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[2020 부동산 시장 전망] 올해 수익형 부동산 시장은 '먹구름', 내년엔 해뜰까?오피스텔 임대 수익률 저하 인기 시들 vs 예상보다 활성화돼 수익성 개선

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 올해 3분기 상가와 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산은 하락세를 이어갔다. 지난달 15일 KB 리브온(Liiv ON)이 발표한 '상업용 및 해외 부동산시장’ 리포트에 따르면, 상가는 임대가격 하락세가 지속되고 공실이 늘어나면서 투자여건이 악화됐다. 서울 오피스텔 임대수익도 공급물량 증가로 하락세를 보였다. 서울지역 오피스 공실률도 9.8%에 달한다. 전년 동기 대비 1.8%p 하락, 지난 분기에 비해 0.4%p 떨어진 수치다. 이렇게 올해는 상업성 수익형 부동산 시장이 전체적으로 침체된 분위기였다. 

전문가들은 내년의 상업성 수익형 부동산 시장 전망을 어떻게 보고 있을까?

   
▲ '2020 부동산 시장 전망'에 참여해주신 전문가 5인

내년 상업성 수익형 부동산의 시장 전망은 어떻게 예상하는가.  

전문가들은 오피스텔은 수익률 개선이 어렵다고 말한다. 근린상가(단지 내 상가)의 경우에는 수익률에 따른 양극화 심화를 우려했다. 반면 한 전문가는 지금까지 침체됐던 오피스텔 등수익형 부동산 시장이 예상외로 활성화될 것이라 전망했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “저금리와 풍부한 부동자금이 소액투자형 수익형 부동산 선호를 유지시킬 것으로 판단되나, 오피스텔의 경우 공급과잉과 임대수익률 저하 문제로 수익률 개선이 쉽지 않을 것이다”고 전망했다. 

함영진 빅데이터랩장은 “늘어나는 온라인 쇼핑과 낮은 자영업자 생존률, 고질적인 상가 고분양가 문제와 임대차보호법 등 강화로 근린상가는 거래량이 감소한다"고 말했다. 따라서 "유동인구와 수익률에 따른 양극화가 심화될 것으로 보인다”고 예상했다.

오피스빌딩에 대해서는 "수도권 주요업무지구의 공실률은 다소 개선됐지만, 최근에 위워크(We Work)나 공유형 오피스 사업의 구조조정으로 대규모 '앵커테넌트(핵심 점포)'들의 확장은 주춤할 것이다”라고 전망했다.

이상우 익스포넨셜 대표도 “내년 상업성 수익형 부동산 시장의 수익성은 전망이 밝지 않을 것”이라고 입을 모았다.

한편 오피스텔 등 수익형 부동산 시장이 활성화된다는 의견도 제시됐다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주거용 부동산이 상승하면서 수익형 부동산 시장이 침체됐다”고 말했다. 이어 "정부의 지속적인 규제 정책으로 내년에는 오피스텔 등 수익형 부동산 시장이 예상보다 활성화되고 수익성도 좋을 것이다"고 다른 견해를 밝혔다. 

권대중 교수는 “근린상가는 몸집이 커서 일부 지역을 제외하고 활성화되지 못한다"고 설명했다. 그는 "오피스는 오피스텔보다 용도가 제한됐다"며 "오피스텔이 수익성부동산으로는 각광을 받을 것이다”고 말했다. 

2021년까지 베이비붐 세대들의 은퇴가 가파르게 증가할 것으로 예상된다. 은퇴자들을 위해 안정적 수익 창출이 가능한 수익형 부동산을 추천한다면 어떤 것이 있을까  

전문가들은 안정적인 상품이라 단정지을 수 없지만, 수요가 기대되고 공급과잉 현상이 낮은 소형 신축 아파트 임대사업과 여윳돈으로 투자할 수 있는 소규모 오피스텔이라고 답했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 등 전용면적 60㎡이하 신축 아파트 임대사업이 은퇴자들을 위한 상품이 될 수 있다”고 제안했다. 이어 “신축 아파트 임대사업은 오피스텔에 비해 신혼부부부터 3~4인가구까지 임대수요가 기대할 수 있고, 공급과잉 현상이 비교적 낮은 편이다”고 설명했다. 

한편 이상우 익스포넨셜 대표는 “안정적인 상품은 없다”며 “어느정도 리스크를 짊어지지 않으면 당연히 극히 적은 수익일 뿐이다”고 조언했다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 '소규모 오피스텔'을 꼽았다. 권대중 교수는 “다만 역세권에 적은 돈으로 월세를 받을 수 있는 물건이다"고 설명했다. 이어 "내년부터는 연 소득 1000만원만 넘어도 비과세 요건이 되지 못해 잘 고려해 투자를 해야 할 것이다”고 조언했다. 

권 교수는 “베이비붐세대는 부동산에 잘 못 투자하면 큰 돈이 묶여서 수익이 없기 때문에 힘들 수 있기 때문에 여윳돈이나 적은 돈으로 투자를 해야 한다”고 강조했다. 

   
▲ 경기 지역에 위치한 근린상가 분양 현장. 사진 = 이코노믹리뷰 신진영 기자

내년에 상업성 수익형 부동산 투자를 생각하고 있는 사람들에게 주의해야 할 상업성 수익형 부동산 유형을 알려준다면 어떤게 있을까. 그리고 투자시 유의해야 하는 점과 방법이라면

'주의해야 할 수익형 부동산 유형'을 꼽는 질문에서 전문가들은 상가를 꼽았다. 이어 상업성 수익형 부동산 투자 시에 지속적인 수익이 발행하고 언제든 매매가 가능해야 하는 물건을 구입할 것을 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 ‘상가’를 꼬집었다. 함영진 빅데이터랩장은 "권리금 등 세입자의 권익보호 주장이 점차 강화되는 상황에 유동인구를 늘려 자본수익이 기대되는 신생상권이나 소득수익률을 높일 수 있는 업종 발굴 노력이 필요하다”고 말했다. 

이어 “수요자를 유인할 만한 매력 발굴의 지속성이 상권의 경쟁력을 높이는 중요한 포인트가 될 전망이다”며 “분양가(매입가)와 업종 배치, 공실 리스크, 임대수익률 등 상가를 분양(매입) 받기 전 꼼꼼하게 따지는 보수적인 접근이 필요하다”고 조언했다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 투자는 단기적 수익이 많은 것보다 지속적으로 수익이 발생하며 언제든지 매매가 가능해야 한다”며 “역세권이나 배후지가 풍부한 지역 물건을 구입해야 한다”고 조언했다. 권 교수는 ”크기나 규모는 중요하지 않다“고 덧붙였다. 

한편 이상우 익스포넨셜 대표는 “투자한 자산에서 수익발생이 과연 지속적으로 가능할까가 의문이다”며 “그 물음에 쉽게 답이 나오지 않으면 투자를 하면 안된다”고 말했다.  

신진영 기자  |  yoora29@econovill.com  |  승인 2019.12.12  10:00:00
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