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[분상제 이후-르포] 조정지역 일부 해제 남양주, 교통호재따라 평내·마석 초강세분양권 프리미엄 상승, 조정지역 지속 별내·다산은 강보합

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 지난 달 6일 고양과 함께 조정지역에서 벗어난 남양주는 조정지역 해제 지역 중 수도권광역철도인 GTX B노선 등의 교통호재가 있을 것으로 예상되는 지역을 중심으로 투자 수요는 늘어나는 경향을 보이고 있다. 조정지역 해제에서 벗어나지 못한 다산신도시의 경우 가격 상승이 둔화됐지만 계속해서 상승세를 이어가 34평이 7억원에 실거래되고 있다. GTX-B가 지나는 지역은 조정지역 해제의 여파로 입주 이전의 분양권에 거래가 활성화 되는 등의 투자 수요가 엿보이는 상황이다. 교통 호재 등에도 크게 반응하지 않던 분양 예정 단지들의 분양권 역시 조정지역 해제 이후 프리미엄이 상승했다. 반면 그 외의 구축 아파트들과 5년 이내의 신축 아파트들은 조정지역 해제 이후에도 가격 반등세는 아직 보이지 않고 있다.

여전히 강세보이는 다산신도시

   
▲ 다산 신도시 인근 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

조정지역 해제에서 벗어난 다산신도시지만 여전히 꾸준하게 가격 상승세를 이어가면서 저력을 과시하고 있다. 해당 진건지구의 부동산 업자는 일괄적으로 단지들의 가격 오름세가 유지되고 있다고 말했다. 올해 1월 달에 입주를 시작한 진건지구의 ‘힐스테이트 다산’의 호가는 34평에 8억원인 상황이다. 입주 초기에는 6억원대 초반 가격이라는 점을 고려하면 호가가 2억원 상승했다. 지구 내 다른 아파트의 가격도 꾸준히 상승중이다. ‘다산자연앤롯데캐슬’의 가격은 현재 7억3000만원에서 7억5000만원으로 가격이 형성돼 있다. 실제 국토교통부 실거래가 시스템에 의하면 해당 단지의 84㎡ 아파트는 지난 11월 13일 7억원에 실거래 됐다. 9.13 대책 이후에 관망세로 가격이 주춤하다가 올 7월부터 수요가 몰려 최근 저점으로부터 1억원까지 상승했다는 것이 해당 업자의 전언이다.

다산신도시가 규제지역으로 계속 남아있음에도 계속해서 호가가 상승하는 이유로 두 가지를 꼽는다. 우선 진건지구에 들어설 것으로 예상되는 다산역이 지하철 8호선과 연결되는 교통 호재다. 그러나 현지 부동산 업자들은 아직 투자자와 실수요자들이 해당 호재를 체감하기에는 이르다고 말하고 있다. 현재 시세는 공급 위축으로 인한 가격상승세로 보인다는 것이다. 진건지구 내 한 업자는 “실거주 요건이 있기 때문에 공급이 모자라서 가격이 상승하는 점도 있다. 수요는 있지만 2년을 보유해야 비과세 요건이 되는 등의 거주 요건 등의 문제가 있으니 공급 감소로 가격 상승은 꾸준히 이루어지고 있다”고 답했다.

   
▲ '다산신도시 e-편한세상' 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

실수요자 중심으로 전세 가격도 입주 초기에 비해서 모든 단지들이 상승하는 중이다. ‘다산자연롯데캐슬’이나 '다산 e편한세상'은 만 2년이 지나 거주 요건이 풀린 상황이라 공급이 조금 있다. 세입자들 수요도 있다. 해당 단지들의 전세가격은 입주 초기에 비해 8000만원에서 9000만원 올랐다. 매매가격은 분양가에 3억1000만원 가량인데 9.13 대책이후 회복해 분양가에 비해 매매가격은 두 배 정도로 상승했다.

GTX 지나는 평내호평과 마석역, 아직은 잠잠한 가운데 분양권 거래 활발

   
▲ 평내호평 역 인근의 한 아파트 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

한편 남양주시에서 조정지역 해제의 영향을 가장 많이 받을 곳으로 생각되는 곳은 GTX-B가 지나는 평내호평역과 마석역이다. 이들 지역의 경우 아직 매기가 살아나는 모습을 보이지는 않고 있다. 다만 평내호평역의 경우 신규 분양을 앞둔 아파트들의 프리미엄이 2주간 급상승하는 모습이 관찰되고 있다. 마석역의 경우 이전보다 문의나 투자 요청 등은 늘었지만 역시 뚜렷한 가격 상승은 나타나지 않고 있는 상황이다.

평내호평역은 조정해제 지역 중 신규분양 아파트를 중심으로 투자 수요가 조금씩 등장하고 있다. 인근의 한 중개업자는 평내호평역 근처 단지들을 중심으로 갭투자 움직임도 보이고 있다고 이야기하기도 했다. 매매가격이 저렴하고 조정지역 해제가 되면서 대출규제나 과세 등의 투자 장벽이 낮아진 것이 그 원인으로 지목되고 있다.

매매와 가격 상승은 주로 분양권을 중심으로 발생하고 있다. 평내호평역 근처의 신규분양 아파트인 ‘대명루첸리버파크’는 내년 6월 입주가 예정되어 있다. 신규 아파트인데다가 평내호평역에서 5분거리 도보권이라 분양 초기 당시 마이너스 프리미엄이 현재 2주만에 급상승해 2000~3000만원까지 상승했다. 해당 지역의 업자는 “매매가격이 단기간에 오르는 경우는 평내호평에서는 잘 없다. 조정지역 해제의 영향이 확실한 것 같다”고 전했다.

인근의 ‘두산 알프하임’도 분양권을 중심으로 거래가 늘어나고 있다. 해당 단지는 2021년 1월 입주 예정이다. 조정 지역 해제와 비교해 1000~2000만원의 프리미엄이 붙은 수준이다. 매매가격은 3억원대에 형성이 돼 있다. 해당 단지 인근의 공인중개사 역시 GTX 등의 호재보다는 현재는 조정지역 해제가 분양권 가격 상승에 일조한 면이 있다고 설명했다.

분양권 거래와 상승 이외에 평내호평 지역의 부동산은 잠잠한 편이다. 다른 중개업자는 “구축 아파트의 경우는 갭투자 문의는 있지만 아직 매매가격 변화는 거의 없는 수준이라고 보면 된다. 전세도 가격 상승 차이는 없다. 차라리 분양권을 사는 투자 수요가 있다. 분양권이 더 오른다고 생각하니 계속 사려고 하는 것이다”라고 현지 상황에 대해 이야기했다.

   
▲ 남양주시 마석역 푸르지오 2차 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

역시 GTX 노선이 지날 것으로 예상되는 마석역도 조정지역 해제 이후 한 달 여가 지났지만 아직은 가격 상승의 기미는 나타나고 있지 않다. 다만 현지 중개업자들은 문의전화와 수요가 조금씩 늘어나기 시작했다고 말하고 있다.

마석역 인근의 한 부동산 업자는 “마석역은 조정 지역 해제 이후 가격에서 크게 상승한 것은 없다. 문의나 찾는 사람은 많이 늘었다. 조정지역 자체가 해제되면 대출에 유리하니 투자랑 실수요 문의는 많아졌지만 신축 아파트도 크게 오름세는 없다”고 말했다. 그는 “마석역 인근에서 가장 신축인 ‘마석힐즈파크푸르지오’ 아파트의 경우도 GTX 발표 이후 살짝 오름세는 있었지만 지금은 크게 오르진 않고 있다. 34평의 가격은 3억1500만원에서 3억2500만원이다. 사실 분양가만 3억원이라 2년 사이치고는 많이 오른 것은 아니다”라고 설명했다. 인근의 다른 중개업자도 “현재는 분위기만 좋아진 것 같다. GTX 노선이 마석역이랑 평내호평역을 지나고 조정지역도 해제된 만큼 어느 정도 상승할 것이라는 기대는 하고 있다. 천마산역은 간이역이라 그냥 지나가는 수준이 될 것 같다”고 말했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.12.04  11:00:32
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