·노원·동대문·성북·은평구 37개동을 지정됐다. 2차 분상제 적용시기는 17일자로 효력이 발생한다. 성북구도 13개동이 지정 됐다. 분양이 순조롭게 진행될 거라 생각했던 장위뉴타운도 결국 분상제 대상지역이 됐다.

기자가 찾은 장위뉴타운(재정비촉진지구)에서 분양이 완료된 지역은 총 4곳이다. 1구역 '래미안포레카운티', 2구역 '꿈의숲코오롱하늘채', 5구역 '래미안장위퍼스트하이', 7구역 '꿈의숲아이파크'다. 이중 입주를 앞두고 있는 곳은 7구역 '꿈의숲아이파크'인데, 인근 공인중개업소 관계자는 "가장 사업성이 좋게 잘 끝났던 단지다"며 "현재 웃돈도 많이 붙은 상황이다"고 말했다.

성북구청 주거정비과 관계자에 따르면, 장위3구역은 올해 6월에 조합설립인가가 됐다. 14구역도 2010년 5월에 조합설립인가는 났지만, 일몰제 관련해서 정비구역에서 해제 진행됐고 다시 정비구역으로 재개된 구역이라 시간이 오래 지났다.

그는 "장위4구역은 관리처분인가단계로 이주 막바지 단계다"라며 "내년 초쯤 이주가 완료될 것 같지만 진행해봐야 아는 사항이다"고 말했다. 마찬가지로 "장위6구역은 관리처분 준비 중에 있고, 장위10구역은 이주가 90% 이상 진행이 됐다"고 말했다. 두 군데 모두 시공사는 대우건설이다.

▲ 4구역 맞은 편이 6구역이다. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

"분양이 언제 될 지 잘 모르겠다"

분양을 앞두고 있는 지역 중 장위4구역을 찾아갔다. 현장에 있던 관계자에 따르면 한창 철거 중이고 시공사인 GS건설은 공사현장에 들어오지 않은 상황이다. 그는 "GS건설은 현장에 내년 봄 즈음 들어온다"고 전했다. 맞은편 장위6구역은 관리처분인가 준비 중이다. 이날 살펴보니 주민들이 거주 중이었지만, 인근 상가는 대부분 영업이 활발히 되는 것 같아 보이진 않았다.

한 상가 건물에서 임차를 든 상인은 "역세권인데도 보증금과 월세가 저렴하다"고 말했다. 재개발 진행 상황에 대해 물었다. 그는 "재개발 들어가는 사업지라 불편한게 이만저만한 게 아니다"며 "천장에 물이 새도 재개발을 앞두고 있어서 고치는게 쉽지 않다"고 말했다. 이어 "언제 재개발이 되는지도 사실 모르겠다"고 말했다. 다른 가게에서도 "여기가 재개발지역이라고 알고는 있지 현재 눈에 띄게 달라지는 점이 없다"고 덧붙였다.

그러나 조합원 웃돈(프리미엄)은 붙은 상황이다. 근처에 위치한 한 공인중개업소 대표는 "4구역은 조합원 웃돈만 4억5000만~4억6000만원이다"며 "매매가는 9억2000만~9억3000만원 선이고, 취득세까지 합하면 9억5000만원에 거래된다"고 말했다.

그 옆에 위치한 다른 공인중개업소 관계자는 "자이(4구역)는 4월 이내 분양을 한다면 (분상제)피해갈 것이다"며 "올해 하반기 분양 예정이었는데, 일부 조합원들 교회가 있었다며 종교시설 철거 때문에 늦어졌지만 현재 해결은 된 것으로 안다"고 현장 상황을 설명했다.

6구역에 대해서도 물었다. A 공인중개업자는 "내년 봄에 관리처분인가가 되게끔 진행 중이었는데 오늘 발표로 보면 100% 분상제 대상에 들어간 것 같다"며 한숨을 내쉬었다. 그는 "10월달에 총회를 했는데, 서울 집값이 하도 올라가니 총회에서 조합원 분양가를 처음에 정했을 때보다 1억원을 올려도 그게 통과가 됐다"고 말했다.

그래도 장위6구역은 미뤄질 것 같다는 게 현장 시장 관계자들의 생각이다. A 공인중개업자는 "6구역은 아직 이주비 지급이 되지 않았다"고 말했다. 그는 "4구역하고 10구역은 이주비 지급을 한 것으로 안다”고 덧붙였다. 이어 “이주비 지급하려면 돈을 빌려야 하기에 4구역과 10구역은 금융비용 때문에 재개발 진행은 될 것이다"고 말했다. 장위6구역에 대해서는 "이주비도 그렇고 이번 분상제 때문에 미룰 수밖에 없을 것이다"고 조심스럽게 전망했다.

▲ 5구역 '래미안 장위퍼스트하이' 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

"솔직히 성북구까지 올 줄은 몰랐다"

올해 9월 입주를 시작해 입주장이 끝난 5구역 '래미안장위퍼스트하이'를 찾았다. 단지 앞에는 내년 12월 입주 예정인 7구역 '꿈의숲 아이파크'가 한창 공사 중이었다. 인근에 있는 A 공인중개업소 대표는 "솔직히 분양가상한제가 성북구까지 잡을 줄은 몰랐다"고 씁쓸한 웃음을 내비치며 취재에 응했다.

A 공인중개업소 대표는 "9월30일부터 입주장이 시작됐다"며 "가격은 맞은편 '래미안장위포레카운티'와 비슷하게 간다"고 5구역 '래미안장위퍼스트하이'를 설명했다. 그에 따르면, 30평대(84㎡)가 최초 분양가가 5억3000만원이었다. 초피(계약전 분양권에 붙는 웃돈)는 500만~1000만원 선이었으나, 현재 같은 평형이 10억3000만원에 거래된다.

입주장 한달 만에 매물이 거의 소진됐다. 30평대(84㎡) 전세는 임대사업자는 5억원에, 그 외는 4억8000만원에 거래가 된다. A 공인중개업소 대표는 "장위동이 이렇게 인기가 있었던 건 신축 전세임에도 다른 서울 시내 구축 전세와 가격이 같다는 이유 때문이다"고 말했다.

맞은편 7구역 '장위꿈의숲아이파크'는 조합원 매매만 가능하다. 그는 "30평대(84㎡)가 10억원 선에서 거래가 된다"고 말했다. '장위뉴타운'의 형님격인 2구역 '꿈의숲코오롱하늘채'도 최근 거래된 건 30평대(84㎡)가 9억5000만원이다. 장위뉴타운의 신축 아파트 단지가 하나둘 '10억 클럽'에 속해지는 상황이다.

▲ 7구역 '꿈의숲 아이파크' 공사현장. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

"실수요자들이 뜨거운걸 마지막에 느낀다"

장위뉴타운이 투자시장인지 실거주시장인지는 공인중개업소 별로 의견이 갈렸다. A 공인중개업소는 "이 동네는 투자도 많지만, 실거주가 높다"며 "교통이나 아직 투자할 만한 가치라면 수도권광역급행철도(GTX-C)와 동북선 경전철이 있지만 아직까지 실질적으로 이뤄진게 없다"고 말했다.

해당 단지가 있는 곳은 수도권광역급행철도(GTX-C)가 광운대역까지 거쳐 서울 강남권까지 이동할 수 있다는 점과, 2024년 개통하는 동북선 경전철 호재가 존재한다.

다만 B 공인중개업소 대표는 “장위뉴타운은 원래 투자자가 많은 지역이다”고 말했다. 그는 “집값이 오르면서 투자자들이 실거주자로 바뀐 것이다”고 설명했다. 이어 “진짜 입주할 사람들이 비싸게 사는 느낌이다”며 “투자자들은 2년 전 분양권 전매할 때 다 빠졌다"고 전했다. 그의 말에 의하면, 투자자들이 올해 초중반에 분양권을 사고 팔아 수익률을 올렸다고 한다.

B 공인중개업소 대표는 "항상 실수요자가 늦게 뜨거운 걸 느낀다"며 "큰 돈을 바로 마련하지 못하는 실수요자들은 약간 미적지근할 때 사지 못하고 뜨거울 때 늦게 따라간다"고 안타까움을 드러냈다.

▲ '래미안장위퍼스트하이'(뒤), '래미안장위포레카운티'(앞). 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

매수자와 매도자 '줄다리기'...그래도 사자 분위기

신규 단지 옆 구축 단지 거래도 동반 상승을 보이고 있다. B 공인중개업소 관계자는 "구축 가격도 많이 올랐다"며 "'꿈의숲 대명루첸'도 두 달 전과 비교했을 때 1억원이 올랐다"고 말했다. 그에 따르면, 30평대(84㎡)는 현재 7억원 초중반 선에 형성됐다. 그는 신축 아파트 옆 구축 아파트 매매가가 올라간 것에 대해 "뉴타운 지역에서 새 아파트들이 가격이 많이 올라서, 수요자들은 차선책이 필요하기 때문에 선택한 것이다"고 말했다.

이어 "10월부터 12월까지 30평대(84㎡) 거래된 건 3개다"며 "첫 거래가 9억원이었다면 다음이 9억5000만원이고, 그 다음이 10억원이었다"고 매물이 없어서 급등하는 상황을 설명했다. B 공인중개업소 대표는 "이렇게 가격이 올라가면 옛날 같으면 안사는데, 어느정도 매수자와 매도자가 '줄다리기'를 해도 불안하니까 사는 것이다"고 말했다.

인근 공인중개업소 관계자들에게 16일 정부의 부동산 대책에 대한 의견을 물었다. A 공인중개업소 대표는 "솔직히 성북구까지 대상지역으로 할 이유가 있을까 싶었다"며 "서울 타 지역에 비해 오른 가격이 아니라고 생각한다"고 말했다. B 공인중개업소 대표는 "분상제가 맞지 않는다고 생각한다"며 "보유세를 올리는건 불로소득을 없앤다는 취지에서 옳다고 생각한다"고 말했다. 그러나 "집을 팔 수 있게끔 해줘야 하는데 집값은 올라가는데 집을 못팔게 하니까 마치 '고난이도 게임' 같다"고 답답함을 토로했다.

신진영 기자  |  yoora29@econovill.com  |  승인 2019.12.17  08:46:03
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