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[2020 부동산 시장 전망] 전문가 "토지시장, 교통망 확충지 주목하라!" 입모아분양시장 관심 높아지고, 부산·인천·대전 투자 수요 유입 확대 기대

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 2020년 전국에서 역대 최대치의 토지 보상금이 풀릴 것으로 예상된다. 보상금 규모만 약 45조에 달한다고 전망이 나온다. 3기 신도시를 비롯해 공공택지지구, 도시개발사업, 산업단지 등 앞으로 지구 지정이 기대되는 곳에서 토지 보상이 예정됐기 때문이다. 전문가들도 내년에는 토지보상자금 유입과 교통망 등 SOC투자 진행 등을 고려할 때 당분간 토지가격은 오른다고 보는 분위기다.

▲ '2020 부동산 시장 전망'에 참여해주신 전문가 5인

토지 공시지가 상승에 상대적으로 규제가 약한 토지에 대한 투자 관심은 날로 높아진다. 정부의 사회간접자본(SOC) 투자 확대와 내년 초로 예상된 토지 보상금 등이 그 이유로 꼽힌다. 내년 토지 시장 변화와 투자자 입장에서 주목해야 할 주안점이 있을까

전문가들은 내년 토지시장의 전망은 밝다고 말한다. 이들은 투자자 입장에서 주목해야 할 지역으로 교통망 확충지와 개발가능한 용도지역을 공통으로 꼽았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “풍부한 시중 부동자금과 3기 신도시 보상자금 유입, 교통망 등 SOC 투자 진행을 고려할 때 내년 토지가격은 오를 것이다”고 전망했다. 이어 “대규모 SOC 투자지와 광역 교통망 확충지를 주목하면 좋을 것이다”고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지금까지 주택시장이나 아파트시장이 뜨거웠다면 내년에는 많은 보상금이 풀리면서 개발호재가 있는 토지시장이 전망이 좋을 것이다”고 내다봤다. 권 교수는 “보상금이 나오는 3기 신도시나 도로가 계획된 주변 지역은 가격이 상승할 것이다”고 전망했다.

다만 그는 “토지시장은 장기전이다”고 말한다. 이어 “매입하고자 하는 토지는 무조건 도로에 접하고, 큰 도로에 접할수록 좋다”고 말했다. 권 교수는 “모양도 장방형이나 정방형 토지, 용도지역은 개발가능한 용도지역, 이것만 살피면 손해보지 않을 것이다”고 조언했다.

박형렬 메리츠종금증권 연구원은 "국내에서 토지 공급하는 곳은 LH(한국토지주택공사)인데, 2000년대 이후 2기 신도시를 중심으로 대규모 토지를 공급했고, 현재 세종을 제외하면 대부분의 토지 개발과 매각을 완료한 상태다”고 현재 토지 시장을 설명했다.

박 연구원은 3기 신도시에 대해 “실제로 토지가 공급되는 건 빨라도 2023년 이후에 본격화될 것이다”며 “토지의 희소성이 시간이 지날수록 커지고, 수도권광역급행철도(GTX A-C), 남부내륙철도 등 대규모 교통망의 변화가 토지 가격 상승을 지속적으로 이끌 것이다”고 전망했다.

이상우 익스포넨셜 대표 역시, 다른 전문가들과 마찬가지로 “토지가격은 108개월 연속 상승 중이다”며 “내년도 동일할 것이다”고 말했다.

▲ 파주 운정신도시. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

부동산 시장에 영향을 주는 대출 규제, 기준금리 인하, 세금 규제라는 변수가 내년에도 마찬가지로 이어질 것이라 보는가. 투자자 입장에서 눈여겨 봐야 할 제도 변화라면 어떤 게 있을까.

전문가들은 실수요 목적으로 주택을 구입 하는 것이 바람직하다고 조언한다. 투자자 입장이라면 증여와 공동명의가 가속될 것이라 전망한다. 특히 서울 시장의 경우, 대출규제와 세금을 유심히 살펴야 한다고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “당분간 저금리 상황이 지속될 수 있기 때문에 부동산 수요 억제 목적 정책으로 여신과 세금 규제는 유지될 전망이다”고 말했다. 함 빅데이터랩장은 “부동산과다보유자와 다주택자의 규제 수위가 높아서 주택 구입은 실수요 목적으로 움직이는 게 현명하다”고 조언했다.

강승우(삼토시) 작가는 2020년 총선을 말했다. 강 작가는 "내년 총선으로 정부는 적극적인 재정 확장 정책을 펼칠 것으로 보인다”고 설명했다. 이어 “정부가 요청한 530조 슈퍼 예산 외에 기준 금리도 최소 한 차례는 인하해 공격적인 경기 부양을 추진할 것이다"고 전망하며 "추가적인 대출 규제는 가능성이 낮을 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

다만 서울 집값이 계속 오를 경우에 "보유세를 추가적으로 증세할 가능성이 높다”고 말했다. 강 작가는 "총선을 앞두고 있어서 1주택자에 대해 증세는 자제하면서 다주택자와 부자 증세를 더욱 강화할 것으로 예상한다”고 말했다. 이어 “다주택자나 투자자 입장이라면 추가적인 매입은 부담스럽겠지만, 양도세로 매도 또한 어려워 증여와 공동 명의가 한층 가속화될 전망이다"고 밝혔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출규제와 세금이다”고 말한다. 권 교수는 “대출규제는 자기자본이 많이 투자돼야 해서 힘들지만, 규제가 완화되면 레버리지(빚을 이용한 투자)효과로 부동산 투자가 늘어난다”고 말했다.

반면 “세금은 부동산시장이 상승하는 국면에서 큰 영향이 없다”며 “하강하는 국면에서는 세금이 부동산 시장에 미치는 영향은 매우 클 수 있다”고 설명했다. 권 교수는 “내년에는 서울 등 규제지역은 대출규제와 세금을 눈여겨 봐야 한다”고 강조했다. 이어 “특히 정부는 보유세를 지속적으로 현실화 시킬 목적으로 인상하고 있다”는 점을 이유로 들었다.

박형렬 메리츠종금증권 연구원은 “규제 관련해서는 어떤 형태로는 예측 가능성이 낮다”고 말했다. 박 연구원은 “기본적으로 정책은 시장에 대한 대응이라서 부동산 가격 상승이 지속적으로 나타날 시에 규제는 지속적으로 강화될 수밖에 없다”고 설명했다.

박 연구원은 “다만 우리의 예상처럼 전체 부동산이 0~2% 수준으로 안정화되고, 강남에서도 극단적인 양극화로 세분화되기 시작하면 현재 진행되고 있는 규제 수준에서 크게 강화될 것으로 보진 않는다”고 전망했다.

▲ 3기 신도시 중 교산신도시의 청약 대기수요를 받고 있는 미사 강변도시. 사진 = 이코노믹리뷰 DB

올해 주택 시장은 3040 세대가 매입시장에 큰 손으로 등장하거나 수요 트렌드 변화가 감지됐다. 내년 예상되는 거시적인 부동산 시장 흐름 변화라면 어떤 게 있을까. 공급 수요 측면에서 내년에 가장 영향을 주는 사안은 무엇이 될까.

전문가들은 2020년 시장은 민간택지 분양가상한제 실시 현실화로 분양시장에 관심이 더욱 높아질 것이다고 말했다. 또한 부산과 인천, 대전에 투자 수요 유입이 확대된다고 내다봤다. 이밖에도 내년 부동산 시장에 가장 영향을 주는 사안으로 금리와 입주물량을 꼽았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "글로벌 경제 둔화에 따라 국내도 공격적인 재정정책과 저금리 현상이 이어질 전망이다"고 말했다. 이어 “실수요자의 내집 마련 규제는 상대적으로 낮은만큼 당분간 주택시장은 신축 강세와 서울 강세, 수도권 분양시장 활황 트렌드가 지속될 것이다"고 전망했다.

그는 "분양가상한제 실시와 정비사업 규제로 신축 아파트의 희소성이 부각됐다"며 "입주 5년 이하 신축 주택'의 가파른 가격 상승으로 신축 아파트 강세는 이어질 것으로 본다"고 말했다. 이어 "서울과 수도권 인기단지 청약당첨 커트라인이 70점대 고공행진을 이어가고, 분상제 실시가 현실화되면서 내년은 분양시장에 관심이 더욱 높아질 것이다"고 전망했다.

강승우(삼토시) 작가는 "투자 수요는 서울과 갭이 벌어지는 광역시 쪽으로 유입될 것으로 보인다"며 "그 중에서도 부산과 인천, 대전에 대한 유입이 확대될 것으로 보인다”고 전망했다.

강 작가는 “서울은 실수요층의 증감 여부가 중요하다"며 "실수요층을 대변한다고 보는 ‘결혼 10~11년차 부부 증감률’이 2019년 감소에서 2020년 보합으로 전환되면서 수요가 추가적으로 보강되고, 입주 물량은 내년 2분기부터 감소되면서 정부의 규제 기조가 변화하지 않는다면 매물도 계속 부족할 것이다"고 말했다.

그는 "매매가와 전세가 모두 상방 압력을 받는 해가 될 것이다”며 “3기 신도시 토지보상금이 만일 유입된다면 상방 압력이 확대될 가능성도 배제할 수 없다”고 전망했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산시장 예측은 인허가물량, 분양물량, 입주물량으로 나눌 수 있는데 시장에 당장 영향을 미치면서 가장 확실한 것은 입주물량이다"고 말했다.

권 교수는 부동산114 자료를 인용하면서, 2019년 입주물량은 4만2892가구, 2020년은 4만1960가구, 2021년은 2만644가구라는 점을 들었다. 이어 "결국 공급량이 줄어들어 정부의 어떤 정책에도 가격은 오를 수밖에 없는 상황이다"고 설명했다.

그는 "재개발과 재건축 사업까지 옥죄고 있기 때문에, 공급은 서울에서는 점점 더 줄어들 것이다"며 "3기 신도시가 몇 년 후 공급되겠지만 당장 영향은 없을 듯해서 내년에도 서울 청약시장은 과열되고 증여도 늘어날 것이다"고 말했다. 따라서 "30대 40대 주택구입이 여전히 늘어날 것이다"고 전망했다.

박형렬 메리츠종금증권 연구원은 자가 점유율이 30대와 40대를 중심으로 급격하게 높아지는 점을 말했다. 박 연구원은 "실수요의 비용 측면에서 변화가 있었기 때문이다"고 설명하며 "주택가격의 상승 또는 하락에 대한 전망을 하지 않는다는 전제로 보면, 실수요자에게 가장 중요한 건 거주 비용이다"고 말했다.

박 연구원은 "2013년 이후 거주 비용은 전세 〈 매매 〈 월세 형태로 나타난다"고 말했다. 이어 "저금리가 장기화되면서 전세 물건의 공급 감소, 월세 공급 증가 흐름에서 상대적으로 거주 비용이 비싼 월세보다 매매가 유리했다"고 설명했다.

이어 "2020년 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 금리이다"며 "저금리가 장기화된다면 전체적인 자산 가격 상승과 양극화 확대가 나타날 것이고, 거시 환경 변화에 따라 금리가 급등한다면 희소성이 없는 대부분의 부동산은 하락할 것이다"고 전망했다.

마지막으로 그는 "택지개발 중심의 공급구조가 지방 시장을 착공이 확정된 신규 아파트의 프리미엄 상승과 2019년과 같이 동반 상승하는 형태가 아니라 신규 아파트와 일부 재건축·재개발이 확정된 아파트만 가격이 오를 것으로 보고 있다"고 덧붙였다.

신진영 기자  |  yoora29@econovill.com  |  승인 2019.12.11  19:00:00
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