[이코노믹리뷰=우주성 기자] 2020년 주택 매매시장과 임대차 시장, 상업성 수익형 부동산, 토지 시장과 거시 전망 등 분야를 망라해 이에 대한 전망을 학계와 업계의 전문가 5인에게 들어본다. (2020년 부동산 시장 전망에 참여한 전문가는 강승우(삼토시) 작가, 권대중 명지대학교 부동산학과 교수, 박형렬 메리츠종금증권 연구원, 이상우 익스포넨셜 대표, 함영진 직방 빅데이터랩장. 가나다순)

2019년은 건설·부동산 시장에서 다사다난한 한 해였다. 2019년의 부동산 정책도 여전히 규제 일변도에서 크게 벗어나지 않았다. 지역적으로는 수도권을 중심으로 최고 수준의 부동산 규제가 적용되고 있다. 특히 올해 부동산 정책은 민간택지 분양가상한제(이하 분상제), 사업자 대출규제처럼 전반적인 규제가 아닌 특정 지역과 시장을 겨냥해서 규제가 진행됐다. 

올해 하반기부터 각종 부동산 규제 정책의 칼날이 향한 곳은 바로 서울의 재개발, 재건축 시장이다. 지난 7월 정부가 분상제 실행을 처음 경고한 데 이어 10월 29일 분양가 상한제 도입을 공식화하고 11월 초에는 분양가 상한제적용 지역에 대한 지정과 발표도 이어졌다.

정부가 진행한 부동산 정책도 일관되게 이런 기조 하에서 진행되고 있다. 법인과 신탁의 주택구입 우회 수단을 막고 후분양 추진도 차단했다. 이어 서울의 재건축 재개발 정비사업을 겨냥한 분상제 적용 지역이 지정 역시 이어졌다. 추가적으로 고가주택 보유자의 전세 대출 규제와 소위 강남4구와 마용성을 중심으로 한 이상거래 조사도 이어지고 있다.

당초 분상제 도입 시 우려됐던 부작용도 속속 시장에서 속출하고 있는 상황이다.

우선 분상제로 인한 공급위축 심리로 입주 5년 이내의 신축 아파트 가격이 상승했다. 특히 서울의 경우 새로운 주택 공급의 70%를 정비사업 물량이 차지하는 만큼 가격 상승폭도 더 크게 이어지고 있다. 부동산업체 ‘직방’이 9일 공개한 데이터에 따르면 서울의 경우 2019년 처음으로 입주 5년 내의 신규 아파트가 30년을 넘은 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래됐다. 3.3㎡당 신규 아파트 대비 노후 아파트의 매매거래 가격은 2019년 서울의 경우 0.92배였다. 추세의 차이는 있지만 제주를 제외하고 모든 지역이 노후 아파트보다 신규 아파트의 가격이 더 비싸게 거래되고 있는 중이다.

공급 위축 우려로 신축 아파트에 몰리면서 신규 청약 경쟁률도 상승하고 있다. 부동산114에 따르면 서울의 청약 경쟁률은 분상제 발표 이후 크게 오르는 중이다. 정부가 분양가 상한제 시행을 언급한 이후 8월 서울 지역의 평균 청약 경쟁률은 124.2대 1을 기록했다. 8월 이전 월별 최고 청약 경쟁률이 5월의 23.4대 1이라는 점을 고려하면 11월까지 평균 50대 1에서 60대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있는 셈이다.

높은 청약경쟁률과 가점 상승으로 일부 30대는 청약을 포기하고 아파트 구매로 눈을 돌리는 상황도 발생하고 있다. 뿐만 아니라 서울에 대한 규제를 피해 지방 등지에서 일부 지역에서는 이미 ‘풍선효과’도 발생하고 있다. 분상제 이후로 특히 경기도 과천 일대와 대전 유성구 일대, 부산 지역 등의 부동산 가격이 가파르게 상승하는 중이다.

한편 이런 상황에서 부동산 시장의 지역별 격차는 지방과 수도권, 수도권과 서울, 강북과 강남 등으로 계속해서 커지고 있다.

이런 현상은 2019년에서 끝나지는 않을 것이라는 것이 많은 전문가들의 견해다. 특히 내년 4월 말을 기점으로 분상제에 대한 유예기간이 끝나고 분양가 상한제가 본격적으로 도입된다. 지금과는 다른 훨씬 큰 파고가 일 수 밖에 없다. 내년은 임대차 시장에서도 계약갱신청구권 등이 도입으로 인한 변화도 예상된다.

전문가들은 저금리와 풍부한 유동성, 분상제 적용으로 인해 서울 아파트 시장이 대체적으로 상승세 내지는 강보합세를 유지하면서 낮은 인플레이션을 유지할 것이라는 전망을 내놓았다. 분양가 상한제로 인한 매도우위시장이 내년까지는 이어질 것이라는 것이 주 이유다.

분상제 시행이 본격화되는 내년에도 전문가들은 수도권과 일부 광역시에 풍선효과와 키맞추기 효과는 지속될 것으로 전망하고 있었다. 한편 분양가 상한제로 인한 공급물량 감소가 미미하다는 점을 들어 내년에는 풍선효과 등이 제한적일 것이라는 답변도 있었다.

갈수록 뜨거워지는 청약시장은 내년까지는 식지 않을 전망이다. 설문에 참여한 5인의 전문가들 모두 만장일치로 내년의 청약 시장은 더욱 과열될 가능성이 많다고 답했다. 분상제로 인한 낮은 분양가와 공급 축소가 청약 시장을 과열시킬 수 밖에 없다는 것이 전문가들의 공통된 의견이었다.

임대차 시장의 핫이슈인 계약갱신청구권과 임대료 상한제에 대해서 전문가들은 순기능보다 가격 급상승 등 임대료 불안 등의 역효과가 더 클 수 있다고 지적했다. 수도권 역전세난 가능성은 5명의 전문가들 모두 그 가능성을 일축했다. 대신 일부 지방에서 일어날 수 있는 역전세에 대해서는 임차인은 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추고 전세보증반환상품 가입 등의 대책이 필요하다는 의견이 많았다.

전문가들이 내년 주의 깊게 살펴야 할 임대주택공급 시장의 특징으로는 장기임대주택과 개인 사업자가 담당하는 공공 임대 주택의 증가 등을 꼽았다. 관련해서 살펴볼 주요 관련 투자상품으로는 많은 전문가들이 리츠를 꼽았다.

수익형 부동산에 대해서는 대다수의 전문가들이 올해처럼 시장 전망을 밝게 보지는 않았다. 오피스텔 공급과잉 문제 등으로 인해 지역마다 수익률 양극화 심화될 것이라는 전망도 나왔다. 반면 주택시장에 대한 정부의 지속적인 규제를 피하려는 투자 움직임 때문에 오피스텔 등 수익형부동산이 각광 받을 것이라는 의견도 있었다.

내년 토지시장 변화와 투자자 입장서 주의할 점에 대해서 전문가들은 점차 커지는 토지의 희소성이 교통망 변화 등이 토지가격 상승을 견인할 것이라고 예상했다.

전문가들은 3기 신도시 토지보상 자금 유입 등으로 토지가격이 인상될 수 있다는 점을 지적했다. 그 외에 광역교통망 등의 사업 착수 등으로 인한 확충지에 주목해야 한다는 조언도 나왔다. 토지 보상금이 풀리면서 호재지역의 토지가격도 상승할 것이라는 예상과 함께 토지 매입 시에는 큰 도로에 접할수록 유리하다는 투자 의견이 나오기도 했다.