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[2020 부동산 시장 전망] 분상제 앞둔 아파트 매매시장 전망은?내년까지 아파트 시장 강보합세 유지하면서 상승세 이어갈 듯

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 내년 상반기 부동산 시장 초미의 관심사는 단연 민간택지 분양가 상한제(이하 분상제)다. 현재 재건축 단지들 중 관리처분 인가를 받은 단지에 한해서는 분상제의 적용이 유예되어 있지만 내년 4월 29일을 기점으로 유예기간도 끝나게 된다. 분상제의 여파로 5년 이내의 신축아파트의 가격도 계속해서 강세를 보이고 있다. 본격적인 분상제 시대를 맞아 전문가 5인이 바라보는 2020년 아파트 매매 시장의 모습은 어떨까.

   
  '2020 부동산 시장 전망'에 참여해주신 전문가 5인  

분상제로 인한 서울 아파트 강세 언제까지 이어지나

전문가들은 내년까지 분상제로 인한 아파트 시장이 대체적으로 강보합세를 유지하면서 상승세를 이어갈 것으로 예상하고 있다.

   
▲ 서울시 송파구 헬리오시티 전경. 사진=이코노믹리뷰 DB

함영진 직방 빅데이터랩장은 상승세가 다소 완화될 수 있지만 분상제 적용지역인 서울 지역의 집값 강세는 당분간 지속될 것이라고 내다봤다. 함영진 빅데이터랩장은 “2007년과 달리 분상제가 전국시행이 아닌데다 저금리와 풍부한 부동자금이 서울 주택시장에 집중되면서 매도자 우위의 시장이 지속되고 있다. 가격부담이 상당한 것은 사실이지만 새아파트에 대한 희소성과 분양시장의 선호가 유지되고 있어 서울 집값이 쉽게 조정되지는 않을 것으로 판단된다”고 답했다.

강승우(삼토시) 작가는 "분상제가 현재 매매가 상승의 요인 중 하나인 공급과 매물의 감소를 촉발할 수 있다"고 경고했다. 현재 아파트 매매가격 상승 현상은 저금리에 따른 풍부한 유동성과 함께 양도세 중과와 주택사업자 대거 등록으로 인한 매물잠김현상이 그 원인이라는 것이 강 작가의 견해다. 그는 “그런 상황에서 분상제가 본격적인 시행에 들어가는 내년 4월말부터는 분양 물량도 다시 끊길 가능성이 높다. 내년 2분기부터 입주물량도 감소하므로 이런 점이 맞물려 상승세는 더 힘을 받을 가능성이 크다”고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “2020년 분상제가 시작되고 정비사업 일몰제까지 시행되면 정비사업이 위축되어 사업을 연기하거나 포기할 가능성이 커진다. 이에 따라 서울의 주택공급이 축소될 것이며 이러한 영향은 기존 주택가격을 상승시킬 가능성이 있다”고 보고 있다. 권 교수는 따라서 내년 상반기에는 지금과 같은 정부의 규제정책으로 강보합세를 유지하겠지만 하반기로 접어들면 매매가격이 상승 전환 될 가능성도 있다고 진단했다.

박형렬 메리츠종금증권 연구원은 전체적으로 2020년의 부동산의 가격은 크게 움직이지 않되 양극화가 극단적으로 시작되는 시기인만큼 상승세에서 지역적 격차가 커질 것으로 예상했다. 박 연구원은 “전체 APT 지수를 기준으로는 서울, 수도권, 지방 광역시 모두 0~2% 사이의 낮은 인플레이션 수준의 상승을 보일 것이다”라고 지적하면서 "서울에서 민간주택 분상제가 시행되면 사업성 둔화 또는 분담금에 대한 불확실성, 사업 지연 등으로 서울의 신규 공급이 감소할 가능성이 높다"고 판단했다. 수도권의 경우 GTX와 같은 고속철도 중심의 교통망 구축의 영향이 크며 다만 전체 수도권의 가격 상승이 아니라 정거장이 확정된 일부 지역에만 수혜가 있을 것이라고 답했다.

이상우 익스포넨셜 대표는 내년의 서울 아파트 시장은 전반적인 상승세를 보이게 될 것으로 전망하고 있다. 이 대표는 내년 상반기에는 선거 관련 이슈로 인해, 하반기에는 수급 불균형으로 인해 아파트 매매 시장이 상승세를 유지할 것으로 내다봤다.

분상제發 풍선효과, 내년에도 지속되나. 지속된다면 다음은 어디인가

분상제가 본격화되는 내년에도 전문가들은 수도권과 일부 광역시에 풍선효과와 키맞추기 효과는 지속될 것으로 전망하고 있다.

함 빅데이터랩장은 "2020년 대구, 부산, 광주 등지는 각각 1만~2만가구 가량의 아파트 입주물량이 공급되는 만큼 지속적인 가격상승은 제한될 것이다. 단 서울 외곽과 경기도 일부는 저금리와 풍부한 부동자금에 따른 수요가 일부 유입되며 키맞추기 현상이 발현될 수 있다"고 전망했다. 그는 "특히 GTX 노선 등 광역교통망이 개선되는 지역들을 눈여겨볼 필요가 있다"고 설명하기도 했다.

강승우 작가 역시 "지방 일대에 나타나는 풍선 효과는 앞으로도 지속될 가능성이 높다"고 예상하고 있다. 그 이유로 강 작가는 정부의 강력한 규제로 서울 아파트 시장은 투자 수요가 대거 사라지고 실수요자들의 갈아타기 장세로 상승세를 유지하고 있다는 점을 들었다. 또 저금리로 인한 풍부한 유동성이 서울이 아닌 수도권과 지방 광역시로 흘러가는 상황이라고 진단했다. 서울은 규제로 인해 다주택자들에게는 매력적이지 않은 시장이라는 것이다. 강승우 작가는 주택구입부담지수를 볼 때 최근 15년간 평균을 하회하는 곳인 부산, 인천, 대전을 주목하고 있다. 강 작가는 “광역시 중에서는 가격대가 상대적으로 매력적인 이들 세 곳으로 투자 수요가 더 몰려 풍선 효과가 나타날 가능성이 높다”고 말했다.

권대중 교수 역시 “가격 통제가 공급을 위축시켜 결국 공급이 줄어들 것이라는 수요들의 불안감, 학습효과 등으로 정부의 또 다른 규제정책이 나오지 않는 한 풍선효과 등의 가격상승 흐름은 이어질 것이다”라고 전망했다.

반대로 공급 감소 우려로 인한 풍선효과와 전체적인 부동산 가격 상승이 2020년에도 지속되지는 않을 것이라는 입장도 제시됐다. 박형렬 연구원은 그 이유로, 상한제가 시행된 이후 서울에서 나타날 공급물량 감소가 전체 수도권 분양 시장으로 보면 매우 미미한 수준이라는 점을 들었다. 그는 따라서 “강남을 중심으로 나타날 공급 감소가 영향을 줄 수 있는 것은 대체재 역할을 할 수 있는 강북의 일부 부촌에 국한 될 것이다”이라고 답했다.

분상제 시대, 청약 열기는 어디서 언제까지 이어지게 되나 

전문가들은 2020년에도 수도권 분양 시장을 중심으로 청약 열기가 더욱 고조될 것이라는 점에서 의견을 같이 했다.

함 빅데이터랩장은 서울과 과천 등의 아파트 청약열기는 당분간 지속될 것이라고 답했다 그는 “새아파트에 대한 선호가 높은데다, 분상제로 인한 분양가 인하효과 및 지식정보타운, 위례신도시 등 수도권 공공택지 공급에 수요자 선호가 높기 때문”이라고 그 원인을 들었다.

강승우 작가도 분상제로 분양가가 더 낮아지고 청약통장 가입자수도 크게 증가하고 있어 청약 열풍은 지속될 가능성이 높다고 예측했다. 그는 “현재로서는 당분간 위축될 가능성은 없다고 판단된다”고 말했다.

권대중 교수 역시 분상제로 인해 청약 열기가 지속될 수 밖에 없다는 의견이다. “지난 2019년 7월 말 기준 예탁결제원의 통계발표 자료를 보면 서울의 청약통장 가입자가 수가 약 587만6000명인데 비해 서울의 1년 일반 아파트 분양분 수는 약 1만 가구에서 1만2000가구 정도다. 이런 상황에서 내년 분상제가 본격 시행된다면 더 낮은 가격으로 분양하기 때문에 더 많은 사람들이 청약시장으로 몰릴 것이다”라고 언급했다.

박형렬 연구원 또한 “2020년 이후 신규 공급이 크게 늘어나기 어렵고, 이마저 재건축, 재개발 비중이 늘어나면서 일반분양 물량 공급 부족은 지속될 것이다. 금리가 급등하는 환경이 오기 전까지 청약 열풍은 지속될 것이다”라면서 내년에도 청약열기가 지속될 것이라고 주장했다.

이상우 대표는 분상제 적용으로 로또분양이 존재할 수 밖에 없기 때문에 청약제도가 변화하지 않는한 계속 청약열기가 이어질 수 밖에 없다고 지적했다.

돌아온 분상제 시대, 청약자들의 전략은?

분상제 시대를 맞아 무주택자가 자택을 마련하기 위한 재테크와 청약 전략에 대해서 전문가들은 다양한 답변을 내놓았다.

함 빅데이터랩장은 청약가점대별 청약 전략이 필요하다고 조언 했다. 청약가점 50~70점대는 서울 분양제 적용물량을 노리고 30~40점대 청약자는 자격이 된다면 신혼부부, 노부모부양, 다자녀가구 등 특별공급을 이용하는 전략을 추천했다. 또 그는 “가점이 낮다면 분양시장의 무순위 청약이나, 신축주택 및 분양권, 입주권을 매입하는 전략도 있다”고 답했다.

강승우 작가는 “가점이 모자른 30대 세대가 새로운 주택 매수 주체로 움직이고 있다. 가점이 60점 이상이라면 앞으로 낮은 가격에 분양될 강남4구 아파트에 청약을 시도하는게 맞지만 가점이 낮다면 청약보다는 기존 주택 매수에 나서야 한다”고 이야기 했다.

권대중 교수 역시 비교적 젊은 사람들은 청약통장에 가입을 하고 무주택기간이나 부양가족수가 늘어날 때 신규분양 하는 아파트를 중심으로 청약을 노려보는 편이 좋을 것이라고 답했다. 그는 그 외에 3기 신도시 중 과천이나 하남 등 서울접근성 즉, 강남접근성이 좋은 신도시 지역의 분양시장도 고려해볼 만한 청약 시장으로 꼽았다.

박형렬 연구원은 무주택자의 최우선적 전략으로 청약을 꼽았다. 다만 최근 인기 지역의 청약 가점의 커트라인이 만점 수준까지 높아지면서 실질적으로 청약을 통해 자가 주택을 마련하는 것은 40대 후반 이후의 장기 무주택자만 가능하다고 진단했다. 그는 "청약 가점이 높은 청약자들은 지속적으로 신규 분양시장에 참여해야 하며 가점이 낮을 경우 전체 부동산에서 희소성이 더 커질 부문에 대한 관심이 필요하다"고 지적했다. 박 연구원은 부동산 시장에서 향후 희소성이 더 커질 자산으로 “서울 거점구역의 대형 평형 아파트와 수도권에서 교통망이 변하는 토지, 가격이 많이 하락했지만 절대 공급이 급격하게 감소한 일부 지방 광역시의 구도심 등”을 추천했다.

이상우 대표 역시 고가점자들은 우선 청약을 시도하는 편이 낫다고 주장하고 그렇지 못한 비교적 낮은 가점의 청약자들은 다른 전략이 필요할 것이라고 덧붙였다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.12.10  19:00:00
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