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[박진규의 리얼 절세] 종합부동산세에 대한 대응방안
   

보유세는 재산세와 종합부동산세 크게 두 가지로 구분 할 수 있다. 재산세는 매년 6월 1일 기준 토지와 건물, 주택을 소유한 자에게 부과하는 세금으로 지방세에 속한다. 계산방식은 건물 시가표준액의 50~90%, 주택은 시가표준액의 40~80%상당액을 과세표준으로 하여 일정세율(건물은 0.25%, 토지는 10억을 기준으로 하여 0.2%~0.4%)을 곱하여 산정된다.

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 공시가격의 합계금액이 일정금액(종합합산 과세대상은 5억원, 별도합산과세대상은 80억원)을 초과하는 토지, 또는 공시가격의 합계금액이 6억원을 초과하는 주택(1세대1주택인 경우 9억원)을 소유한 자에게 부과하는 세금으로 지방세가 아닌 국세에 속한다. 종합부동산세를 흔히 종부세라고 하는데 종부세 계산은 토지와 주택을 각각 별개로 하여 각 공시가격 합계 금액의 85% 상당액(2020년은 90%)을 과세표준으로 하고 일정한 세율을 곱해 산출한다. 종부세 세율은 아래와 같다.

<표>

이러한 종합부동산세를 절세하는 방안은 대부분이 아는 방식이자 정부에서도 주도하고 있는 입장인 주택임대업을 등록하여 장기등 주택임대업을 신고하는 것이다. 임대사업 등록을 하면 종부세 합산 배제, 양도소득세 중과 대상 제외 등의 혜택이 여전히 유효하기 때문이다.

그러나 의무 임대기간내에 주택을 매도하고 임대사업자 등록을 해지할 경우 과태료가 1천만원에서 3천만원으로 늘고, 종부세 등 감면받았던 혜택을 모두 토해내야 하는 만큼 8년 이상 장기 임대가 어려운 경우에는 임대사업등록을 재고해야 한다. 부부 공동명의에 대한 절세측면이 있다. 

종부세는 인별 과세로 1주택자 단독명의의 경우 공시가격 9억원까지 종부세가 면제된다. 그러나 1주택을 부부 공동명의로 분산할 경우 종부세 부과 기준액이 인당 6억원씩, 부부합산 기준 공시가격 12억원의 주택도 종부세를 내지 않는다. 즉 부부 공동명의를 하는게 유리하다. 

다주택자들이 자녀 증여를 통해 일찌감치 주택 수를 분산시켰다면 최근엔 1주택자들도 종부세 절세를 위해 부부간 증여를 하는 것이다. 자녀에 대한 증여세 공제한도는 10년간 5천만원에 그치지만 부부는 10년간 6억원까지 증여세를 내지 않는 점도 장점이다. 이에 따라 최근 신축 아파트의 경우 당첨 직후 분양권 상태에서 배우자에게 공동명의로 바꾸는 경우도 많다. 

새로 주택을 취득하는 경우나 취득한지 얼마 되지 않은 경우라면 부부 공동명의를 선택할 만하다. 다만 60세 이상이거나 주택을 장기간 보유한 경우에는 최대 70%에 달하는 종부세 세액공제 혜택이 주어지기 때문에 공동명의에 따른 절세액과 어느 것이 유리한지 비교해봐야 한다. 종부세 절세 목적으로 1주택 공동명의가 반드시 유리한 것은 아닌 셈이다.

문제는 절세가 아닌 듯 하다. 정부에서 세금부담을 올려서 부동산투기를 억제하려는 상황인데,  의도와는 다르게 그 부담은 부동산매입자에게 가중되고 있다. 그 결과 부동산가액은 오히려 더 올라가게 되는 것이다. 수도권지역의 부동산 거래가액은 정부가 원하는 방향으로 줄어들지 않았다. 세수는 2018년기준 2조1148억원에서 올해 고지기준 3조 3471억원으로 확대된 상황이다. 정부는 내년(2020년)에는 더욱 세수는 오를 전망이다. 과연 정부의 정책은 세수가 목적일까 부동산 안정이 목표일까 의문이 든다. 

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2019.12.05  07:45:25
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